抢地热潮或致房价高企 京城楼市调控首当其冲

　　北京、上海、广州、深圳作为我国一线城市，其楼市走向牵动着二三线城市的心弦。今年3月30日，继广东率先出台“新国五条”地方细则后，北京和上海也相继出台了实施细则。

　　自细则出台以来，迎来假日“五一”小黄金周，随之而来的是5月12日的母亲节，一线城市的五月楼市交易状况如何，成为各大媒体争相报道的要闻。那么这些一线城市的“新国五条”细则执行力度如何？5月开盘情况如何？国内主要城市的成交量如何？在寸金尺土的中国又上演着怎样的抢地热潮？

　　调控影响非常不均衡京苏成交量持续下行沪深成交量稳步走高

　　“新国五条”地方细则落地以来，北京在限价、限购、限贷方方面面都显得最为严厉，似乎痛下决心要好好整治一番京城的楼市乱象，而以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都的确有所收紧，北京甚至传出预售证需主管副市长签字的消息，但是在成交量的涨和跌的比较中，北京在四个一线城市中的表现就显得相当突出了，但深圳“新国五条”细则落地，仅限于对前期调控政策的重申，如提高贷款首付比例、二手房交易征收20%个税等前期新政猜想均未落实。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，今年5月以来整体城市成交量也处于冲高回落中，1—19日，54城合计新建住宅签约套数为138352套，环比上月同期的163286套有所下滑。

　　记者从CREIS中指数据库看到，截至5月26日，在所监测的40多个城市中有六成以上的城市成交量同比上涨，哈尔滨、兰州、上海、天津、深圳、南京、成都等城市交易频频出现上涨势头，第19周中，哈尔滨、舟山涨幅，分别为226.59%和137.97%，而重点城市中，深圳自5月中旬起连续两次卫冕一周“涨幅王”。然而苏州屡屡成为下跌“”，第18周下跌最为明显，高达68%，北京紧随其后，下跌幅度为第二大城市，第19周下跌幅度达到43%，其后两个城市还一直沿着下跌趋势进行，没有丝毫回暖迹象。

　　就目前数据来看，本轮的调控影响非常不均衡，个别城市明显有出现倒春寒的可能性，特别是北京。而更多城市目前来看可能会继续平稳发展，包括一线城市的上海和深圳。

　　业内人士分析认为，5月以来出现成交量高位回落主要原因还是离不开“新国五条”政策，虽然各地出台的力度不一样，但是从目前影响来看，一线城市新建住宅市场受到的影响甚至超过二手房市场，尽管北京依旧是严格执行二手住宅房转让缴纳20%个税的城市。其次，一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从重从严，导致了短期内预售项目明显减少。再次，4、5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同程度的影响。最后，各地价格涨幅放缓，相比3月份，各地售价均出现了涨幅放缓，南京等城市逐渐推出限价房平抑房价。

　　中低端刚需楼盘唱主调价格越调越涨

　　根据中指监测统计，在其所监测的40多个城市中，5月前三周共计推出71个项目14124套房源，其中60个项目为面向置业及二套改善的中低端刚需楼盘。5月第三周北京就有4个项目开盘，3个为普通住宅项目，一个为商住两用项目，整体上，中低端项目推盘量比例较高。“红五月”武汉频频成为开盘量的城市及推出房源数量最多的城市，仅仅第三周就推出了9个项目1957套房源。而一线城市中，上海曾卫冕一周“开盘王”，北京也曾名列一周“房源王”，其中北京中国铁建广场5月8日推出的808套中小户型开间售罄。

　　期间，有媒体报道厦门楼市出现了供销高潮，仅周末两天就有5个楼盘入市，其中中海锦城国际、泰禾红门、联发杏林湾一号和世茂湖滨开盘，而龙湖嘉屿城在5月18日开盘售罄后不到10天后便再次加推。

　　据了解，新开盘项目的价格以上涨为主，纯新盘普遍实行高价开盘策略，开盘价格平均涨幅为4.0%，老推新涨价项目平均上涨6.7%。业内人士分析认为，“新国五条”中二手房转让20%个税是促使刚需楼盘热卖的原因之一，而中低端刚需楼盘的推出，的确更符合国人对房子的需求定位。此外，广州市国土房管局发布通知，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。随后，因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商不在少数，同时由于“政府限价”的新规主要是针对高端的住宅市场销售，因此中心区的住宅价格下跌明显，中低端的刚需楼盘就能在此机会下更好地面向市场，得到购房者的青睐。

　　长沙北京广州齐掀抢地热潮未来3年房价上涨压力更大

　　年初，“新国五条”仿如一声春雷吓得人心惶惶，然而接下来地方政府的举措就如同“耍太极”一般，闹出了以“柔”无法克“刚”的局面：5月房地产市场掀起了一番“抢地”热潮，于是“面粉比面包还昂贵”的言论甚嚣尘上。

　　据媒体报道，5月3日，湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得长沙金融生态区的一个商住地块，溢价超过44%，无论是总价还是单价，均超越了2012年的地王价格。上海世博板块土地6连拍屡创新高，楼板价格接连历经从3.32万元到4万元的刷新，大批央企、国际企业竞拍的剧烈场面，让人们感受到了上海土地市场的五月显得分外红，使大家都一下子把“新国五条”抛诸脑外。

　　另据统计数据显示，已经一个月没有住宅用地成交的北京土地市场，5月20日—24日，共有7宗经营性用地出让，其中4宗为F3其它类多功能用地，另外三宗分别为C2商业金融用地、二类居住用地、R2二类居住用地、R53托幼用地，万科、首开、保利、北京城建等多家大型房企均有收获，成交总额约为64.5亿元，接近4月份经营性用地出让金总额。

　　相同地，楼市成交数据上显示回落的广州，也闹起了抢地热潮，据广州市国土局信息显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。在5月6日的土拍会上，同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/平米，一举刷新该区域的地王价。

　　现今各大城市高调打起抢地战，而土地市场与楼市息息相关，那么抢地战的背后是否意味着未来房价加剧上涨的势头呢？广州市同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文近日向媒体表示，地价上涨必然会带来商品房的开发成本的进一步攀升，“目前全国市场中，土地成本占商品房开发成本的比例约为30%—40%，未来这一比例将提高至50%—60%。在一线城市中，土地成本未来将占开发成本的70%以上。未来3年房价上涨压力更大。”

济南6月2日首场轻轨爬房团招募

　　“轻轨修了，家近了”，轨道交通犹如城市大动脉，让整个城市提速，让城市房价增长提速。济南即将步入轨道交通时代。轻轨将重新划分济南楼市版图。

　　东线：中国铁建国际城 (论坛)—保利华庭 (论坛)—济南万科城 (论坛)—尚品燕园 (论坛)—丰奥华府 (论坛)—祥泰新河湾 (论坛)

　　西线：南益名泉春晓 (论坛)—映月清水湾 (论坛)—冠华历山吉第 (论坛)—龙腾国际花园 (论坛)—中建锦绣城 (论坛) —外海中央花园 (论坛)

　　报名电话：86022399或15066684736

　　集合时间：2013年6月2日（星期日）中午12:3013:00准时出发