世联怡高12月份济南房地产政策分析月报

　　第三章政策分析

　　本月为2011年的最后一个月，也是部分限购城市原定的实施“限购令”最后一个月，面临“限购令”的到期，这些城市是“松绑”亦或“延续”，本月的政策给出了答案：中央明确强调房地产调控政策不动摇。同时住建部也明确表示，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。本月最值得关注的就是中央经济工作会议，会议上明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。在今年中央经济工作会议召开之前，中央高层和调控部门已在不同场合强调房地产调控政策不动摇，中央经济工作会议延续了这一基调。从去年房地产调控开始，“不动摇”的表述便屡屡出现在高层言辞中。然而，结合当下形势，此次表态有着特殊重要意义。中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果。

　　◎行业政策

　　★12月9日中央政治局会议：明年坚持房地产调控政策不动摇

　　1、政策内容

　　中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作，中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议提出，财政货币政策大方向不变强调“要更加有预见性”，着力扩大内需注重改善民生，保持物价总水平基本稳定处理好，增长、结构、物价三者关系。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。扎实推进改革完善促进民间投资体制。

　　2、政策解读

　　这次中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。进一步体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。当前房地产调控正处于关键时期，此时的调控政策若放松将前功尽弃。

　　房地产市场健康发展，一方面要继续坚持调控挤压泡沫，另一方面要加快保障房建设。这次会议还强调，要扎实推进保障性安居工程建设。住房城乡建设部有关负责人近日已表示，明年新开工的保障房项目虽然不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套有大幅度的增长。房地产调控，短期内要挤出泡沫，长期看主要是建立起房地产市场健康发展的长效机制，建立商品房和保障房双轨制度，以多元的供给满足多元的需求。

　　★12月13日11个城市限购政策将到期住建部：到期需延续

　　1、政策内容

　　日前住建部明确表示，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。统计数据显示，执行限购的46个城市中，福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁的截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为2011年12月31日。这意味着至少有11个城市的住房限购措施即将到期。

　　2、政策解读

　　目前楼市调控仍处关键期，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，历时两年的调控成果将毁于一旦。“停限”需要外部环境的支持。如果现在对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发报复性反弹，从而抵消楼市调控刚刚取得的成效。值得关注的是，在限购延期之外，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括限贷、房产税加快推进等。

　　★12月14日中央经济工作会议：明年总基调“稳中求进”坚持房地产调控政策不动摇

　　1、政策内容

　　中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，此次会议为2012年中国宏观调控指明路向，“稳中求进”成为来年经济社会发展的总基调。会议强调，明年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。会议提出，明年还将推进房产税改革试点。

　　2、政策解读

　　在今年中央经济工作会议召开之前，中央高层和调控部门已在不同场合强调房地产调控政策不动摇，中央经济工作会议延续了这一基调。从去年房地产调控开始，“不动摇”的表述便屡屡出现在高层言辞中。然而，结合当下形势，此次表态有着特殊重要意义。目前楼市调控拐点和效果刚刚出现，政策一旦放松可能面临大幅反弹。中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控以拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明年房价或将整体呈现“软着陆”态势。从宏观角度来看，房地产调控将是明年一二季度重点。随着上半年房地产“去泡沫”的完成，稳定经济发展将是三四季度的重点内容。

　　在深化改革的议题上，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，这是会议首次明确提出推进房产税试点。去年1月上海和重庆率先进行试点，这就意味着，年底前后在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，增加试点城市的可能性加大。试点城市范围估计应在直辖市、省会、计划单列市之内。房产税扩容势在必行，只是时间上的问题。

　　★12月22日李克强：扎实做好住房保障工作同时引导房地产企业推进普通商品住房建设

　　1、政策内容

　　12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，公平分配保障房，要做到“严格准入、程序公正、过程透明、技术支撑、及时纠错。”在做好保障房建设的同时，还要适应城镇居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地，引导房地产企业推进普通商品住房建设。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展。

