特别专访顾云昌：楼市分化明显 2014年前低后稳

　　2014年经济形势复杂微妙，楼市开局至今呈现出与以往火爆不同的局面，各个数据都显示2014年楼市开局平淡甚至低迷。搜狐焦点专访：住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌教授特别解析在当前经济形势下，未来楼市走向如何以及在2014年新的政策背景下，济南楼市将何去何从？

　　2013年楼市前高后稳 2014年前低后稳

　　针对当前的经济形势顾教授分析称，2014年房地产市场一开春就遇到了下降，或者说增速下降，开发投资的增速从去年的接近20%降到16.7%，新开工的面积也出现了比较大幅度的下降，另外销售面积也出现了百分之三点几的下降。

　　今年的房价市场和去年完全不同，去年一开春就火热。当然下降的背后既有总体的经济原因，也有房地产本身的新问题，就是去年一季度上涨幅度过高，今年的数字同比上就会下降。去年是前高后稳，今年是前低后稳。未来楼市前低，但是一年是相对稳定。有人担心会出现崩盘，顾教授认为崩盘的可能性不大，较大的明显就是分化，而分化不等于崩盘。

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　　对于楼市的分化问题，顾教授认为主要是指城市之间的市场分化。目前一线城市场销售仍然比较好，投资、销售各方面增长还比较快，但是不少三四线城市房地产市场销售放缓，甚至出现房价的下滑，冰火两重天的经济就是分化。

　　另外，针对二线城市分化的问题，顾教授举例称，贵阳这样的二线城市消化力不够，相比而言济南房产市场没有出现严重下滑，表现相对稳定。供求关系决定了各地的市场的表现，在国家总的形势下，作为区域性市场的房地产市场，不同城市有不同的表现，总体走势放缓了，经济的增速放缓了，房地产的增速放缓了，甚至一季度出现了下滑，在各个城市之间表现不相同。70个城市，有的房价还在涨，有的房价持平，有的房价在下滑，分化较为严重。

 搜狐焦点济南站记者专访顾云昌

　　一季度看来，由于整个经济形势和房地产去年的消费比较旺，所以导致今年一季度的低迷的情况。随着整个发展，从同比数据来看各县市相对平稳一点，无论从投资增长、销售增长、房价都是这样的，因此顾教授认为2014年楼市会呈现出前低后稳的情况。

　　央行下调存款准备金率 有利促进房地产稳定

　　有报道称：中国人民银行决定从2014年4月25日起，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。对此消息，顾教授认为准备金率的下条意味着增加流动性，流动性问题直接影响到整个经济增长速度。顾教授分析称这一调整是根据当前的宏观经济形势，看到一季度的数字和现在社会上的资金状况做出了及时的调整。

　　他指出这一调整对房地产行业是一个利好消息。顾教授说：“因为准备金率的下调释放一些货币量，这些货币量自然而然会流到房地产领域。比如前一个时期不少地方的个人住房抵押贷款停止了，没有指标，去年有的老百姓买了房，向银行借了钱，贷款手续都已经办完了，结果没钱，由于银行流动性不足问题造成的，现在下放准备金率以后会放出货币来，如果这些钱能够进入房地产市场，进入个人住房抵押贷款，老百姓可以实现真正的交易了，否则的话老百姓尽管签约签好了，没有钱进到开发商手里，开发商也不可能把房子给你。这样看有利于促进房地产的稳定。”

　　预测未来济南楼市平稳 支招济南小产权房治理

　　2014年国家房地产的政策会有一些新的变化，较大的不同就是更多的发挥市场的作用，真正发挥市场的资源、房地产市场资源配置当中的决定性作用，少用行政干预。而面对这样的新变化，对于济南这样的城市的房地产行业来说，面临什么样的机遇和挑战呢？

　　事实上房地产市场只讲商品房市场，而保障房则谈不上真正的商品房市场。由于让市场更多地说话，让市场的供求关系决定房价。济南的房地产市场关键是济南的现有的供应量和济南的需求量之间的状况，而不是用行政的办法控制市场。

　　顾教授认为济南的房地产市场在中国的省会城市当中处在相对平稳的状态。顾教授说：“尽管城镇化当中很多人进到济南，会产生大量的需求，但随着济南大面积开发，供应量的增加，供应还是比较充分的，有理由认为济南的房地产市场还能保持相对的平稳。”

　　济南房产市场新形势下面临的挑战顾教授认为是：济南众多的小产权房问题。顾教授说：“我知道原来济南有许多小产权的房子，小产权的房子能够管控好，对房地产市场的稳定会更好一点，否则的话会把市场的信息扭曲了。一方面要更多地发挥市场的作用，第二方面政府把小产权管控好、掌握好，既符合国家的法律，又维护了房地产市场的稳定。”

　　顾教授支招济南小产权房治理。1、从今以后不能再有小产权房在现行的法律框架里面，不能再随便地开工，随便地销售。2、对过去存在小产权要做清理。现在国家对小产权政策还不是很明朗，原则上都是违规的甚至违法的，但是现在已经住人了怎么办？恐怕要针对不同的情况进行处置，该确权的确权，该补交的补交，该拆除的拆除，可能不同的情形不一样。

　　移动互联将使房产销售模式发生变化

　　对于目前互联网从PC端到移动端的转变，移动互联可谓是正在进行一场新的无硝烟的战争。利用较新的营销技巧来抢占市场，必然是房地产行业所要掌握的法宝。移动互联营销大战的升级将对房产行业产生何种影响？顾教授也给出了观点。

　　顾教授认为，移动互联网的社交性和及时性，会使房产的销售模式、销售途径发生变化。随时随地可以看到房地产的相关信息，再加上年轻人都是移动互联网的主体，而且年轻人又是未来的主要买房者。

　　因此顾教授提醒：“房地产开发商也好，中介代理公司也好，恐怕要有清醒的意识，如何很好地利用移动互联网来发挥自己的优势，使信息发送到买房者的手里。或者及时接受购房者的需求反馈将是更重要的销售环节。”顾教授认为移动互联在房产行业中的运用将有利于房地产市场的健康发展。