陈序：中国人购房能力相对提高

　　惠誉报告称，由于中国内地房地产开发商融资渠道更加通畅、监管方面的不确定性降低，预计中国住房建设活动将在2013年增长。鉴于2012年上半年房地产销售疲软，2013年上半年销量同比增速可能高于下半年。

　　中国官方数据显示，去年第四季度中国GDP(国内生产总值)同比增长7.8%，呈加速趋势，高于第三季度7.4%的增速。同时，据《华尔街日报》文章指出，数据显示，2009年以来，中国城镇居民平均可支配收入增加了约43%，房价仅上涨了11%。尽管以平均收入计算，中国人全款购买一套均价公寓现在需要大约16年收入，明显高于其他国家(美国房价一般是居民平均年收入的5倍左右)，但已低于2007年，当时买套房需要21年收入。这已经足以提振楼市真实需求，帮助房价与居民收入接轨，为中国房地产市场注入新活力。在中国内地房价一度涨到惊人高位之后，中国政府决策层决定出手遏制房价涨势，使居民收入增长有机会反超，使城市中等收入群体购房能力有所提高。

　　当真实需求回暖，可以肯定中国房价又将缓慢回升。根据数据，1月份中国城市住宅均价同比上涨0.03%，结束八个月下降之势。两级政府对房价的打压使得上海楼市均价已两年持平。在严厉调控抑制房价上涨三年后，中国房地产开发商也再次变得谨慎乐观。中国内地收入规模的房地产开发商万科财报称，去年12月公司销售额同比增长一倍多，2012年全年销售额增长了16.2%。大型房地产开发商的股票出现反弹。中国海外是香港股票交易所表现的股票之一，股价较2012年初大涨了逾90%，而整个大盘仅上涨了26%。显然，大型房地产开发商从强劲的财务状况和庞大的规模中受益，并开建新盘。2012年11月在建新楼面面积同比增长6.3%，此前在这一年的大部分时间都呈同比下降。瑞士信贷分析师预计，2013年中国内地建筑活动将会走强。

　　众所周知，房地产是中国经济增长主要推动力之一，对钢铁、水泥、家具和家电等行业也有重要影响。《华尔街日报》另一篇报道中引用麦格理分析师的话称，钢铁厂预期接下来一年来自房地产的需求更加旺盛。2012年上半年中国钢铁产量同比持平，11月实现15%的增长。铁矿石价格的上涨促使澳大利亚Fortescue Metals Group重启此前停顿的12亿美元投资项目。

　　然而，中国内地房地产市场此次复苏的起点很低。大城市2012年成交量较2011年明显上升是基于2010年和2011年很低的增长率。三年调控抬高了房地产开发商的债务和库存。即使没有新盘开工，在建的住宅也足以满足市场大约五年的需求，高于2009年的比例2.9年。另外，房地产行业内部分化非常突出。小型开发商将继续受制于有限的财务能力，在低流动性和严格调控环境下仍易受到冲击。

　　我以为，长期看，中国内地房地产市场增长将受到城镇化进程以及家庭收入增长的支撑，但下一届中国政府将继续实施住房限购政策，继续努力遏制房价过度上涨。尽管中国住房和城乡建设部官员曾吹风，除了支持购买首套房，政府也将支持购买改善型住房购买者获得按揭贷款，但中国内地房地产市场欲重现当年繁荣还有待时日。一旦住宅价格大幅上涨，中央政府可能再次加强调控。