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住宅实现爆发式增长 济南房价将继续上涨

2016-07-22 16:25:55 来源: 搜狐焦点网

据世联怡高山东分公司较新数据显示:2016 年上半年济南住宅市场共成交47577 套、545.55 万平米,同比增长43.9%和47.7%。年后3月份以来,住宅市场成交整体高位运行,3-6 月月度平均去化9582 套,较去年同期月均增长43%,创历史同期较高水平。

上半年,在宽松的货币政策以及降首付等多重利好政策刺激下,市场预期持续向好。济南住宅成交市场实现特别爆发式的增长,甚至创造了济南房地产有史以来的月度成交较高值,3月单月成交量破万套,同比增长81.5%。市场销量暴涨这一现象持续了四个月之久,如果仅从供需市场来看,短期内改变目前的供需现状将是小概率事件。平米,套数和面积均占到全市成交量的48%,较去年同期上涨48.4%和54.7%。高端改善项目热销是导致成交面积上涨的主要原因。

2016 年上半年济南住宅市场供应了58056 套、671.24 万平米,同比增长3.0%和5.2%。其中新增供应36264 套、403.22 万平米,同比增长13.6%和13.5%。

今年3月份以来,济南住宅市场一直成交火爆,市场库存逐月降低。面对如此火爆的市场,各项目积极补货,上半年市场新增房源占到总供应量的60%以上。从各区域的供应来看,东部已然是住宅供应的特别主力区域,市场上接近半数的供应均来自东部。上半年东部市场供应了27194 套、317.22 万平米,套数占总供应的47%,其中新增16654 套、185.80 万平米,套数占新增供应总量的46%。东部区域的新增主要来自持续在售项目的加推,上半年东部仅入市3 个新项目。其次是西部,西部上半年供应有所减少,供应14395 套、164.69 万平米,套数占供应总量的25%;其中新增8979 套、100.77 万平米。

上半年西部仅入市融创财富壹号1 个新项目,其余新增全部来自持续在售项目。上半年表现最为明显的为南部区域,供应5823 套、73.00 万平米,套数占供应总量的10%。其中新增2311 套、27.90 万平米,主要为华润紫云府和鲁能领秀公馆两项目的加推。北部上半年供应8618 套、91.76 万平米,套数占供应总量的15%。其中新增6809 套、73.73万平米,套数占新增供应总量的19%,新增主要来自华山珑城、海尔云世界和荣盛等项目。区域上半年入市2个新项目,为海尔澜山公馆和三箭瑞景苑。中部供应明显增多,主要是华夏福地项目的入市带动,区域供应2026 套、24.56 万平米,新增1511套、15.01 万平米,其中1300套的新增量均来自于新项目。

西部主要是品牌项目支撑片区成交,区域上半年共成交11291 套、129.4 万平米,套数和面积均占到全市成交量的24%,较去年同期上涨18.9%和20.0%。北部成交较为平稳,上半年共成交6817 套、72.6 万平米,套数和面积分别占到全市成交量的14%和13%,较去年同期上涨21.3%和23.6%。南部和中部成交量上涨明显,南部成交主要是华润、鲁能项目,上半年区域成交5136 套、63.3 万平米,套数和面积分别占到全市成交量的11%和12%,较去年同期上涨146.7%和143.7%。中部是因为新项目的入市热销带动,区域上半年成交1483 套、16.4 万平米,较去年同期增长了1021 套和9.98 万平米。上半年,楼市的火爆成交助推了房价的上涨,济南住宅整体均价9505 元/平米,同比上涨14.3%。房价上涨明显,一方面高端项目频推,改善性需求爆发;另一方面销售市场持续向好,各项目库存量不足,价格上涨。

从各区域的价格来看,除了中部价格出现下降以外,其他区域的价格均呈上涨趋势。尤其东部市场领涨势头最为明显,目前东部区域成交均价已经突破万元。随着“6.29”唐冶地王的拍出,下半年东部价格或将继续上涨。

2016年上半年住宅市场总结:

1、库存量持续降低,供应布局继续东进。

住宅市场库存面积持续降低,整体来看济南仍然是供需较为平衡的市场,而新增供应受市场刺激增长稳定;东部成为整体市场供应的特别主力,区域发展将持续向东。

2. 成交爆发式增长,高端改善项目量价齐升。

上半年济南住宅销量井喷,实现特别爆发式的增长,3 月份以来,月均销售9582 套,较去年同期月均增长43%。3 月单月销量更是破万套,创造了济南房地产有史以来的月度成交较高值。从成交结构性分析来看,刚需依旧是市场成交主力,但今年改善类项目成交占比明显增多,且实现量价齐升,刚需项目虽然销量上涨,但价格涨幅较小。

3. 东部价格领涨,东西区域分化持续拉大。

住宅市场价格在政策背景、本地供需市场变化、二手房价格传导等多重因素影响下,价格增长十分明显。尤其是东部市场领涨势头最为明显,目前东部区域成交均价已经突破万元。而反观供应量也相对集中的西部区域,明星项目和品牌项目支撑着片区成交,其余在售项目走量一般。预计“6.29”唐冶地王拍出的标志性事件之后,未来将持续促进东部房价的上涨,而现在的唐冶片区重新定义了片区价值,未来会进一步打破了济南的价格体系。

以上观点、数据来自山东世联怡高物业顾问有限公司半年报。


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