新政下济南社区商铺成投资“新贵”

　　接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，商业地产却越来越红火。作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。

　　专业人士介绍，社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在住宅“限购”时期，可以作为投资客转投商业地产的入门品种。但同时，没有经验的初次投资者也需防范其中的风险。

　　社区商铺投资风头正劲

　　想开一家服装干洗店的孙先生，最近一直在各个社区间穿梭淘商铺。他说，想找居住成熟的社区，铺子面积60多平方米，售价在1万元/平方米左右。

　　记者了解到，今年以来，类似孙先生这样的准个体经营主，已成为商铺投资市场的主力。业内人士表示，社区商铺依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让较容易，回报率又较稳定，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

　　近日，记者走访市区多家大型社区看到，商铺都很抢手。以位于阳光新路的阳光100美乐汇为例，自开业以来客流量一直呈上升趋势，运营状况良好。美乐汇的业主吴先生告诉记者，选择这个地方做投资，主要是看中了阳光新路日后的发展前景，以及周边的小区入住人数不断上升和其他商业项目的落地，这些，都将给这个区域带来庞大的人流量。“我想在成熟的大社区买个小门头房往外出租，但是，转了好几个地方发现，好一点的社区商铺太抢手了，根本买不到，一些郊区的楼盘商铺倒是有，不过入住业主不多，周边人流量也不大，我不大感兴趣。”在某售楼处咨询商铺的张女士告诉记者。

　　据了解，目前济南的社区商铺价格主要在每平方米8000—25000元之间，是住宅价格的1.5—2.5倍，面积主力在70—200平方米之间。

　　业内人士介绍，社区商铺的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。种种迹象表明，济南市房地产市场正兴起一股的社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。近几年社区商铺频频出现一铺难求的局面，尤其是市中心小区的商铺更是格外受青睐，价格一路飙升。

　　需围绕“人”来做文章

　　一直以来，“地段即价值”是房产界遵循的“金科玉律”。尤其对于商业地产而言，其所处的地段越好，商业价值就越有保障，升值潜力也会越高。

　　专业人士介绍，社区商业的特点在于便民、利民。有专家把构建社区购物网络，形象地称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心，满足居民日常生活消费。由此可看出，社区商业的服务半径是很有讲究的，一般都不能超过此距离。

　　在记者的走访中也不难发现，不论是销售方还是购买方，都把商铺所处小区的入住业主数量和周边的人流量都作为宣传重点和主要考察因素。

　　张先生从事商业投资行业近10年，他告诉记者，选择社区商铺要围绕“人”来做文章。首先要研究的就是社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须建立在对社区人口构成和特征的正确分析上，对消费能力一般的社区，包括一些郊区大盘，需要的社区经济是能满足入住后居家日常所需的商品的，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的；而对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、知名品牌专营店等。

　　除此之外，商铺的成长空间也是投资者应重点关注的。投资者需要根据小区规划和未来人口数量、质量、消费能力等情况来分析。“有些郊区的大盘，尽管目前的入住率低，但是不代表以后不会有发展。这要看社区的规划，周边是不是有学校、单位、大型公交站点等，这些都会给这个区域日后带来庞大的人流量，也会使周边的商铺迅速升值。”

　　另有业内人士指出，在考虑人口因素时，过于饱和与高收入人群集中的社区不适合投资商铺。原因在于这类商铺一般本身的投资成本较高，并且没有过多的升值空间，另外高收入人群消费习惯的特殊性，不利于社区内商铺的经营。

　　初次投资先租后买较保险

　　在许多投资者看来，买下一个铺面若非长期持有则存在着很大风险，而租下来后经营压力大，且利润率似乎难以保障。是租还是买？成了许多投资者的心头之惑。

　　专家介绍，一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。就济南市来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多；而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。

　　专家认为，对缺乏经验的初次投资者来说，先租后买是较为保险的方式。因为，投资初始对商铺价值的预测，难免会和实际情况有所差异，投资者不妨先租下商铺，在经营过程中发现项目是否真的具有长期投资价值，再决定是否买下不迟。如果在租赁期内发现状况不好，损失也不会太大。当然，在进行投资决策的过程中，如果对市场状况不甚了解，还是向专业机构咨询，不要盲目投入。另外，在出租期间开发商也能收到相应的回报，这种方式对双方来讲都能降低风险。

　　专家还特别提醒，投资者在租社区商铺的过程中，有一种情况要特别当心，即开发商为了销售房子，而创造了一个商业街概念，实际上这条街的使命，也就是为了和小区相配套，一旦房子售完，商铺也就很有可能寿终正寝，或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批，有点类似于临时房，因此，房产商不具有产权证，没有产权，当然更没有租赁权。在这种情况下，和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷，按合同规定，也只能和签订合同的那位自然人打官司，风险无疑增大了许多。

　　规避风险不盲目跟风

　　当商业地产日渐走红时，人们对购买商铺往往存在一定的投机性和盲从性。值得一提的是，并非所有的商业地产都值得投资。同样的地段，不同商铺的经营状况可能有天壤之别。甚至，我们常会见到，同一间铺子，前一家不景气，后一家却有可能很兴旺。因此，若要保持投资低风险，要在投资前做好充分的工作，并警惕各种风险。

　　业内人士给予想投资社区商铺的投资者一些建议：首先要考虑投资回报。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%—8%，该商铺即值得投资，否则所谓“投资”可能只是会赔本赚吆喝。另外，从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。

　　其次，充分的调研进行多方面比较分析。21世纪不动产分析人士建议投资者，在购买商铺之前，应当进行充分的调查，其中包括所在社区的位置、升值潜力、住宅价格、后期规划、开发商的资信能力等。同时，打听一下周边社区商铺或住房租金价格，通过租金水平判断商铺的售价有否偏高。

　　另外，投资者在投资商铺时也要考虑到租赁中的诸多因素，避免商铺的闲置。商铺投资依托的是人气，因此投资社区商铺时要注意周边的居住人口、外来人口以及生活配套因素。如果商铺所处地段缺乏人气，势必会影响商铺的经营。经营者在投资社区商铺时，首先要确定经营什么，社区商铺经营要与周围的消费需求相适应，否则就会造成商气不足，导致一部分商铺的闲置。值得注意的是，商铺的投资有一个培育期，投资期间可能会碰到很多复杂的因素，短期之内难以有所回报，投资者需要有一定的耐心以及实力。