高栋：我们用不一样的方式设计商业地产

我们用不一样的方式设计商业地产

——访“中国十大民营建筑设计企业”、三益中国院长高栋

　　1、经验、思考、研究奠定发展基础

　　记者：三益一直是上海乃至全国非常有特色的一家设计机构，您能否归纳一下，三益的特色主要表现在哪些方面？

　　高栋：在三益的发展历程中有几次比较重要的转折点，最近的一次是在2005年。在住宅市场如火如荼的时候，我们决定转型商业地产领域，尽管当时有很多人不理解，但今天商业地产的风起云涌，验证了我们对于房地产市场发展趋势的判断，以及对设计行业未来深度专业化趋势实践的考验。去年，经过长期探索与筹备，我们又开始模式创新，建立商业地产全产业链服务模式，跨出设计，集商业研究、顾问定位、建筑设计、招商推广、运营管理为一体，提供商业地产领域里的整体解决方案。为尚在成长中的中国商业地产领域寻找可行的解决之道

　　另外，我们对于企业内部知识管理和产业研究也尤为重视。我们建立了两套体系：一是三益的研究系统，二是内部的知识管理系统。设计企业里能潜心做研究的比较少，尤其能在研究上花大量时间的就更少。现在回过头去看，我们在商业领域里的研究系统与能力为商业地产咨询与设计的发展提供了有力的支撑，三益过往经验以及它相对成熟的模式能够给甲方的前期判断和决策提供了很大的支持。这也是很多公司愿意跟我们从研究开始合作并往下深入的重要原因。再就是高精度的知识管理系统。一家优秀的企业，人才固然十分的重要，但公司合理的知识管理架构、协作设计系统、档案案例库系统、知识系统，同样是问题的关键。三益的知识管理系统比较发达，人在精密的知识管理平台上也可以有更大的发挥，三益人是站在公司大的知识管理系统的肩膀上做商业咨询和商业设计的。

　　记者：三益在2005年前后由一个住宅设计领域的专家转向商业地产设计，为什么要做这样的选择？你们又是如何做出这样一个选择的？

　　高栋：任何行业都需要有洞悉行业发展趋势以及对于行业趋势的把控能力。五年前，商业地产被住宅地产所掩盖，但也隐约显现出成为中国城市化进程中较大副产品的端倪，提前做好经验、知识、人才的储备，迎接这个是历史契机的到来是可以看得见的。只是这个决心不容易下，转型并不轻松，市场，技术，人才，管理，知识系统，还有品牌，都会遇到很多困难，好在我们熬下来，已完成了基本的转型。

　　其次，不同于其他设计公司，三益从一开始发展时就植入有商业地产的基因，三益的总公司弘基企业集团就是从事商业地产开发和运营的，很少有设计院像三益一样在2000年就有商业地产开发与运营的背景，从前期定位一直到运营管理，所有的过程我们都参与过，三益可能是行业最了解商业复杂性的一家设计公司。也正是由于三益有机会参与到商业项目的全过程中，这些经验积累也使得我们很早就洞悉商业地产中复杂的6维关系：投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者之间；而不像住宅，只涉及开发商和购房者的简单的二维关系。商业地产的产业链的相对复杂也是我们后来面对当下的商业地产发展状况和商业地产的本质不断进行服务模式创新的重要原因

　　记者：你谈到了商业地产开发中的诸多问题，以及环节之间的脱节造成开发商的“高危操作”。房地产在中国已经是比较成熟的行业了，有一整套服务、支持机构：顾问、设计、代理、运营等公司。他们不能把商业地产这些风险规避掉吗？

　　高栋：不能。

　　中国商业地产发展的风险和本质问题是：物业开发与商业经营脱节。归根到底，商业地产开发是一个全程一体、专业协同的过程，顾问、设计、代理、运营等服务过程也应该是一个全程一体、专业协同的过程。但在目前不够成熟的商业地产领域中，商业地产专业分工、产业链生存受到普遍忽视，顾问、设计、代理、运营等公司各自为政，缺少高效率的系统性、整合性工作方式，链条上的各合作方对公共规则不是共筑而是蚕食，由此导致整体服务运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

