房地产信托“脖子”被卡 房企融资雪上加霜

　　“现在发行单一房地产信托需要向监管机构报批，而能够批下来的项目是凤毛麟角。”某业内人士告诉中国证券报记者，这造成了房地产信托数量的急剧缩减，收益率水涨船高。

　　业内人士表示，目前房地产企业的融资需求异常迫切，一般项目的融资成本都在20%左右，在银行贷款受限、直接融资无门的情况下，信托渠道被卡，使得中小开发商资金链频频告急。

　　房企融资雪上加霜

　　最近某公司发售的一款房地产集合信托的年化收益率高达15%，期限一年。资金募集规模需要两亿元，项目以土地和房屋的销售收入作为抵押，抵押率在20%左右，项目安全性较高。

　　该公司内部人士表示，现在这样的房地产信托产品发行越来越难，对于未来房地产市场的走向和房地产调控的持久性，大家都看不清楚，所以监管机构从风险控制的角度，对信托公司发售房地产项目卡得非常严。

　　“以前房地产信托项目实行备案制，一般在项目发行完毕后，向银监会报备一下。但是最近监管机构改变了房地产信托项目的监管方式，从备案制变为审批制，这样基本上卡住了房地产信托的脖子，能够获批的信托项目少之又少。”

　　在向银行求贷无门、企业直接融资受限后，信托渠道是很多房地产开发商仰仗的最后稻草，海南一位中小房企的财务负责人告诉记者：“我们只要能熬到10月份，新的楼盘就可以进入到销售环节，这样企业的现金流状况就会有一定好转。但是为了防止下半年货币政策更紧，我们宁愿承受20%的资金成本。”

　　而华远地产股份有限公司董事长任志强表示，现在房企处于缺粮境地。他提供一组数据，三季度出现的情况是土地价格仍在上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格。“上调后就出现一些流拍，今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商合理的现金流开始出现紧张。”

　　风险值得高度警惕

　　中国银监会授权中国信托业协会发布的统计数据显示，截至今年二季度末，中国信托资产规模达37420亿元，比上季度末增长14.5%，约17%投向了房地产领域。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.7亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

　　房地产信托发行过快过猛，融资主体公司资质良莠不齐，加上地产公司负债经营的特性，引起了监管机构的高度重视。5月以来，“叫停”房地产信托的传闻不绝于耳。

　　虽然银监会为此进行过多次澄清，但据业内人士透露，监管机构为了防范未来可能发生的风险，确实一直在对信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司高度重视房地产业务风险，以更为审慎合规的方式开展业务。“而报备制改为审批制，说明银监会的把关愈来愈严。”

　　记者了解到，现在投资人对房地产信托产品可谓“又爱又恨”。虽然高达15%以上的收益率颇具吸引力，但是谁都知道高收益同时意味着高风险。

　　某信托公司人士表示，虽然地产项目还在进行，但是受政策和各类消息的影响，情况已经开始发生变化，“已经出现了客户不认可的现象。”

　　他透露，伴随着无法过会、募集期内滞销、展期再销售等情况的出现，现在一些信托公司主动调整业务结构，开始回避房地产项目。

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