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中国房地产调控走错方向

2012-08-09 08:07:38 来源: 搜狐焦点博客 作者:陆则非

  今天,8月7日,申花庆隆单元的杭政储出[2012]13号地块以1.2万元的楼面价成交。

  今年4月27日,桥西D-28地块成交价仅以9千元底价成交。桥西与申花等级相似,桥西地块在规模、环境、容积率上还居优势,短短3个月零10天,两块差不多的地,成交价格就有30%的涨幅,冰火两重天!

  同样的3个月零10天里,中国经济一路下行,A股从5月上旬2450点连续60多个交易日下跌至2100点,一度创自2009年三年多以来的新低。

  房地产似乎与中国经济大环境相背离。

  于是乎,郎咸平教授高喊高价格的房地产是制造业破产的夕阳幻境,语不惊人死不休的经济知道分子谢国忠先生更抛出惊世骇俗的观点,趁现在卖掉手中的余房,房价将一路下行80%。而牛刀同志一直诉求房地产崩溃论。

  而政府在前期一直将房地产调控与中国经济转型相挂钩。

  存在即合理,从今年3月以来房价逐渐回复先前高点,地价忽然创近期新高,必然有其内在合理性。为什么房地产几轮调控,到头来次次空调?

  房地产的基本属性,是资产。这一点往往被人忽略。资产的定价,实际价值是其中一个方面,另一个重要方面是收益率。一张证券,可以说就是一张白纸,但其拥有一定的收益率,就能在市场上拥有一定的交易价值。

  抛开国内,看看美国。

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  道指,虽然因金融风暴重创,道指经短暂调整后依然保持坚挺,波动不大,甚至有创新高的趋势。为什么?因为美国是证券资产型社会。当政府采取措施,干预金融风暴,证券收益率稳定后,整个社会的资产水平便又稳定了。道指跌去3成,美国就崩溃了,所以美国可以降房价,一定会保道指。

  现阶段,中国的资产模式与美国等西方国家有所不同。西方国家是证券化的资产结构,而中国现阶段基本还是以实物资产为主。房地产是中国现阶段最主要的资产形式之一。

  在不动产作为主要资产形式的中国现阶段,土地和商品房的定价,除了成本等代表实际价值的定价因素外,更重要的是收益率的定价权重。

  当楼市经过以价换量的阶段,房源缩减,商品房的收益率重现走高趋势,导致相应资产价格飙升,这从某种程度上解释了,为什么短短三个月零十天,土地市场爆发出30%的涨幅。

  正因为中国目前还处于实物资产型社会,所以,房地产虽受限购调控短期大幅波动,但一旦政策放松,资产价格很快回复到先前水平。

  中国股市大跌,没见有多少公司出逃,没见多少老板跳楼。房地产持续调控,引发不少公司出逃,不少老板跳楼。因为证券尚未成为中国资产的主要形式,而房地产却是。

  人民日报近期又撰文提出房地产调控成果显著这一观点,说明政府自己也认识到,不动产是中国目前阶段的主要资产形式,以调控降房价,就是降社会总资产,这无疑是自杀、化疗、七伤拳,不可能持久。

  房地产即便有问题,问题也应该从社会基本制度,特别是金融制度上去解决。2012年是中国金融改革的元年。银监会、证监会、保监会换帅,温州、深圳金融试点,允许小额贷款公司转为银行,个人信用体系的建立和完善,证监会的郭主席上台,推出的一系列证券基本制度的建设,比如ST股的涨幅限制,退市制度等等,这些基础制度建设才是未来解决房价问题的关键。

  当我们的金融基础制度完善了,从实物资产型转向证券资产型,中国经济的转型就会实现。中国经济的转型在于创新吗?中国私营企业是最会创新的,改革开发初期他们便以创新创造了奇迹。中国经济的转型在于基本制度,特别是基本金融制度的创新。

  房地产的预售制度,是中国金融制度为数不多的开放性举措!是创新。想想,中国公民个人能通过什么途径获得银行相对低息贷款?房屋按揭!

  当这些基本制度转变了,房价高企的问题自然会解决。这一过程将会比较长,估计会有5-10年,房地产或许还会趋涨5-10年。

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