　　2、政策解读

　　明年全国新开工建设保障房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于今年。对于投入方面，中央补助资金明显增加。质量方面，工程实行责任终身制和施工全过程监管。关于分配，公开公平公正分配。同时再次强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展。此次提出的引导房地产企业推进普通商品住房建设，增加有效供应利于解决根本的住房需求矛盾，缓解市场压力，让市场回归健康发展轨道。

　　★12月27日审计署：保障房全面审核将持续至明年2月底

　　1、政策内容

　　国家审计署针对2011年度全国保障房建设及分配的各个环节，审计署驻全国各地的特派办12月前后启动了大规模审计，该审计工作将持续到明年2月底。据悉，各地相继公布的保障房完成进度、资金运营、工程质量、分配情况，尤其是中央转移支付资金到位的真实情况，将接受一次全面的审核。

　　2、政策解读

　　2011年9月，财政部部长谢旭人曾对外发布，为大力支持保障性安居工程建设，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加的395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，已全部下达。而这批资金在地方的执行情况，将是成为审计署各地方特派办的审计重点。而由于各地地情不同，国家审计署派驻全国各地的特派办对于各地保障房的审查前期也各有重点。进入12月，审计署京津冀特派办对于辖区内的保障房审查，重点关注工程质量。其对辖区的审查包括从项目立项、勘测、设计、施工、监理环节中的各个过程。不难看出，国家对保障房的审核的全面启动，范围涉及较广，这为进一步确保保障房资金的合理利用以及分配过程的规范化等起到了积极的监督作用。

　　★12月30日23城市密集表态继续限购

　　1、政策内容

　　截至12月29日，全国此前执行“限购”政策的46个城市中，至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。

　　2、政策解读

　　北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部表达继续执行限购，这对购房者的心理影响较大。目前购房者对房价将继续下调持坚定的信心，这将影响后续市场的加快下调。根据多家券商研究机构2012年宏观经济报告发现，多数券商认为明年房地产投资增速将继续下滑，而房价也将大幅下跌，中央政府出台刺激房地产政策的可能性非常小。

　　◎土地政策

　　★12月28日国土部：《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》

　　1、政策内容

　　12月28日，国土部发布红头文件《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》，对城乡建设用地增减挂钩试点提出完整的政策要求。明确开展增减挂钩试点必须充分尊重农民意愿，必须经国土资源部批准。通知要求，各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展。严禁强拆强建、强迫农民住高楼。通知指出，使用增减挂钩指标的土地出让净收益要及时全部返还用于改善农民生活条件和支持农村集体发展生产。

　　2、政策解读

　　国务院总理温家宝指出，明年宏观调控面临的形势复杂严峻，特别是经济增长下行压力和物价上涨压力并存，做好农业农村工作具有特殊重要的意义。要更加重视维护农民在土地、财产、就业、社会保障和公共服务等方面的权益，更加重视扩大村民自治范围，完善与农民政治参与意识不断提高相适应的乡镇治理机制。国务院此前就已发过此类通知。2011年4月2日曾出台《国务院关于严格规范城的乡建设用地增

　　减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》。然而不少地方政府对土地财政的依赖性较强，而相关政策与地方经济利益相悖。因此，我们需认识到，彻底消除“强拆强建强迫农民上楼”的社会现象仍需经历一段博弈过程。但不可否认的是，国家对地方政府“强拆强建强迫农民上楼”的问题已越来越重视。

　　★12月30日国土部：闲置土地出新规

　　1、政策内容

　　日前，国土部公布了《闲置土地处置办法(修订草案)》(以下简称“办法”)。该《办法》明确了闲置土地的认定条件，可操作性很强。

　　2、政策解读

　　该《办法》明确了闲置土地的认定条件，可操作性很强。对于此次新规对土地市场的影响，主要还是看政府的执行力度。国土部目前出台的草案可以更加规范土地市场，给政府监管土地市场提供了更加清晰的标准。但是有很多规定此前就有，这次只是强化和细化。因此，对市场影响有限。