商品住房限购细则出台 济南楼市"低调慎行"

　　从“新国八条”提出明确的限购要求开始，济南楼市的限购政策也在逐步落实，从“济十条”的公布，到日前济南商品住房限购细则的出台，济南版“限购令”进入了可执行阶段。限购之下，济南楼市也产生了一系列连锁反应，无论是开发商还是购房者，对“限购”这一“新生事物”均保持着极为谨慎的态度，从近期市场的反应情况来看，“低调”与“慎行”成为楼市的即时表情。

　　未见大力度促销 开发商很“低调”

　　近日济南商品住房限购政策的细则公布。“限购”之下的济南房地产开发企业，尚保持着较为谨慎的态度，从近期的市场反应来看，各大楼盘的促销力度并不算大。

　　济南楼市促销未见“阔斧大刀”

　　截至3月10日，根据笔者从济南市多家在售楼盘所汇集到的消息来看，我市绝大多数在售的商品住宅项目的促销力度，与限购细则出台前较为一致，并未见到购房者期待中的大幅度降价的市场行情。

　　鲁能·领秀城 (论坛 新闻 视频)，一次性付款享受9.8折优惠，按揭贷款为9.9折，老客户带新客户购房则在优惠基础上再打9.9折;

　　济南万达广场 (论坛 新闻 视频)，一次性付款为9.7折优惠，按揭贷款为9.9折;

　　泉景天沅 (论坛 新闻)·智园，一次性付款为9.85折优惠;

　　永大颐和园 (论坛 新闻 视频)，交2万元抵3万元房款，一次性付款则享受9.8折;

　　绿地·国际 (论坛 新闻)花都的优惠方式为交5千元抵1万元购房款;

　　山水泉城 (论坛 新闻)的2期尚在预约中，实行的是交3万元抵5万元房款，按揭贷款为9.9折，一次性付款为9.7折，以及单个车位1万元的优惠;

　　诚基中心 (论坛 新闻)，交2万元房款抵3万元，一次性付款则享受9.8折优惠;

　　鲁商·御龙湾，除鲁商置业会会员按相应等级优惠以外，普通购房者为一次性付款优惠3万元，7日内签约优惠2万元;

　　山水泉城·南城 (论坛 新闻)、重汽·翡翠清河 (论坛 新闻 视频)等项目，目前暂未开出任何形式的优惠举措。

　　不是不“惠”，但降价不是办法

　　“限购”下的济南房价为何依旧坚挺，有业内人士指出，在限购政策出台之后，市场会有相应的冷静期，政策形势下的买卖双方都会存有观望行为。除非是出现长期性的、严重的成交量萎缩状况，否则很难出现房价大幅下降的情况。

　　业内人士普遍认为，尽管目前济南楼市的成交量普遍降低，但毕竟经济发展以及城市化进程一直是向上向好的形势，合理的改善性购房需求、城市拆迁及新进人口的购房需求量依然较大，依然可以支撑济南的房地产市场。在2010年，济南市的房价涨幅就低于全国平均水平，楼市“泡沫”相对较小，因此房价也不会出现大的起伏。

　　济南地产界资深评论人、山东黄金地产旅游集团有限公司营销策划部经理李松年向笔者道出了个人的意见与看法。李松年认为，首先，一个房地产项目的总利润在20%至30%左右，而项目通常的开发周期都要在2年至3年，那么平均到每一年的利润便约为个位数，房地产项目的利润空间不大，则房价的降价空间相对较小;其次，对于济南的市场环境来说，降价并不能为房地产项目带来切实的销量，毕竟“买涨不买跌”的意识决定着相当一部分济南购房者的购房意愿和行为;第三，目前济南市场上的房地产开发企业，多以稳扎稳打的务实态度为主，表现在拿地、开工量等市场运作方面多是量力而行，资金量不大，便少了单纯依靠降价来谋求资金回笼的动力。

　　李松年认为，缓解房价压力的主要手段，依然应该来自于政府对保障性住房的落实情况，而不是单纯依靠商品住房的价格下降来满足市场需求。

　　尽管“限购令”及其细则已经出台，但对于济南房地产市场上诸多高品质项目来说，面临的销售压力并不算大，尤其对“市区盘”、“成熟盘”来说，市场形势依然良好。以济南万达广场、鲁能·领秀城等项目为例，企业有多年的、成功的开发经验，项目品质上乘，开发成熟度、项目配套的成熟度等都已让购房者“眼见为实”。由此可见，产品的品质、区位、配套，已经成为了决定济南房价走势的重要因素。

　　观望情绪蔓延 购房者极“慎行”

