调控政策改变需求结构 济南楼市“热销”难现

　　调控政策对楼市产生了明显影响，限购令的出台更是把市场的“炒房”泡沫击碎，使得刚性需求得到限度的凸显。不少开发企业随行就市调整营销思路，打出高性价比的实惠招牌以吸引刚需购房者的关注。在此节点，“刚需们”购房更是货比三家，不见实惠不出手，对待市场逐步理性的购房心态使楼市迈入“真需求”时代的脚步渐行渐近。

　　政策改变需求结构楼市热销难现

　　房价会不会降？保障房的大批量推入会否影响商品房的销售？利率上升的负面影响如何破解？房地产市场将何去何从……作为“十二五”开局之年，2011年的房地产市场笼罩上了浓重的调控色彩。

　　济南“限购令”落地后，在银行房贷闸门收紧、调控政策步步紧逼的背景下，观望气氛渐浓。

　　据统计显示，限购、限贷等各种调控和信贷政策的多重发力，使得今年济南的新房交易量持续走低。在成交总量出现持续低迷、整体市场需求出现集体观望的同时，市场成交量中的需求结构也在发生着变化。在成交构成比例中，改善型需求的比例明显下降，首套房刚需比例在稳步上升。据绿地国际花都的相关人员介绍，现在购房的成交量绝大部分是由首套房的刚性需求在支撑，能够占到八九成，而改善型的成交比例仅占到总成交量的一两成。在所有的购房需求人群中，相比于改善型需求、投资型需求，首套房群体是最急切需要购房的需求类型。

　　从济南楼市目前的供应情况来看，除了5月中下旬以绿地国际花都和恒大城为代表的楼盘集中供应了一批“刚需”房源外，其他楼盘的房源总价均相对较高，销售情况不很乐观。绿地国际花都和恒大城纷纷推出大量新房源，其销售均价分别为6500元/平方米和7000元/平方米左右，特别是恒大城以低价精装房的优势，引发了济南刚需购房客群的抢购热潮。而相对于5月底低价盘的火爆，济南开发商在6月初至今的促销中多少显得有些“疲软”。结构性热销的现象在6月一直未能再现。由此看来，在宏观调控趋紧、刚需支撑房地产市场大半边天的今天，经济实用、利民惠民的楼盘项目更加受到购房者的青睐。而这或许也为接下来楼市的发展方向提供了参考。

　　应该注意到，市场上总有一部分房企在楼市重要节点时会显示其非凡的市场洞察力，随行就市，打出一些“既叫好又叫座”的好牌。在当前形势下来说，对于济南大部分即将开盘的项目，调低价格预期已是一种新的生存法则。要知道，虽然部分房企5月份销售“报捷”，但楼市形势对于房企而言尤其是中小型房企依然非常严峻，若想在济南火热的6月楼市里取得一个好成绩，不积极应对调整销售策略是不行的。

　　业内人士表示，济南目前还存在着大量的刚需群体，在限购等一系列调控措施出台后，刚需购房者无疑成为楼市中分量最重的群体，开发商应当顺应市场需要，改变开发策略，以适销对路的产品，来谋求在“政策市”中的生存与发展。