房地产利润率没“标准答案”？

　　“如果土地出让金和相关税费降下来了，至少可公开的成本能更趋合理；如果占30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了，目前的房价‘打对折’都没有问题。”

　　陕西省住建厅的一纸“限利令”，再次搅动有关“商品房利润几何”的一江春水。10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
耐人寻味的是，这一媒体眼中的“全国限利政策”，却一边倒地遭遇“执行难”质疑。“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率，是政策有效实施的‘起点’。但目前，不同商品房的成本构成差异太大，一些说不清、道不明的‘灰色成本’，更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启在接受记者采访时表示。

　　利润率成谜

　　从10%到55%莫衷一是如果说陕西省的“限利令”有一个舆论引爆点，恐怕就是10%这一数字。尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚对媒体表示，“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？其回应是：总体来看，陕西省多数样本的利润率均在10%上下。

　　在几乎无人反对房地产属暴利行业的今天，这一数字显得有些出人意料。日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

　　从10%到50%，差距为何如此之大？“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任向记者分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。

　　在吕随启副主任看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。而记者进一步检索发现，房地产行业的利润率从来都没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相距甚远。

　　据2011年4月新华网报道，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间，国际惯例通常是不超过5%。此外，据人民网报道，去年商务部专家梅新育称，他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实，我国房地产行业的利润率在30%以上。另一个数字来自2011年4月证券业的统计，统计显示，主流房企如招保万金、首开、万通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之间，净利率则在15%-18%之间。

　　而地产商的“自我估计”，则保守得多。记者检索发现，2010年3月，媒体曾报道全国政协委员、广州富力地产总裁张力自称，开发商的利润只有10%。SOHO中国张欣也称，房地产的利润率只有营业额的10%。有网民质疑：“若这么算，即使是净利润，10%也很难称为‘暴利’了。情况真的如此吗？”

　　房价高企开发商仍嫌赚得不够多

　　扑朔迷离的利润率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了难事一桩，何谈“限利”？针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”李战军向记者详解。

　　在李战军看来，房地产的成本构成比较清晰，“内行只要知道土地价格和销售价格，就可以算出成本和利润，没有秘密可言。”但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示，上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。“这部分支出，据我估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。”吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”

　　王才亮也证实，房地产界远非“有钱就能进入”，需要协调各方面的关系。“像土地成本、销售税金、施工造价等数字，相对容易核算，但其余的开发成本、管理费用、销售费用，则弹性很大，也是房地产业腐败的‘高发区’。”他说，“这部分信息若不透明，就很难说成本数字准确。”

　　专家分析，真实成本难以截获的另一原因，在于“相当一部分成本流向了政府”。据媒体报道，2009年全国两会期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——— 房地产开发的总费用支出一半流向政府》称，全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

　　李战军也向记者分析，拿地成本和税费合计起来，已约占总成本的60%-70%。因此，整个房地产企业的利润“其实不高”，“比医药行业和石油行业低。”

　　抑制房价政府应该带头“晒”成本

　　如何破解上述成本之谜？首都经贸大学法律系副教授、房地产法专家周序中认为，这关系到陕西“限利令”的成败。“如能借‘限利令’，做到精确地核算房地产成本，是一件难得的事，但须首先破除‘政商利益共同体’。”他告诉记者。

　　有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。“当前情况下，可限利的空间很大，政府不应只盯着开发商，自己应该出更多力。”吕随启副主任表示，“比如，如果土地出让金和相关税费降下来了，至少可公开的成本能更趋合理；如果占30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了，目前的房价‘打对折’都没有问题。”中国房地产业协会副会长顾云昌也认同，政府仅仅限制地产商的利润，不能服众。

　　记者看到，日前国务院发展研究中心发布的研究报告《土地制度改革与转变发展方式》，披露了这样一组统计数据，2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了近20倍。“政府高地价是高房价的重要原因之一，控制房价首先要降低地价成本。”北京市律协房地产法专业委员会主任陈文向记者表示。

　　而周序中副教授进一步分析，陕西省“限利令”即使推行，也只能作为临时调控举措，根本上还是应当推动保障房建设，让供需平衡。“毕竟，没有法律授权政府对房价作利润率限制，终究还是要按经济规律办事。”

　　王才亮的观点则更加直接：“房价调控的关键，是‘市场的归市场，政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产牟利；也意味着政府承担应有的责任，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”

　　2010年4月起，“新国十条”的出台拉开了中央政府坚定调控房价的帷幕。两年来，已有效遏制房价过快上涨的趋势。另一方面，据媒体报道，2010年起，我国已开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。照此估算，2013年-2014年将迎来保障房入市的高峰期。“商品房价格高出来的部分，政府应该投入到保障性住房里边。保障房的供给充足了，中低收入家庭对商品房的需求也会减少，部分商品房的价格会更趋合理，这是一种良性循环。”周序中最后说。据《中国青年报》

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