　　近期购房意愿在下降

　　据《经济参考报》消息，在限购新政和传统淡季的双重裹挟下，全国楼市成交量持续低迷。根据某数据中心显示，2月28日-3月6日监测的30个城市中，楼市成交量下滑的城市占七成，10个城市跌幅在30%以上，四城市成交量跌幅过50%。业内人士表示，楼市成交量较以往大幅下跌的状况会持续一段时间，有可能会在半年左右或者更长时间。

　　而在济南，随着购细则的出台，济南版“限购令”已经到了可以实际执行的阶段，严格的限购细则让越来越多的购房者开始选择观望。

　　“观望情绪确实开始加重了，从电话和实际来访量来看，比以前减少了不少”，一位销售经理表示。而近日开盘的楼盘，开盘当天实际的认购量与2010年济南楼市中开盘即热销甚至是售罄的状况相差甚远。

　　济南限购细则的出台，确实对购房者产生了很大影响，从“置业帮办Q Q群”所接受的咨询来看，现在购房者正忙于消化限购细则的相关内容，特别是对二套房的认定标准，以及相关证明的办理办法等，购房计划基本都有所延后，购房者表现的极为谨慎。从其他出台限购政策的城市来看，政策出台后的一段时间，购房者出手的意愿普遍不强。

　　同时，由于限购给了购房者更多的想象空间，如对房价下降的预期，对首套房、二套房“名额”的珍惜等，使得购房者更倾向于观望一段时间。无论是置业的“刚需族”，还是购买二套房的改善型购房者，在“限购令”出台之后，都趋向于观望一段时间再做打算。

　　“慎行”成购房者普遍心态

　　“现在很矛盾，一方面急着用房，另一方面又觉得晚点出手可能会多省点钱”，一位购房者对笔者表示，“我知道济南的房价不会有多少波动，但是让我现在出手还是很犹豫，怕出手早了，错过开发商更有力度的促销。”

　　在笔者所接触的购房者中，认为济南房价不会大幅下降的人还是占了大多数，他们更多的是预期在未来一段时间内，开发商会推出更多、更有力度的促销活动，“变相”地降低其购房成本。

　　“限购令”的出台，使“刚需族”成为楼市的主要购买者，但他们对购房成本的关注显然要较“升级置业者”或是“投资购房者”更为敏感，谨慎地选择一个合适的出手时机，是这一部分购房者关注的焦点。

　　而另一位购房者的想法也颇具代表性，他本来是打算在今年先买一套小户型作为婚房来用的，可是“限购令”一出，他现在更倾向于“一步到位”了。“我不知道限购的政策会持续多久，我现在买房是首套房，无论是首付，还是贷款还都合适。如果买了小户型，几年后肯定要再换房，到时候如果还有限购政策，不卖小户型，再买就算二套房，首付和贷款利率都要提高，那就太不划算了。”笔者建议他到时可以卖掉小户型，再取得“首套房”资格时，他表示现在住宅的去投资化趋势已经很明显了，到时小户型是保值、增值还是亏钱，都不好说。他笑着说，“反正没打算用房子挣钱，还是别折腾了。”

　　有这种打算的“刚需族”也不在少数，他们正在“梯次置业”与“一步到位”中谨慎地抉择。

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　　■焦点快评

　　时限或是影响“限购令”效果的关键

　　“限购令”出台后成交量急降，起到了立竿见影的效果，引起社会各界的关注。本次“限购令”是在买房条件上设置障碍，如果说之前调控引发的是预期扭转，从而导致置业者主动观望;那么此次限购则是在客观条框上，直接剥夺部分人的购房资格。前者是间接，此次是直接。业内人士表示，在现有的市场下，想买房的买不起，买得起的不能买，需求被行政手段大幅削弱。

　　“限购令”自从出台开始就受到很多开发商和部分专家的质疑，究竟能持续多久也引发争议。业内人士认为，如果在近两年取消“限购令”有可能会引起房价的反弹，除非保障房的供应真正跟上，否则“限购令”必须无限期的延续下去。

　　面对飞涨的房价，眼下政府只能极尽行政手段，加大力度踩住价格“弹簧”，才不至于出现像2007年、2009年那样的行情。这样的好处就是给各级地方政府建造保障性住房赢得了时间，如果保障性住房的建设速度能够跟得上，那么城镇低收入人群的住房就能够初步得到保障，这样政府大可以放开紧踩的“弹簧”，市场形成保障型和市场型商品住房两条供应渠道，满足不同层次的消费者需求。只有到这个时候政府才有可能取消“限购令”，否则如果在保障房没有跟上的时候就取消“限购令”，房价就会像弹簧一样反弹。

　　笔者以为，这次政府调控的决心非常坚决，“限购令”也是政府在以前的调控方法失败后不得不采取的办法，现在还没有到谈时限的时候，因为保障性住房还没有获得质的突破。