房企“零拿地”频现 巨量土地储备成负担

　　当A股上市房地产企业库存总量攀升至1.37万亿元时，去库存化已成为不少房地产开发商2012年最主要的工作。

　　以世茂地产为例，按照2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年，而这在中国房地产公司中并不鲜见。

　　消化掉这些房地产黄金时代留下来的遗产，要花去一些开发商很长的时间。在漫长严厉的楼市调控博弈中，一些房地产业大佬们已经意识到转折即将来临——房地产业高速增长的时代已经结束了。

　　而作为那个时代的产物——为高速增长而准备着的巨量储备土地，也多少显着有些不合时宜了。

　　为未来储备？

　　不管如何，去库存化事实上已经开始。排名前列季度，几乎所有的开发商都削减了在土地市场的投入。在A股排名前10的开发商排名前列季度仅投入143亿元新购土地，仅为2011年同期的30%。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是罕见的“零拿地”。

　　不过，与2008年开发商被动地削减土地投入相比，当下开发商的行为却多少有主动为之的意思。“郁亮跟我说，万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松透露。

　　而在排名前列季度完成了超过70亿签约销售额的世茂房地产，其公司也有内部人士对记者表示，世茂目前土地足够满足开发需求，暂时不会有拿地的计划。

　　事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地以应对未来数年的发展。以世茂地产为例，据其2011年年报披露，截止到2011年底，其土地储备规模达到3950万平方米，而2011年竣工楼面面积不过332万平方米，施工面积也不过720万平方米。

　　即便以容积率1.5折算，以2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年。而这在中国房地产公司中并不鲜见。

　　一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，我国尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗、47.99万公顷，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。假如以其中一般属商品房用地，且以容积率1.5折算的话，其转化为商品房开发面积便高达36亿平方米。足够开发出4000万套90平方米的住宅。如能全部开发完成，足以改变目前市场上的供需关系。

　　而国土资源部人士透露，绝大部分土地均是在最近五年里供应到市场的。

　　房地产开发商在过去几年的疯狂投入可以从保利地产的发展中窥见。在过去三年，保利是中国房地产界扩张最猛的公司，三年拿地资金总计超过1000亿元，其中2009年410亿元、2010年553亿元、2011年228亿元。仅2009年，购入土地成本便占到了保利当年销售收入的九成以上。

　　投入远大于产出，这样的疯狂让人难以理解。但只要回顾过去十余年大型开发企业的生长速度，就能明白所以然。

　　2011年，中国的房地产开发商万科的年销售额为1215亿元，而在12年前，这个数字仅为20亿。12年间销售额增长60倍，其中在2004年实现了144%的翻番增长。而支撑这么高速增长的，就是看似不可思议的天量土地储备。

　　“假如在土地储备上过于保守，那发展的速度无疑要大受抑制，这便是过去十年留给开发商们的经验。”一位地产分析人士认为，问题是，下一个十年呢？

　　楼市下半场

　　陈劲松的一条微博近期引发关注。他认为，如果将过去十年房地产发展的黄金时期看作是足球比赛的上半场的话，那从2012年开始，这场比赛的下半场已经开始。“人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力。”

　　华远地产董事长任志强(微博)则认为，23岁人口的数量将在2015年达到点，此后逐年下滑。

　　类似的观点也曾被住建部政策研究中心主任秦虹所表达，在年初的一个论坛里，她强调“未来十年中国房地产企业仍有空间增长，但是增速会放慢”。而所依据的也是一组城市化方面的数据，过去十年来，中国城市化率年均增长率1.35%，而在“十二五”规划中，这个速度将下滑到0.8%。

　　尽管对人口红利开始消散及城市化速度的放缓所带来的影响到底有多大尚未有准确一致的评估，但上述业内人士普遍认为，从长期来看，这一趋势对房地产行业的影响显然要超过正在进行中的楼市调控。

　　陈劲松认为，未来商品住宅的周期性变动，价格波动的情况显然会越发频繁，过去那种房价单边只涨不跌的情况会越发少见，而这会对开发商的资产收益、变现、管理服务的专业性要求越来越高。

　　这样的变化或许将给当前主流开发模式带来冲击。但任志强认为二线城市和三、四线城市在城市化高速发展的加速期，蕴藏着新的机会。

　　倒是当下不合理的产业政策和制度设计会给开发商带来更大的考验。“我们今天有一个共识：有一批过去吃得太多的开发商要倒在黎明前。”在4月底的一个论坛活动上，任志强、陈淮、潘石屹等都这样认为。

　　(作者：宋尧)