观点评述：房价预言 下半年的调整疑问

　　本刊编辑部这本应是一个陷入博弈的僵持市场，却似乎已被营造出漫天的“末世气象”。

　　国际信用评级机构标准普尔上周三发布报告称，鉴于中国内地信贷进一步收紧及严厉调控政策，将中国房地产业的展望调整为负面。

　　标普认为，中国房地产企业普遍杠杆率较高且行业竞争激烈，如果销售出现较大幅度下滑，将会严重削弱开发商的现金流保障等信用措施。

　　至于市场方面，标普称2011年下半年将迎来一定幅度的价格调[消息 价格 户型 点评]整，如果成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭。

　　另一国际知名评级公司穆迪此前也已将中国房地产开发商信用评级展望至“负面”。

　　大摩同样是在上周三发布研究报告称，三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　众多外资机构看空中国房地产市场的“居心”并不是我们需要关注的问题，近几日对于这方面的讨论也非常充分，但重要的是，下半年中国房地产市场是否会出现价格调整？什么时候出现？

　　标普降低中国房企评级，将中国房地产业的展望调整为负面的主要依据是，中国房地产市场的持续调控以及信贷进一步收紧。

　　与此相对应的是，央行6月14日宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率50个基点。这是今年内第六次上调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21.5%，中小金融机构存款准备金率为18%。

　　央行今年以来平均一个月上调一次存款准备金率的动作，已经将流动性的闸门收得异常狭窄，但这还不是最坏的状况。

　　虽然自去年10月以来央行已加息四次，但是5月份CPI同比上涨5.5%再创新高，令市场担忧下一次加息已经迫在眉睫。

　　事实上，信贷政策的收紧并非可以一蹴而就，中国房地产企业的资金链紧张，也并非今年才开始，但何时才达到一个临界点，这个才是关键。

　　另一个方面来看，央行采取紧缩货币政策以来连续12次上调存款准备金率，但加息仅有四次，可见货币政策已经预留灵活性空间，并非想将流动性一棍子打死，而这完全也是不切实际的做法。

　　这些反映在房地产市场上，就是目前一个“市场持续冷清，成交量继续下降，但开发商不轻言降价”的局面。

　　虽然已经有部分开发商采取打折等手段取得了耀眼的销售业绩，但这依然不是市场的主流。

　　国家统计局6月18日发布《5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的仍有50个；与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市仅增加了6个。

　　二手住宅价格方面，70个大中城市中价格环比下降的城市有23个，持平的城市有11个，上涨的仍有36个；与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了5个；环比价格涨幅均未超过1.0%。

　　值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨。其中，北京新建住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.1%；上海环比上涨0.2%，同比上涨1.4%；广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.7%。

　　总的来看，房价尚未出现普遍和显著的下降，许多开发商降价意愿并不强。

　　虽然标普等认为中国房价将在第三季度或下半年出现调整，但是根本上还要看下半年市场供应量和流动性紧缩是否即将达到临界点。