速度、力量与美
――简评济南万达的运营模式和建筑设计
上海三益建筑设计有限公司
查翔
古希腊著名雕塑家弥隆(Myron)的青铜雕像《掷铁饼者》通过表现掷饼者正要投掷的一霎间状态,把人体的速度、力量优质的结合起来,形成了永恒的美!属于物理名词的速度和力量,一般不会出现在同一种运动的事物中,但在足够大的能量下,这两者的结合会产生出一种美,一种具有偏执性的艺术之美,一种深层次、脱离肤浅的美,一种可以生存并持续的美!
济南万达印证了这一点,他有速度:
济南万达广场 (论坛 新闻 视频)秉承了万达集团一贯的快速开发模式,从拿地到开业运营,一般都控制在18个月左右,这基于集团总部高效的统一筹备和项目公司各部门的快速协调。
定位明确,招商、运营衔接速度快。由于定位明晰,保证了建筑的功能布局、机电设备、交通运输和后期运营完整匹配,避免了二次装修带来的诸多问题;而从主力店的确定、租赁到街铺的销售并统一运营中,万达也有一套成熟的体系来确保速度。
销售策略明确,资金快速回笼。济南万达联动商业和住宅,首期住宅利用万达的品牌号召力让其快速销售,回笼资金,便于商业项目的实施,随着商业的开业运营,吸聚人气,再次开发住宅等其他产品,使其溢价并获得丰厚利润空间。
设计、施工指导明确。万达对于设计公司和施工企业,从平面的布局到栏杆扶手的大样,都有详细的指导手册,这使得设计和施工周期更为有效,避免反复的时间,保证了质量。
同时,他也有力量:
持续的品牌实力。这是万达集团从上世纪90年代的排名前列代单店、第二代组合店,发展到目前的第三代城市综合体,长期的发展和沉淀保证了品牌价值和企业形象,并提供了持续的理由。
强大的资源整合能力。济南万达总用地面积345亩,建筑面积约100万㎡,包括沿经四路商业逾23万平米,住宅47万平米,酒店6万平米,写字楼17.5万平米,国际公寓2万平米,学校1.2万平米以及1万平米的市民广场。在城市中心区要建设如此大规模的综合体,这需要持续的力量。
稳定的招商能力。除开自持五星级酒店、万千百货、万达影院、大玩家、大歌星,还包括国美、乐购等主力店,以及星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、屈臣氏、ZARA、H&M、优衣库等次主力店,具备如此强大的商业资源,街铺的热销也就水到渠成。
高效的执行力和管理能力。万达有一定的军事化管理背景和模式,团队贯彻执行的力度很强,企业文化氛围影响并鼓舞着每一位员工,确保了项目的实施。
速度与力量的结合,使得济南万达获得了成功,获得了美!市民广场提供了城市的舞台,简洁而又丰富的高层建筑集群塑造了济南的新地标,便捷的商业和配套满足了济南人民的消费需求,项目的落成推升了济南城市综合体的品质,成为城市的名片和标杆。
当然,美中也有不足:
购物环境较为单一。济南万达的商业逻辑是非常清楚,让每一个铺都有价值,但强调商业逻辑的同时,往往会忽略购物环境、消费品质的塑造,这包括动线组织的丰富性和商业主题的鲜明性,以及对于消费者人性化的关怀。
外部交通压力日渐增大。济南万达秉承了集团的优点之时,也保留了无法克服的缺点,那就是在任何一个城市都会出现的问题,随着商业的成熟(特别是在城市中心区和区域中心),如济南万达,特别在上下班和节假日,经四路可以用水泄不通来形容,严重影响了城市交通和商业本身的运营能力。这需要在设计前期对交评有一顶的预估性和前瞻性,通过设计以及和城市相关部门的配合来不断升级和扩容。
建筑品质还有提升空间。在这种速度和力量的结合下,对济南万达提出这一点似乎有些苛刻,但总体来说,商业的外墙材料的丰富度和细腻度,以及内部空间及材料的各种交接关系应该有提升的可能。
任何企业都有其核心竞争力,万达亦不例外,其速度、力量的结合是其生存并强大的原因,这两个物理当量产生了美,而这种美对于万达来说还需要进化和演变。弥隆能把《掷铁饼者》变成了经典,万达也应如此!
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