房价不会大跌的五大基础环境已经形成

　　去年年末人们预测的是房价跌幅或为多少，现在人们关注的是成交回暖后房价或否出现反弹，甚至出现以前的暴涨，这种预测方向的变化来自市场而不是个人好恶。因为，房价不会大跌的五大基础环境已经形成。

　　1、开发商放弃追涨并合理保持稳定的供应大环境已经生成。

　　这一轮调控最明显的对开发商的影响便宜是让开发商变得成熟而理性，除非来自需求的推动，不然的话发生暴涨的可能性较小，而在开发商理性促销并且保持产品结构性调整的前提下，在目前的市场环境下发生暴跌的可能几乎没有。

　　调控教育了开发商，目前品牌开发商及有一定开发经验的房企，已经对未来市场形成共识，主要变化来自三个方面，一是在成交量上涨后不再追求买涨不买跌效应，尽管消费依然看得出比较旺盛；二是新推盘不再对比或者用竞争比较法来定价，也不因为地价变化而进行价格的额外变化，而是各自依据产品定位与目标客户定位进行自定价，这就消除了房价大幅波动的基础；三是调控没有让开发商整体丧失信心，这是决定性因素，固然土地有底价流拍，但从主流层面看，开发商信心依然，并且是基于未来长达十至二十余年的长足发展有信心，并依据这一个长期稳定繁荣的市场判断来进行战略更正与战略扩张，并据此安排产品生产的标准化与成本控制。【当前决定房价走势的三大关键因素】

　　而从调控后截止目前的市场存量看，占用在存量房上的资金仅仅上市房企便高达50000亿元，占用于开发商土地存量上的规模高达14亿平米，已经通过前期手续或者记录在册的可供用地规划总量按国土部的数字高达48亿平米，转化成现实的供应，即使按照2010年高速出货，亦将够用3-5年。因此可以断言让房价合理保持稳定的供应大局已经生成。

　　2、行政手段逐步退出而市场手段不断制度化的政策大环境正在形成。

　　虽然总理一再重申调控目标是让房价合理回归，但也在多种场合表示房地产依然是未来大发展的重要产业，需要稳定，在这个思想基础上，一些职能部门开始长远思考问题，这便是逐步让行政调控退市，增加制度化市场化色彩。三个主要标志，一是利率市场化，二是保障房制度化，三是普通住宅消费差异化政策的加速制订，这有利于一个健康稳定楼市的建设，也正式宣告政策市向市场化的转型，在这一过程中，一些掐紧房价的手段，如三限，如信贷规模控制，如开发商自有资金比例的相对提高，如土地占款比例的大幅提升，还将伴随制度化而一定程度的存在，相当于既让市场发展，又保持对房价反弹的警惕。【“决不让调控反复”喊话将加速房价回调】X

　　3、有所为有所不为的执行性大环境加速形成。

　　地方政府、金融监管机构、商业银行、土地及房产行政管理部门在调控以来，尤其是新近所做出的一些调整，可以窥探未来在对待中央政策的执行层面，将更为灵活，换句话形容就是有所为有所不为。

　　与房价关系比较密切的是信贷利率，今年以来自从国家确定保持房地产平稳发展后，一些银行对首套房贷利率恢复优惠，稍后更修正为八折，同时，住建部开始着手保障房制度化建设，国土资源部开始对在持土地未形成正式市场供应的存量地进行清理，并拟出台政策促进供应增长，财政部门拟在未来两至三年内对开征房产税予以提速，再一个就是利率市场化今年将实质性启动……这充分证明，在商业银行、土地及房产行政管理部门看来，不管未来调控政策是否常态或制度化，基于市场建设的基本方针得到确定，这就为房地产业的大发展奠定了一个稳定温和的基调，从而消除所谓泡沫破裂导致房价暴跌的基因。

　　从地方政府角度分析，未来的十二五将面临三个转型，一是由土地财政向去房地产化转型，二是由城市化拉动地方经济发展向实体经济转型，三是在前两个基础上实施结构调整，由以前的清一色的支柱经济即房产经济向多元特色化方向转型。

　　地方政府发展经济的思路转型实际对房地产业是重大利好，一方面土地资源将更为谨慎推出，另一方面政府会着重考虑就业及基础福利建设而增加消费者的收入，这两个方面的结合为房地产业平衡发展提供了充足的供求基础。从金融监管层面看，也将着手消除银行暴利成分，金融资源的分布将更为宽泛，对房地产业的信贷亦将更具体地执行差异化政策，同时金融品种创新将伴随新一轮房地产业的升级。

　　4、合理投机的投资性大环境依然存在。

　　笔者一直是肖灼基先生的崇拜者，认定其世纪之初关于没有炒作便没有房地产的诊断。中国房地产业的健康发展并非完全去投资化，也亦非去投机化，市场经济的本质特点便有一条是投机。只不过是政策及制度如何引导合理投资投机的问题，投机的本质还是投资。而从目前的市场供求关系与市场存量，从目前的消费结构，从未来刚需的主要成分看，合理投机的投资性大环境并没有因为去投资投机化的调控政策而消失或改变。

　　但调控教育了抄底族，也教育了那些短期投机者，投资者们更加细分市场来针对有效产品进行合理的长线投资，这在市场经济由粗放向集约转型的阶段是非常有必要的，也是稀释货币泡沫的重要环节。合理投机或投资是房价防止暴跌的有效基因。

　　5、以刚需为基础构建的未来可持续消费基础环境逐步界定。

　　任志强先生提出的这么几个因素：一是代际帮助，二是家庭分裂速度，三是产业转移提速对非住宅产业的促进，四是供求关系宏观呈现紧张态势，以刚需为基础构建的未来可持续消费的市场基础已经得到界定。同时中国在建设小康社会的时候，还有一个由城市化而城镇化的过程，上述因素会持续近二十余年时间，有了这个可靠的市场保障，再辅之以良好的制度化建设，笔者相信：房价软着陆指日可待！