找钱找伴找买家 中小房企“穷”则思变

　　“要是自己有钱做开发，怎么会舍得转让这么好的一块地呢？”深圳市一家小开发商无奈地表示，由于没有能力开发，正准备转让南山区的一块商业及住宅用地，占地四万多平方米。在房地产市场“钱紧”的状况下，许多中小房企经营活动面临困境，转让项目或股权成为其救命稻草，房地产行业或将面临一轮并购整合大潮。

　　中小房企卖资产

　　“如果能找到有钱的合作伙伴一起开发就更好了，可以多赚点。”这家开发商表示，目前实力雄厚的大型房企成了中小房企争相拉拢的对象，股权转让和项目合作迅速增加，这些大型房企也趁机扩张版图，抢占市场，不过大型房企更喜欢直接收购土地自己开发。

　　广东一家规模中等的开发商向中国证券报记者抱怨，现在销售回笼资金慢，融资成本又比大开发商高，资金情况日益恶化，准备将项目的部分股权出售，借助大开发商力量合作开发。

　　自年初信贷收紧以来，中小房企就开始傍上大型房企。1月初，广东省清远市新亚房地产开发有限公司与碧桂园的子公司顺德碧桂园订立协议，合作开发新亚在广东省内项目，仅清远境内的地块面积就达到120万平方米。深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司也宣布，佳兆业集团拟以6.72亿元收购其100%股权，浙江伍丰拥有位于杭州某度假区3.9376万平方米的土地面积，可用作住宅项目开发。

　　随后，恒大集团以16.6亿元的价格斩获了深圳建设集团71%的股权，又在2、3月份收购了清远市银湖城投资有限公司的银湖城项目。3月份，大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城，并更名为大连佳兆业广场。4月1日，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权，并更名为广州万科红郡。

　　根据清科研究中心的数据，2011年排名前列季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居排名前列，占比14.1%；一季度房企并购金额达83 .16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长了72.6%。

　　世联地产市场研究部总监王海斌表示，房地产行业是一个资金周转要求很高的行业，在资金链承压的情况下，市场成交量又极度萎缩，出于资金周转需要出售部分资产，比卖房子回笼资金要快一些。随着调控的持续，预计会有更多的中小房企出售房地产类资产，而资本雄厚的大开发商会借机进行并购或者扩张。

　　上市公司加速“去地产化”

　　在部分中小房企转让项目或股权的时候，由于地产业务吸引力下降以及再融资计划，一些上市公司也开始出售旗下房地产业务，加速“去地产化”。5月20日，大江股份召开2010年年度股东大会，决定退出房地产业务并向大股东关联企业转让下属房地产企业股权。弘业股份也公告称，拟转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权，以评估值1014.20万元为挂牌价，公司关联方江苏爱涛置业有限公司拟受让该股权。

　　5月13日，宏达股份及其控股子公司四川华宏国际经济技术投资有限公司，拟分别将持有的成都宏达置成房地产开发有限公司93.1%、4.9%股权转让给四川宏达世纪房地产有限公司，股权转让价格分别为11.33亿元和6000万元。金发科技也已经将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权转让给广州诚信投资管理有限公司，转让价为5.54亿元；建发股份则转让了上海长进置业公司100%股权。

　　北京城建的大股东北京城建集团也将所持有的北京金州工程有限公司30%股权、三亚京海成房地产开发有限公司19%股权挂牌转让。根据北京产权交易所、上海联合产权交易所、深圳市产权交易中心以及上市公司公告粗略统计，今年以来地产公司的股权转让已涉及资金近百亿元，其中受让方七成为非国有企业。

　　国家住建部政策研究中心秦虹曾表示，高品质房子是未来住宅的发展方向，好房子要有资金的支持、人力的投入、高科技的植入，没有一定实力的企业将难以胜任未来房地产发展的需要。业内人士认为，一些公司选择“去地产化”是因为近期房企销售减速，资金链趋紧，开发难度加大，地产业务的吸引力有所下降。

　　另有消息人士透露，上市公司剥离地产业务，撇清与房地产的联系，恐怕还与资本市场再融资有密切关系。从2009年7月至今，按申万一级行业分类，共有59家房地产类上市公司公布了增发方案，拟募集金额约1240亿元，只有4家公司的定向增发获得证监会批准，37家公司的增发方案由于长期搁置而停止实施。

　　业内纷纷猜测，信贷收紧形势下，上市公司通过资本市场再融资需求较大，此时选择剥离房地产业务，或是为了获得再融资放行。

　　房地产行业面临洗牌

　　当前地产行业的并购整合浪潮与资金紧张有直接关系，眼下房地产企业正忙于四处找钱。5月27日中南建设发布委托借款公告，拟通过江苏银行南京河西支行向金陵饭店股份有限公司借款2亿元，用于公司的经营资金周转，借款期限1年，年利率高达12%。

　　中航证券研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%至30%的企业面临被迫出局的窘境。118家地产上市公司未来一年需要支付的短期债务总额达11800亿元，平均每家公司100亿元，较2009年上升35%。这些公司的楼盘销售在放缓、财务压力在增大，这要求地产企业更严格地遵守财务安全底线。

　　长城证券也指出，如果以上市地产公司年度销售商品的金额除以12作为月平均销售金额，目前上市地产公司的存货消化周期为25.7个月，“招保万金”四大龙头公司存货消化周期22.6个月，均接近历史水平。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志，房地产行业正面临洗牌，而在市场调整的阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的时机。

　　业内人士指出，活跃的房地产开发商数量正在减少，主要原因就是因为在土地和项目上开发能力的缺失。大企业并购中小房企，一方面有利于获得价格便宜的土地和项目，降低开发成本，另一方面可减少由于开发资金紧张而出现的土地闲置，加速项目开发销售，增加市场供应。房企并购虽然并不直接决定房价走势，但在不形成垄断的前提下，一定程度上有利于房地产行业结构优化、市场供求平衡。