楼市深度调整又从地产中介开始

　　大局观念，是每个人都应当具备的。因为事情是千变万化的，也是相互联系的。就事论事，或者站在眼前立场就决策，最终也会伤害到自己的利益。一些开发商鼓吹房价上涨，虽然最初获得了不少利益，但是最后因为行业的畸形发展，搞乱了市场秩序，全国各行各业都上房地产项目，最后就让不少地产失去了立足之地。

　　被挤出北京的甚至包括了任志强的华远地产，炒高房价地价最后殃及自身利益。一个公认的事实是，在房价调控之后，房租开始上涨，而中介对房租上涨的贡献是有目共瞩的。但是，在房租上涨后，以门店形式经营的中介也深受其害，不但门店租金上涨，也以外地进城人员为主的工作人员住房租金上涨，不得不连带工资上涨，也让中介的经营成本大增。甚至还有些工作人员承受不了大城市之累，纷纷逃离大城市。

　　始作俑者，最受其害。中国有句古话叫早知今日，何必当初，现在这么多人在自作自受，但是谁会吸取教训呢？楼市调整也不不得已的事情，但是地产中介的动态恰恰就是楼市调控的方向标。

　　在北京地产界，最近继鑫尊闪电关店50家后，21世纪不动产近日在年报中披露去年普通股股东净亏损1.466亿元人民币，又给2011年的中介行业蒙上一层迷雾。

　　日前，21世纪中国不动产公布2010年第四季度及全年未经审计的财务报告。年报显示，公司2010年全年净收入为5.308亿人民币，较2009年的6.517亿元大幅减少。2010年全年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。

　　21世纪不动产中国区域副董事长卢航向记者表示，“2010年公司上市成功，拥有充足的资金，同时2010年也是公司快速扩张的一年，但是受累楼市调控，北京、上海、深圳二手房销量大幅下降，新开的店遇上了调控，没有实现盈利，反而产生了成本费用。”

　　“春节之后只成交了两笔。”上海某小型房地产中介公司的吴老板说。平均下来两家门店的月平均收入不足万元。吴老板隔壁和对面的两家房产中介已经歇业。作为同行的他选择了留守。“吃惯了大鱼大肉，怎么咽得下粗茶淡饭？”吴老板打了个比方，只有房地产行业才能让他在五六年里坐拥几千万元身家。但等待吴老板的，可能是惨烈的市场竞争——裁员或被兼并。

　　开发商和购房者双重观望态度，将使得今后一段时间的交易量面临更大压力，一线城市的交易量萎缩情况会更加严峻，房地产市场的深度调整在各地出台调控细则之后，房地产的全国性调整将更深更猛。

　　房地产中介曾是无数白手起家的人财富梦想起飞的地方，但是每次调控，受到房地产调控冲击最重的往往是地产中介。2007年那次调控的时候，深圳中天置业评估公司资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑，随后中天置业宣告倒闭，此后包括创辉租售、中大恒基、北京信一天、深圳长河地产在内的诸多房地产中介公司，纷纷大规模关闭经营门店。

　　2008年全国住宅销售面积与销售额同比显著下降，交易规模的萎缩，作为房地产下游企业的房地产中介来说至少90%的都处于亏损状态，绝大部分公司都在依靠往年的利润勉力维持。

　　据业内人士估计，目前中介机构亏损面也达到70%左右，关店、裁员早就不是什么新鲜事了。而在限购之后，交易量猛跌，中介收入已经从买房转向了租房市场。但是也是屋漏偏逢连阴雨，最近北京大兴试行一种房屋银行的农民回迁房统租方式，无疑又抢走了中介的一大笔生意。

　　据报道，北京租房成本急剧上升已引起了管理部门的高度关注。除北京市政府正在大力建设的公租房被认为是政府将用来调控租赁市场的利器外，近日，大兴区黄村镇政府下属房地产企业成立房屋中介公司，将农民富余回迁安置房以“房屋银行”的模式统一经营进行无差价转租的模式，也被多位业内人士认为可能成为相关管理部门加大北京租赁市场调控的新招。

　　据介绍，这个被业内人士看作是政府下属的房屋中介公司经营的“农民回迁房房屋银行”。具体的做法是：制定《拆迁农民富余安置房代租实施方案》，按村民代表房屋出租价格评估小组评估的市场租金价格，和村民签订1到3年的代租合同，按年给村民一次性支付租金后，向社会“无差价”转租。

　　与市场中的房屋中介不同在于，房屋银行既不利用空置期条款少给房主租金，也不会为吃差价而对租客加价出租，业主省心、租户放心、小区居民放心。也正是如此，这种模式对中介行业是个挑战。最重要的是，北京拆迁村很多，如果该模式得以推广，相当规模的农民富余回迁房就成了政府的另一种公租房，出租房源有了保障，出租行为得到规范，还可稳定租金，调控北京租房市场。