　　归根到底，尽管各个链条上的服务方都已经比较成熟，但是相互之间缺乏统一的价值平台，而成熟的服务模式必须建立在价值绑定、合作共赢、责任共担的平台基础。只有在这平台之上的服务，才能建立商业地产共享的认知平台，保证各服务方无缝对接，降低各方之间的摩擦系数；才能形成价值和风险链条传动轴，保证服务链各个环节价值共享、风险共担，增加服务各方责任意识；才能保证效率和服务品质，巩固各方的合作关系，提升效率保证服务品质。

　　目前，商业一体化服务是靠很多公司合作完成的。但这件事有两个核心点：一是提供整体解决方案，要包括所有的产业链环节在里面。第二，这个服务特别不是说一家策划公司，一家设计公司，一家招商推广公司，一家运营公司加在一起就可以了。真正的难点在于所有的服务都是内部协同，就是说要把甲方诸多的协调矛盾转移到内部来。利益需求点一致，内部有一套完整的工作方法、工作系统、工作模板，用这样的方式才能更好地服务开发商和项目。

　　因此，三益给自己定位不仅仅是一家设计公司，我们旗下拥有三个板块：建筑设计院、商业地产投资顾问机构、商业地产研究院，为商业地产项目提供商业研究，策划定位、建筑设计、招商推广、运营管理等一体化的整体综合解决方案，我们要做的，是内部打通产业链，外部整合大资源，并以商业设计为脉络，串联其他服务环节，形成商业地产互动共赢的价值链。

　　2、设计无限梦想铸就三益造梦师

　　记者：“设计无限梦想”是三益的企业使命，如何理解这个使命?那么，三益的梦想又是什么？

　　高栋：“设计无限梦想”既是我们的品牌语，其实也是我们三益中国的使命，有人经常跟我说建筑师是设计房子的。我说不是，建筑师是设计梦想的。我们应该是电影《盗梦空间》里的造梦师，为那些希望有房子、有家的、有幸福、温馨未来的人们去设计他们的梦想，并把梦想照进现实。同时，“设计无限梦想”这句话有三个层面的意思，一是我们要为我们的客户，包括我们终极客户消费者来设计梦想；二是我们要为三益的未来设计梦想；三是我们要为每一个三益人的成长设计梦想；这是设计无限梦想的全部涵义。

　　三益有自己的核心使命、愿景和价值观，并用它凝聚成三益中国的精神。我们每年都在变，人数在变，业绩在变，设计在变；但只有一样东西是不变的，就是我们的企业文化，我们的使命、愿景和价值观。这是我们成长的基石。

　　记者：最近三五年，三益在中国建筑设计行业的具体目标是什么？

　　高栋：最近三五年，我们会做很多事，也在尝试很多事，但我其实最希望的是，别人在看到三益中国的时候，会说，他们不仅是一家大型的专业的设计公司，还是一家能拥有商业地产服务产业链整合力，能成为客户真正的合作伙伴并帮他们一起来实现价值的公司。同时，他们还是一家研究机构，为这个行业的发展和推动做了很多自己的努力并为行业所共享。所以，我们希望三益能用它的使命感，用它的过往经历与经验，用它的研究能力和设计能力对这个行业进行推动，哪怕一小步，尽我们自己的一份责任，这是三益中国的目标。

　　【高栋简介】

　　上海弘基企业(集团)副总裁，三益中国院长

　　三益中国创始合伙人，国家一级注册建筑师。业内集开发、策划、设计、运营于一身的商业地产跨行业专家；长期致力于大型商业地产和城市综合体的设计与研究，并担任上海建筑学会商业地产专业委员会主任；是商业地产鱼骨模式及设计领域深度专业化发展的推动者。

　　曾荣膺上海十大青年新锐建筑师，中国较具影响力设计师，中国建筑业十大新闻人物等称号。

　　摘自《建筑时报》

　　三益中国官网：www.sunyat.com