七部委联手出招调控楼市！ 房价还会涨吗？

近日，包括住建部、发改委、央行、银监会等七部委下发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件，其中明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。至此，首付贷这一喧嚣了半年多的“互联网金融”产品被正式定性为违法违规。

首付贷被正式定性为违法违规

所谓首付贷，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。

在此之前，首付贷已经被认定为目前多地房地产市场波动的推波助澜者。

七部委联手出招调控楼市！ 房价还会涨吗？房子还能买吗？

政策收紧进行时

在房价、地块疯狂上涨后，调控随之而来。

同策咨询研究总监张宏伟指出，从政策面发展趋势来看，官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

七部委联手出招调控楼市！ 房价还会涨吗？房子还能买吗？

此前，南京、苏州、合肥都通过银行提高了首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。同时，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。

七部委联手出招调控楼市！ 房价还会涨吗？房子还能买吗？

多位业内人士均认为，从政策面走向来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入"限贷"政策出台的"前夜"，重启"限贷"甚至"限购"已经是大概率事件了。

那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？

一、什么决定房价？

在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。

1、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性

商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。

2、商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构

过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化。

但是，2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。

3、金融属性的驱动力：货币超发和低利率

美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。

利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。

二、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？

1、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发

过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。

2、2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发

不断降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。2015年330新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。

货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。

三、房价还会涨吗？房子还能买吗？

根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。

1、基本面仍有空间

如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。

值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。

2、关键在货币松紧

如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。目前，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。

考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。