聚焦济南城市三年规划：泉城特色风貌带惹火楼市

　　提起济南，人们会不约而同的想到趵突泉、千佛山、大明湖等景区，它们已经成了济南的文化符号和城市名片。在济南市《中心城三年建设规划（2014年—2016年）》（以下简称“三年规划”）中提出“打造山、泉、湖、河、城为一体的城市空间格局”，目的是想继续提升济南的文化品位和城市风貌。

　　说到“山、泉、湖、河、城”的概念，大家可能都不陌生，但是这一概念的提出者你知道吗？“山、泉、湖、河、城”概念是我国著名的规划大师、国家较高科学技术奖得主吴良镛先生提出的。2002年至2003年间，吴良镛接受省委省政府的邀请亲临济南考察，并主持完成了《济南市城市空间战略及新区发展研究》和《泉城特色风貌带规划研究》两项成果。根据吴良镛的研究报告和成果，济南市提出了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市规划总体思路，并将城市发展战略确定为大家耳熟能详的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。

　　这张手绘稿是吴良镛在济南调研时画的，现珍藏在济南市规划展览馆中。这张图是“山、泉、湖、河、城”的雏形，按照吴良镛等专家的设想，“泉城特色风貌带”概念被首次提及。泉城特色风貌带南起千佛山，北到华山、鹊山，将济南的山、泉、湖、河、城融为一体，从而形成济南独有的风貌特征。聚焦济南中心 (论坛)城三年建设规划，本期小编为您特别解析“山、泉、湖、河、城”轴线上的“房事”。X

　　“山”：千佛山、华山、鹊山

　　千佛山作为济南著名的旅游胜地，久负盛名。千佛山位于“山、泉、湖、河、城”特色风貌带的最南端，地理区位优势明显，北临经十路，西靠舜耕路，南邻旅游路。作为济南老城区的南端，千佛山周边已经开发的比较成熟。据搜狐焦点网数据显示，千佛山周边在售楼盘不多，都以改善型楼盘为主，像佛山静院 (论坛)、开元盛景 (论坛)等项目主打高尚住宅，还未开盘价格已经窜至高点。千佛山东麓早已发售的燕山公馆 (论坛)，价格也已经到了1.35万/平。从目前规划的信息来看，未来千佛山周边还是以生态保持为主，严控开发性地产项目，所以目前在售的几家楼盘，稀缺性成了较大的卖点。

　　华山、鹊山位于“山、泉、湖、河、城”特色风貌带的最北端，吴良镛当时专程考察了华山，建议济南往北发展，并提出“北湖”概念，以期再现元代画家赵孟畹摹度祷锷肌防贩缑病

　　现如今，十多年过去了，华山、鹊山片区已经发生了翻天覆地的变化，吴老提出的“北湖”概念已经成为现实。2014年，济南北部风头正劲，成为引领楼市发展的新引擎。中海地产入驻华山片区，开盘当天即创造了当天成交近5000套，总金额40亿的记录，毫无疑问的使华山片区大出风头。同时，水面面积6000多亩的华山湖开挖在即，届时将与小清河连通，形成“玉带绕城”美景。

　　根据规划大师吴良镛的建议，小清河南岸将新开挖建设一个面积约400亩的北湖公园，南侧中央位置沿水屯路西侧开挖通航河道中泺河连通大明湖和北湖。北湖未建，周边区域已经不断升值，众多品牌开发商纷纷入驻北湖，像北大时代 (论坛)、海尔云世界 (论坛)、荣盛锦绣澜湾 (论坛)、鑫苑名家 (论坛)等。

　　北湖和华山湖的修建，将极大地改变济南北部的格局，届时一大批临安水居住宅将崛起，区域价值不言而喻。

　　位于济南西北部、黄河北岸的鹊山片区，最近也是动作连连。中弘地产强势入驻鹊山片区，重金打造占地6000余亩的“新奇世界国际度假区·济南鹊山”项目，打造旅游度假、文化创意、养老养生三大产业的综合旅游度假区，项目一期较快将于年底开工建设。X

　　泉：趵突泉、黑虎泉、五龙潭等四大泉群

　　泉是济南的魂，是济南最重要的文化名片。趵突泉、黑虎泉等四大泉群周边，盘踞着大明湖、泉城广场、芙蓉街等景点。作为济南老城的所在地，四大泉群周边被商业地产和写字楼环绕，像城市综合体的代表恒隆广场、万达广场 (论坛)、世茂国际广场 (论坛)、中凡时尚前线 (论坛)和“全城排名前列高”济南绿地中心 (论坛)等。

