避免“地王”误导市场 土地市场调控力度料加码

　　业内人士认为，按照稳定房地产用地供应、抑制异常地价的指导思想，明年土地市场将迎来近年“最严厉的管控”，市场热情也将受到影响。在监管部门多项细化措施的作用下，明年新增“地王”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。相比之下，由于此前土地供应量不足，市场缺口较大，一线城市的土地市场仍有望出现小幅反弹。

　　调控力度将不断加强

　　进入年末，土地市场供需两旺，市场交易迅速升温。根据链家地产市场研究部的统计，11月27日到12月7日，有7个城市的“地王”纪录被刷新。此后不久，上海等地再次出现高价地。

　　虽然“地王”的诞生有其特殊性，但其对市场预期的影响不可忽视。按照国土部的要求，未来要避免出现“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让。同时，进一步严格市场准入条件，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　这是国土部对住宅用地单幅出让面积做出限定后，再次针对高价地祭出的技术性监管手段。业内人士认为，若严格执行此规定，明年土地市场的“地王”数量将大为减少，“地王”成色也将受到影响。

　　此外，国土部要求对不同类型城市实施分类指导，特别强调对“市场出现波动城市”的管控。上述城市是指，在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　据不完全统计，纳入上述范围的城市或超过20个。除北上广深四个一线城市外，天津、南京、厦门、大连、长沙等二线城市，以及湛江、韶关等部分三线城市也可能成为“分类指导”的对象。

　　一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，此次国土部表态之严厉、管控政策涉及范围之广之深，均为近年来所少见。土地市场将面临最为严厉的政策环境。多数业内人士预期，房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，市场将逐渐趋于平稳。

　　一线城市土地市场或继续升温

　　“虽然很多企业有钱，但在拿地的时候还是比较谨慎，大部分企业不会去拿明显超出能力范围的地。”某上市房企负责人表示，近期土地市场虽然出现一些高价地，但仍比往年平稳。他指出，近期出现的高单价地块，多集中在市场供应相对紧缺的热点城市。

　　从全国市场来看，土地供需形势呈现出明显差异。房地产咨询机构庄凌顾问指出，就目前情况而言，在一些重点一二线城市，供应量不足造成供需不均衡，导致房价居高不下。而部分区域如贵阳、鄂尔多斯[8.44 -0.71% 股吧 研报]，其供应量已经严重过剩。核心城市有“捂地惜售”的倾向，但三四线城市存在着“一朝卖光十年地”的扩张意图。

　　这导致房企在三四线城市大量囤地的同时，也在一些区域市场出现激烈争夺，并抬高地价。上述专家还认为，近期出现的大型房企拿地向一二线城市回潮的现象，说明上述城市的供应缺口仍然存在。

　　伟业我爱我家 (论坛)集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在国土部关于“商品住宅用地供应总量原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”的要求下，明年北京住宅用地供应总量将有所增长。同时，由于在京土地储备量日渐萎缩，品牌房企将延续今年的拿地态势。按照上述供需形势，包括北京在内，明年一线城市的土地市场有望出现反弹。

　　相比之下，二三线城市的土地供应压力可能加快释放。胡景晖表示，从国土部的要求不难看出，对于土地供应压力较大的城市来说，未来的政策重点将集中在土地开发环节，而非供地环节。这将导致部分城市的土地市场出现一定程度的降温。

　　还有专家认为，由于区域供需差异的存在，通过对土地供应和开发环节的管控来调整供需，是明年主要的政策思路。但与此同时，由于土地一级开发成本的提高，未来的土地价格也将保持上涨。在一些热门地块的刺激下，明年仍有部分区域将出现高价地。

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　　声音

　　顾云昌

　　调控应注重地区差异性

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显，因此调控政策不能“一刀切”。

　　从今年6月开始，房价止跌回暖，但回稳上升的幅度比较缓慢，这种上升幅度是正常的。这也表明，在遏制投资需求的情况下，刚性需求仍有一定能量。可以肯定，今年的房地产调控取得了成效。不过，在这一轮楼市调控后，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去化率很快。特别是北京这样的城市，此前的楼市消化周期在20个月左右，目前已经下降到9-10个月。一二线城市由于需求旺盛，未来可能存在供应紧张问题。相比之下，三四线城市的楼市存量较大，但需求相对不足，消化能力有限。今年已有部分开发商向大城市转移。

　　正是由于各城市房地产市场差异很大，因此调控政策不能“一刀切”。对于供求关系仍紧张的大城市，在没有替代政策的情况下，“限购”、“限贷”政策不能放松，更不能取消。而一些三四线城市供应量大于需求量，有可能造成住宅积压，那就应该以促进消化为主。总之，未来的房地产调控应注意地方差异性。

　　与楼市回暖相比，土地市场仍然在低迷中。今年前11个月，房企土地购置面积同比下降了14.8%，土地交易量出现明显下降。虽然年底一些大城市出现所谓的“地王”，但这主要是因为出让的地块位置比较好，价格肯定会较高。出现的个别“地王”没有普遍性，从全国来看，还很难判断土地市场已经回暖。

　　不过，土地交易量的减少会导致未来某个时间段商品房供应量不足。在需求平稳增长的情况下，由于土地市场低迷可能会造成明年下半年或后年上半年商品房供应不足，这又将造成市场波动。从稳定市场的角度看，应加大土地供应力度，目前国家也在不断强调增加普通商品房的供应量。为保证市场平稳，必须加强土地供应的连续性和稳定性。

　　胡景晖

　　调控市场预期或成政策重点

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，中央经济工作会议已经明确表态，继续坚持房地产市场调控政策不动摇，因此未来2-3年“限购”政策难有实质性松动。

　　对于北京楼市而言，中等收入者的购房需求十分旺盛，但无论是商品住房还是保障房，市场供应仍不足，这种“结构性”供不应求态势依然明显。所以，当楼市有效供应未得到明显改观之前，放松限购政策无疑会引发房价飙升。“限购”政策还很难松动。

　　就当前的市场格局来看，只要土地交易过程出现“地王”或“过度溢价”，都将或多或少影响周边房价的预期。国家正通过各项措施保障土地持续有序供应，同时防止“地王”频现，扰乱市场预期。因此，调控市场预期将成为未来政策的主要方向。

　　未来一年，控需求、促供应的调控政策主基调还将延续。但与此同时，各项政策将会把调控市场预期作为另一个重要目标来落实。近期国土资源部已有动作，预计住建部等相关部门也会出台控制房价预期的相关措施。

　　陈国强

　　“限购”政策明年退出可能性不大

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，今年房价总体企稳，伴随着经济基本面的好转，明年房价向好的概率更高，但出现暴涨的可能性比较小。从目前来看，“限购”、“限贷”政策在明年不太可能退出，而当前的市场供求关系和调控前不一样，开发商和消费者都更加理性。投资性需求在“限购”区域的可运作空间已经十分有限。

　　当前，大中小城市的需求支撑力度不一样。一些后续供应量比较大、需求有限的中小城市，在未来几年可能面临较为严峻的销售压力。这些城市开发商想要获得理想收益比较困难。因此，开发商还是要面对现实，对当地市场情况有明确估计后再决定销售策略。同样的项目在北京等大城市可能一年的时间就能实现去化，但在小城市可能需要更长时间，运作周期将拉长，投资回报可能会受到影响。