济南商业市场分析

　　济南市商业市场现状

　　济南市商圈分析

　　济南作为一个省会城市，最近几年经济取得了长足的发展，随着经济的稳步发展、城市化的进程加剧、城市改造步伐的加快，整个城市的规模扩大，城市功能结构也发生了变化。在城市发展和消费需求的影响下，形成了今日济南市的商业格局，都市级商圈全面提升，区域商圈初步形成。我们根据其商业集中程度以及经营内容将济南市商圈划分为综合类和专业类商圈两种类型，同时按各自影响力的不同将这些商圈进行等级划分。

　　2004-2010年商圈租金分析

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　随着济南市经济的发展和各大商圈的日益聚集成熟，各商圈的价格整体上呈现出不断增长的趋势。

　　在各商圈中，泉城路商圈、洪楼商圈、大观园商圈和西市场商圈因商业氛围浓厚，商业价值高，租金处于高位。北园大街商圈、泺口商圈则受区位和经营业态的限制价格较低。

　　不同区域，商业物业租金差异化明显。总体来看，济南商圈租金分布呈现出了阶梯状的分布，以泉城路商圈的租金水平为排名前列梯度，泉城路商圈作为济南的都市级商圈，商业影响力大，辐射济南及周边城市，商家云集、人头攒动，商业氛围浓厚，经营定位属于中高档，因而整体租金水平较高，平均租金在10元/平方米/天以上；以洪楼商圈、大观园商圈、山大路商圈、西市场商圈及英雄山商圈作为第二梯度，这些商圈具备较深厚的商业底蕴，商业发展相对平稳，作为区域性商圈，商业影响力仅次于泉城路商圈，平均租金范围在5—10元/平方米/天之间；北园大街商圈、泺口商圈则受区位和经营业态的限制价格较低，处于第三梯度，租金在3-5元/平方米/天。

　　2004-2010年济南整体商业市场分析

　　商业供需量分析

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　尽管济南商业市场供应量较小，但自2004-2010年总体供应量仍表现出稳步增长的趋势。从供需比来看，商业市场基本呈现供略大于求的状态，特别是2004-2006年产权式小面积商铺的盛行，购买商铺门槛低，吸引了众多商铺投资者，加快了商铺的销售速度，如海蔚广场 (论坛 新闻)、圣凯摩登城 (论坛 新闻)等；但后来产权式商铺存在的投资回报风险教育了商铺投资者，同时政府部门叫停了该类销售方式。近年来随着商铺销售面积的加大、销售门槛的提高以及住宅产品的热销、价格的高涨，商业产品的销售速度一度放缓。但是，随着2010年4月针对商品住宅市场开始的房地产调控，商业市场的销售量逐渐回暖。

　　销售价格分析

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　济南商业销售价格自2004至2010年呈快速上涨的态势，年平均增长率为6%，其中，2010年济南市商业产品的价格发生了质的飞跃，突破了20000元大关。

　　（1）整体市场

　　济南市商业供应总量

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　目前济南商业物业供应总量约为94715平方米，其中纯商业项目供应量为18034平方米，占商业总供应量的19.0%；在售项目底商部分现存量约为76681平方米，占商业供应总量的81.0%，主要集中在济南市中部和西部区域，面积在200平方米以下的商铺销售速度较快，350平方米以上的商铺销售速度普遍较慢。

　　（2）各区域市场

　　济南市各区域供应量分析

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　由于中部底商和纯商业项目较多，与其他区域相比，供应量较大；西部受纯商业项目——槐荫广场 (论坛 新闻)商业中心拉动，商业在售供应量位列第二；北部区域主要项目有缤纷五洲、齐鲁鞋城和香港国际 (论坛 新闻)，但因为缤纷五洲和香港国际 (论坛 新闻)为尾盘，所剩房源不多，商业供应量位列第三；东部区域在一月份中铁汇展国际 (论坛 新闻)开盘的影响下，供应量位列第四；南部区域最近没有新推项目，为本月供应量最小的区域。

　　商业产品售价分析

　　底商售价

　　济南市在售供应底商价格变化

　　数据来源：山东中原投资顾问部

　　注：该价格为一、二两层联体销售加权均价

　　当前济南市底商销售均价为30247元/平方米。其中，因历山名郡 (论坛 新闻)底商售价较高使中部区域以33133元/平方米的均价位于排名前列位；西部和北部近期无底商成交，价格没有变化，东部区域在中铁汇展国际项目成交拉动下，成交均价达到26000元/平方米，南部区域在舜耕上城项目影响下均价为20000元/平方米。

　　在售纯商业项目价格列表

　　济南市在售纯商业项目价格表

　　目前济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价较高，如明湖新坊巷 (论坛 新闻)和省府前街|红尚坊 (论坛 新闻 视频)；其他区域在售纯商业项目价格差异不明显，其中首层价格集中在20000-30000元/平米之间。

　　济南市商业发展趋势

　　2011年商业潜在供应总量及分布

　　2011年租赁商业的潜在供应面积约为61.2万平方米，销售类商业共计约为24.97万平方米。

　　数据来源：山东中原数据库

　　潜在供应量以中部、东部较大，南部北部供应量较小。

　　后市预测

　　济南“东拓西进”的发展战略，必将为东部新城和西城形成新的综合性商圈创造条件。济南市商业市场的发展与城市发展相一致，均呈现“一心多点”的分布格局，济南市各综合性商圈分布于济南市区核心区位，各专业商圈分布于市区外围；随着范围的扩大，租金、售价均呈下降趋势；新兴商圈将随着城市范围的扩大而出现，且各商圈业态将更科学，商业价值将进一步凸显，商业售价与租金将保持平稳上涨。

　　在住宅受到严厉调控的市场背景下，商业地产将受到房地产开发商及投资者的重视，济南商业供应量及需求量将进一步放大，城市中部（中心区域）、东部（高新区、奥体中心片区）、西部（纬十二路片区）将成为济南市商业的热点区域。

　　商业地产在济南房地产市场中所占份额及地位将快速提升

　　各区域如高新区、纬十二路沿线、南部高端居住区前期开发住宅入住率已达较高水平，而区域性商圈尚未形成，为商业地产带来大量稳定客流和市场空间，同时济南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；2011年将对住宅执行更严厉的调控政策，在济南商业物业以往价格平稳增长售价尚存较大上升空间的背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大；济南品牌商业项目如恒隆广场、红尚坊、万达广场等将以新颖的商业业态和经营管理方式，带动自身及区域商业的发展。以上几点将促使济南商业地产在房地产市场中所占份额及地位快速提升。

　　潜在供应量预测：中部东部区域供应量大

　　2011年济南商业市场已有明确规划的纯商业项目有恒隆广场、丁豪广场 (论坛 新闻)等、部分住宅底商也将要推出，供应量以中部和东部区域较高。东部商圈正慢慢崛起。

　　成交量预测：成交量有维持平稳增长的可能性

　　济南商业氛围和购买力有限，地段是影响商业成交量的主要因素，会阶段性影响成交量。但只要开发适销对路的商业产品，2011年商业市场的成交量依然有平稳增长的可能性。

　　价格预测：2011年商业价格有小幅上涨

　　2010年底许多开发商调整销售策略，预计2011年商业价格有小幅上涨。

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