　　未来四大泉群还是以保护为主，将围绕特色商业街建设，重点发展商业地产，像“金街”泉城路的进一步开发提升，提升济南的文化品位和商业品牌。

　　湖：大明湖、华山湖、北湖

　　城市有了水，就有了灵气。大明湖作为济南水文化的重要代表，每年吸引着数以万计的游客。吴良镛在考察大明湖时，提出要扩建大明湖，这项工作已在全运会召开前完成。大明湖周边目前主要以商业地产为主，像明湖一号院、世茂王府街 (论坛)、银座好望角 (论坛)、明湖广场 (论坛)等。在售的住宅项目只有绿景尚品 (论坛)，均价在1.45万/平，其他的以商住公寓为主。周边适合地产开发的空间很小，未来旧城改造或能带来一波开发潮，业内人士指出，开发项目更多的还是将以商业地产和公寓为主。

　　与大明湖在同一条轴线上开挖的北湖，突出和完善了济南山水城 (论坛)市空间布局，将城市风貌带发展轴北延。未来北湖、华山湖、小清河与大明湖连通，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的历史风貌将重新出现在世人面前。北湖、华山湖周边目前已经是楼盘林立，像中海华山珑城 (论坛)、海尔云世界、鑫苑名家、重汽翡翠外滩 (论坛)、荣盛锦绣澜湾、路劲东城、滨河商务中心 (论坛)等。周边楼盘无不以水文化吸引购房者，“湖”未建，但是区域热度已至鼎沸之势。X

　　河：黄河、小清河

　　“山、泉、湖”作为泉城风貌带的重要环节，沿大明湖、趵突泉、千佛山为轴线南北延伸，唯有“河”是贯通济南东西，承继着风貌相延的重任。借着济南“北跨”的东风，济南城建北不过黄河已成为历史，黄河两岸已经成为众品牌开发商争夺的热点，像中弘、中海、重汽等都纷纷在黄河两岸布局。最惹人注意的当属中海华山珑城和中弘鹊山龙湖项目，周边还有绿地滨河国际城 (论坛)、卡夫卡公馆 (论坛)、海纳城 (论坛)总部、富华庄园 (论坛)等项目。

　　与黄河两岸的刚起步相比，小清河沿岸早已是房企争夺的热地。借势济南“北跨”和滨河新区规划建设，小清河两岸迎来了发展的快车道。周边崛起了一大批商业和住宅项目，像荣盛锦绣澜湾、鑫苑名家、北大时代、重汽翡翠外滩、海尔云世界、紫金山国际 (论坛)、众鑫国际商务中心 (论坛)、中国济南泺口皮革城 (论坛)等。从早先入驻的几家项目看，在两年多的时间里，住宅项目均价已经由5000多元/平，上涨到8000多元/平，由此可见，区域升值潜力很大。

　　以小清河为主轴的滨河新区，已成为省会济南新的旅游带和经济增长极。其中，围绕北湖展开的滨河新区核心区，将被打造成为服务济南北部的城市商业中心和城市公共活动中心，以休闲旅游和文化传播为特色的济南城市副中心。X

　　城：济南老城

　　济南老城主要集中在，北起明湖北路，南至千佛山，东西各至护城河景区的位置。按照目前的规划，已开展了芙蓉街—百花洲、将军庙等历史文化街区以及孝里村等传统村落的现状调研和规划研究，以作后期的开发保护。旧城改造的总体的工作思路是“全面协调好历史文化街区、传统村落保护与发展的关系”。

　　目前舜井街—解放阁、曲水亭街等的改造工作已经完成，其他一些老街老巷的改造保护工作正在进行。业内人士指出，旧城改造不是简单的拆建，合理的布局会释放出很大的城市发展空间。像世茂王府街和明湖壹号院 (论坛)就充分的抓住文化做现代文章，随着旧城改造的逐步推进，未来像这样的事例将会不断涌现。

　　“山、泉、湖、河、城”济南城市南北主轴既是特色风貌轴，也是自然历史文化轴。这条轴线像一颗南北生长的大树，不仅盘活了济南城市发展的活力，也增强了济南城市内涵的魅力。而周边崛起的众多项目，像枝枝蔓蔓，是这棵大树愈来愈茂盛。