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房企为规避调控政策 盲目转型或面临大风险

2013-05-16 11:33:22 来源: 时代周报 作者:姜燕

  在国家政策的调控之下,房地产的发展悄然进入了下半场。

  土地红利消失,房地产行业竞争加剧,行业集中度快速提升,大浪淘沙,强者追逐高远,弱者淘汰出局。在调控常态化的时代,有追求的开发商为了做大做强,超越自我,也超越别人,不得不跨界、创新、转型,追逐新的增长点,投资重心逐渐从以前的住宅市场,向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移,辅之以多元化的金融手段,并积极迎合国家的政策导向,试图抓住城镇化机遇,一些房企将目光投向海外市场,“出海”远航。

  在第6届地产奥斯卡的角逐中,那些在产品、战略、销售上不断追求创新、有丰富产品线应对调控、身怀绝技的房企终将捧得金人归,赢得未来。

  抢占刚需市场应对限价令

  “行业发展经验表明,在楼市调控政策收紧,流动性不断收紧的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会,尽快将手头持有现金转为土地,及时换仓谋求下一轮的房地产市场发展机会,哪些房企将在逆势扩张的市场背景下立于不败之地。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示。

  近期,北、上、广、深等一线城市齐齐出台“限价令”,在严格的调控政策下,高端住宅的销售受阻并影响房企现金流,房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。在楼市调控常态化的背景下,现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。尤其对于上市房企来说,一旦财务指标陷入低迷,其影响就会通过资本市场予以放大,进一步推高未来的融资成本。因此,加大比例开发刚需产品对房企而言不可或缺。以世茂房地产为例,2011年企业实现合约销售收入307亿元,尽管同比略有增长,但仅完成了当年销售目标的85%。2012年,公司对产品线做出调整后,当年销售额达460.97亿元,超出年度目标40%。今年以来,世茂房地产是排名前列家明确宣布调整住宅产品线的房地产开发企业,刚需及改善型户型比例将高达76%。

  金地集团总裁黄俊灿此前也曾坦言,上一轮调控中,份额占一半的高端产品受到的影响。公司在2011年底开始调整产品结构,落实适度降低高端产品比例,增加在二、三线城市的投资,以及优先推出符合置业的刚需产品等调整方案。去年,金地集团已经将高端产品的比例降低到46%,预计在2013年新增货量中,置业、改善类产品面积占比将超过80%。黄俊灿在今年发布会上表示,今年全年公司的可售货值为700亿左右,若按照60%的去化率来计算,全年预计可实现420亿元的销售额。

  金地集团董事长凌克也看好改善性需求产品未来的空间。他认为,目前国内市场改善性需求仍有很大空间,规模约6亿平方米。但是现在的限购政策抑制了改善性购房需求,只实现了2亿多平方米的改善性需求。

  “盲动”转型商业地产或临更大风险

  兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示,房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说,房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模;商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时,多年来的楼市调控主要针对住宅地产,商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。在产品线的布局上,房企加码商业地产正是意在维持盈利能力。今年以来,万科、龙湖、首创、绿地、华润等房企均在商业地产领域加大力度。

  作为龙头企业的万科,早在1997年就开始涉足商业项目,但直到2011年才宣布进军商业地产领域。作为万科,进军商业地产或有点无奈。现在出让的纯住宅用地很少,如果不做商业,万科有拿不到地的危险。万科总裁郁亮也表示,万科开发商业,是为了进一步做好住宅,并不是“为商业而商”。

  2012年的最后一天,华远地产斩获北京通州梨园地块,以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示,龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张,并在15年内将商业利润占比提升至30%。2012年,嘉凯城也宣布启动战略转型,引入消费型城镇商业以及房地产金融业务打通产业链,“消费型城镇商业业务往上可以衔接公司开发主业,提升房地产开发业务的产品价值,往下可以延伸至房地产金融,直接向房地产基金出售或共同持有,从而形成产业链运营模式,发挥板块协调效应,有效提高公司的整体运营效率。”嘉凯城董秘李怀彬告诉时代周报记者。更值得注意的是,去年底今年初,SOHO中国因为散售策略遇挫后,也调整了商业地产策略,开始把持有和运营作为战略重点。但是,中国商业地产联盟秘书长王永平指出,“从住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇,但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险,但更大的市场风险在等着你。”

  王永平认为,向商业地产转型的有几类。主动转型的如中粮的大悦城、华润的万象城、龙湖地产等,特点是有明确战略,有核心模式,有人才、资金储备,粮草都备齐了。被动转型,就是政府卖地时的强制性配置,不做商业地产,住宅也拿不到地,这类企业包括万科。盲动转型,看到万达做商业地产发迹,于是娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。最后一种叫心动转型,像海底捞火锅店,家乡政府说,你在北京做得那么有名,我们给你块地做商业地产,那就试试看。但若不是主动转型,一般都会遇到大问题。

  “国内没有适合商业地产的生存土壤,就出现了地产主导型的商业地产模式,早先,是万达走出了这一条路,但是从长期来看,这并没有严格按照商业地产的规律来做,导致租金收入是比较差的。但是万达模式发展到今天,拿便宜地等各方面的优势已经没有那么明显,供需的变化使得风险加大。

  “包括万达,前期都没有考虑好商业地产的退出机制,这就导致后期的运营非常艰难。” 郭增利表示,现在已经有住宅地产商开始和基金合作,先定好合作预期、约定好回报率,再去开发商业地产,包括后期的运营、招商、业态组合,都为了退出做好准备。

  旅游、养老、出海危机并存

  据统计,房地产行业前100名房企中,至少有1/3介入了旅游地产领域,包括碧桂园、富力、华润、世茂、雅居乐、中信、龙湖、佳兆业等。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标,投资200亿打造长白山旅游度假区,携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。

  但是,大型开发商一窝蜂拥入市场,同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。中国房地产业协会副会长朱中一认为,目前,大部分旅游地产项目本质上还是旅游目的地的住宅地产,其发展空间非常有限。

  复旦大学房地产运营所所长蔡为民(博客,微博)认为,“旅游地产一旦失败那将是万劫不复。对住宅开发商来说,住宅卖出去,钱就收回来了。但旅游地产不一样,旅游地产的价值在卖出去之后才刚刚开始体现。”

  同样,在养老地产方面,万科、保利、绿地、首创置业、绿城等大型房企亦早有布局。张宏伟告诉时代周报记者,对于开发企业来说,无论是直接开发或改建,养老地产项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此,养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式,如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题,则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这,或许也是未来是否能够持续生存的关键所在,也是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。

  与此同时,国内不少开发商将目光瞄向海外市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤、保利等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

  继与新世界合作拿下香港荃湾地块后,2月14日,万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块,进军美国。4月16日,万科通出资1.355亿新元收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。而短短一年多时间,绿地海外经营业务已先后落地韩国济州岛、德国法兰克福和澳大利亚悉尼。碧桂园在马来西亚取得了三个项目,其中金海湾项目预计今年6月份正式全国范围对外销售。

  “政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的阻力之一。”张宏伟分析,进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。

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