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邹晓云:土地交易底价不能只准高不准低

2013-05-27 02:07:22 来源: 21世纪经济报道

  过去的一周里,全国一二线城市频出高溢价率地块甚至地王地块,备受关注。

  在中国土地勘测规划院副总工程、中国土地估价师协会副会长邹晓云看来,高价地的频出和市场息息相关,而且不利于稳定后续的房价。

  “针对北京等土地供应稀缺的城市来说,采取拍卖的模式很容易就会出现高溢价率地块,”邹晓云如是说。

  底价不能只准高不准低

  《21世纪》:近期,包括一线城市在内的京、沪、广、深接连出高溢价地,甚至地王地块,你觉得背后的原因是什么?

  邹晓云:如果市场真的频出高溢价率甚至地王地块,那么也是市场的问题。

  市场的原因是什么?肯定还是供需问题。从供应来看,如果土地供应真的很多,肯定不会那么抢手,土地供应数量本来就有限,未来在哪里供地的信息又不是太清楚和确定,又采用招拍挂的方式,大家都在同一个时间到一个地方来抢,很难不出现所谓的地王。

  另外,从需求来说,土地的市场需求来自于房屋市场,如果房屋市场没有调控到位,必然会引起土地需求的加大,这也是造成地王频出的重要原因。

  《21世纪》:现在的土地市场上存在明显的分化的情况,一个是高溢价地频出;另一方面,也有部分流标流拍地块,是否与土地入市报的底价相关?

  邹晓云:如果一块地溢价较高,除了供应的同类地很少外,与底价有一定关系。

  交易底价一般是根据市场平均地价水平制定的,如果底价过低会出现过高溢价,如果底价过高则会出现流拍的现象。

  出现高溢价的情况还有另一个原因,就是交易方式。一般交易方式下,如果供需平衡,充分谈判,成交价格会在市场平均价格的基础上上浮或者下浮一定值,如果在正负25%以内都属于正常的现象。

  但是,如果采用拍卖这样的方式,情况可能就不一样了,上浮的幅度可能会更大,也就是我们所说的高溢价。所以,如果地方政府的成交底价是以正常市场平均水平确定的,采用的又是拍卖方式,高溢价就是见怪不怪的了。

  设置交易底价的目的一是为了稳定市场价格,另一个目的是防止腐败和国有资产流失。但是对于第二个目的,这种只准高不准低的原则会对推高地价有一定的作用,需要引起注意。

  供需是核心

  《21世纪》:有人说,面粉上涨了,面包价格不得不涨,也有人说,楼盘是随行入市,和面粉价格无关,对此,你怎么看?

  邹晓云:不能简单同意或者反对上述意见,其实供需关系才是最重要的。

  不能说地价涨了房价就必然涨,也不能说地价涨了房价也不会涨。开发商定价时肯定是要考虑地价的,但是否能够实现,要看是否开发商也就是供给主导市场,否则面粉涨了面包价格也不一定长的了。现在基本上即使这样的状况,需求旺盛,供给主导,很明显的买方市场,开发商不愁卖不掉房,所以他们一定会考虑将“面粉”的涨价通过“随行就市”实现。

  《21世纪》:你觉得限价政策能长期抑制房价上涨吗?

  邹晓云:在我看来,限价短期是对的,长期是错的。短期来看,市场很热,限价是不得不采取的手段,但是长期来看,房地产调控还需要税收等长效机制的建设。

  《21世纪》:你怎么评价不降地价而压房价的调控思路?

  邹晓云:中央的调控政策肯定也包括稳定地价甚至是降低地价的,但是稳不住降不下来,有人认为主要是地方政府所面临的财政收入压力,一些地方政府的官员们也这么认为。

  不过这种压力究竟有多大,减少土地收入究竟对经济的影响能够到什么程度,到目前为止没有一个权威的测算结果,所以我不敢妄加评论。

  不过我认为至少还存在一些制度上、体制上需要改革和完善的问题。比如形成现在地方政府对土地的高度垄断能力的体制,一个口子进一个口子出的制度等。

  《21世纪》:离国五条落地已经两个多月但市场并无明显的降温信号,有观点质疑国五条效果,对此,你怎么看?

  邹晓云:首先从“国五条”来看,更多的是在需求方面进行控制,对于加大供应方面并无太多有效措施,比如土地供应数量、供应方式、房屋开发规模、开发模式等。

  供给增长不了,加上积压的需求又那么巨大,就算国五条不折不扣的落实了,压缩了部分需求,但房地产的供需基本面也没有太多的调整,市场出现明显的改变亦是不可能的。

  再说,从各地落地的情况来看,国五条在实际执行中,打折了很多,并没有改变市场的长期预期,所以需求依然存在,市场很难降温。

  《21世纪》:你认为应该如何平衡宏观经济“稳增长”和房地产调控的关系?

  邹晓云:很明显,各种指标显示,房地产的热度已经长期超越经济的发展,这是危险的,所以必须降下速度来。但是,房地产降温是不是真正影响到经济的稳定和发展?现在叫苦的声音很多也很响亮,是不是真是这样,还真是一头雾水。

  不管如何,我想两个指标是要考虑的,一是房地产投资的增长率应该与经济增长率有一个协调,过快或者过慢都不是好事,这是一个总量控制;二是房价要与居民收入协调,在一个正常的社会财富分配体系下,经济增长多少,居民的收入或者是分配到的财富就应该有相应的增长,如果房地产价格上涨的过快远远超越居民收入,就说明这种分配体系存在问题了。这或许就是我们应该追求的调控目标,不是简单的房价、地价的下降问题。

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