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地产股与房价无必然逻辑 上市房企或迎更大风险

2016-09-23 10:01:57 来源: 新京报 作者:杨国英

地产股与房价并不构成必然逻辑,且未来上市房企可能迎来更大风险。

在楼市异常火热之下,伴随着资本的竞相增持,地产股再次迎来了集体暴动——9月22日,与上证指数当天仅涨0.54%相比,金科涨停,万科大涨9.67%接近涨停,嘉凯城上涨近9%,金地、保利和招商蛇口则分别上涨了4.63%、2.87%和2.48%。

表面上看,当下地产股的集体暴动,以及今年5月起地产股的上涨行情,似乎合理,部分市场人士甚至将此视为地产股迟来的价值回归。持有这种论调的市场人士,理由大体为,过去一年来,一、二线大城市房价早已普涨30%以上、局部大城市甚至超过40%。故而,以房地产开发为主业的上市房企,频频遭到资本增持,乃至引发集体暴动,且未来仍将持续看涨。

但是,透过表象看本质,事实上地产股不仅与房价并不构成必然逻辑,而且,伴随着“面粉价普遍超过面包价”(楼面地价超过同区域现售房价)的抢地风潮,未来上市房企必将迎来不可测的巨大风险。

从财务角度测算,无论是上市还是非上市房企,其主要利润源均为“地产开发溢价”。根据“预期利润=预期售价-楼面地价-建筑成本价”,在建筑成本价弹性可控之下,上市房企预期利润多寡,主要取决于预期售价和楼面地价。而这在一、二线大城市频频拍出天价地王,甚至相当一部分楼面地价明显高于周边现房价之下,上市房企的预期利润,除存量土地外,只能寄望于不可测的预期售价,而这本身就带有极大风险性。

再从楼面地价占比现房价测算。过去10多年,一、二线大城市楼面地价与现房价的比例在持续大幅攀升,在2000年前后占比大体为25%,2010年前后则为50%左右,而现在却已普遍上升到80%以上。楼面地价占比现房价逐年上升,说明房地产开发链条的绝大多数利润,已被土地供给方(地方政府)拿走,房企利润空间已大幅收窄,在这种情况下,上市房企本不应该具有较高的溢价。

最后,从产业周期性看,房地产业不同于新兴产业、甚至日用品等跨周期行业,房地产业天然具有周期性,这不仅之于我国,放之世界亦皆是如此。自1994年房改后,我国房地产已持续勃兴20多年,尽管当下楼市依然热闹无比,但无论从经济增长放缓、老龄化社会趋势,还是从房价收入比、住宅租售比等指标看,当下房地产“盛世”,极有可能是最后一波疯狂,在未来5年内,房地产业势必将迎来一个结构性的拐点。

地产股的走势与房价的涨势并不构成必然逻辑。他人疯狂,我应谨慎。对于广大投资者而言,不仅不应再去疯狂追高一、二线大城市的房地产,而且对所谓的地产股“补涨逻辑”也应持有审慎态度。

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