世联评论：增加土地供应调控房价短期内难奏效

2011-01-26 15:12:52 来源：搜狐焦点网济南站

　　目前，楼市在刚需推动下反弹，供需矛盾再次紧张。按照“国十条”中“促供给”的调控逻辑，四季度各地政府势必会加大土地供应力度，以改变市场预期，舒缓楼市供需矛盾。譬如，深圳上半年仅推出一宗住宅用地，最近一次推出三宗住宅用地，这便是明证。但世联研究认为，增加土地供应量不一定能在短期对楼市产生实质性影响，因而籍此在短期内调控房价是难以奏效的。

　　楼市未来供应量预期大打折扣

　　增加土地供应量改变的是楼市未来供应量增加的预期。既然是预期，就存在不确定性。不确定性之一：难以避免土地闲置规模的再次扩大。受“国十条”影响，全国进行一轮声势浩大的闲置用地清理行动，共查获1457宗闲置用地，有超过六成闲置用地是政府原因造成的，其中主要是规划更改的原因。目前中国的城市化率不到50%，城市化运动在各大城市被推至的高度，城市规划正在逐步更新，难保目前供应的土地不因政府未来规划的更改而闲置。不确定性之二：不排除开发商会有意的囤地，毕竟 “一年不开发罚款20%，两年不开发就无偿收回”的土地新规鲜有执行。因此土地开发期限容易人为拉长。不确定性之三：大面积地块的分期开发，也使得土地无法在短期内形成现实供应，从而使得未来供应量增加的预期大打折扣。

　　正是因为这些不确定性的存在，才导致近几年各大一线城市，楼市新增供应量并不随土地供应量增加而增加，反而随房价的上涨而逐年减少。尤其在目前楼市调控高压下，土地供应量突然放量，基于目前的制度框架，土地闲置规模扩大的可能性就更大。譬如，今年武汉土地市场十分火爆，截至到8月底，一共出让土地114宗，面积达到600多万平方米，这一成交量已超过了其09年全年的土地成交量，甚至是2008年成交量的5倍以上，其中仅7－8月就成交了53宗土地。如此高的成交量或许是新一轮土地闲置的开始。

　　增加土地供应短期内并不能调控房价

　　房地产市场是一个特殊的市场，它的特殊性在于一级市场的垄断性、二级市场的投资性以及开发的长期性。首先，受制于政府对土地供应的垄断，开发商为了保证可持续经营，必然会大量囤地，因此土地供应的增加极可能会导致开发商囤地数量的增加。而这些土地是否能顺利按照政府的意图转化为楼市现实供应，一要看市场的状况，二要看开发商的资金状况，三要看开发商拿地的目的。既然难以顺利形成现实供应，就无法保证土地供应量的增加能够短期内调控房价，国土部清理出来的1457宗闲置地中，闲置最多的年份发生在02－06年，而这些年也正是楼市房价持续上涨之时。据此，世联研究认为从短期来看，增加土地供应量并不能抑制房价，在中国目前的制度框架下，很难达成调控的目的，这些年土地供应量的增加并没有看到楼市价格的稳定或回落就是的证明。

　　图1 五大城市06－07年土地供应量与房价对比

　　数据来源：世联数据平台

　　如图1所示，北京、上海、广州、天津及武汉在07年的土地供应量分别同比增加了29.90%、30.80%、184.20%、173.50%和83.40%，但各大城市的房价相对06年分别环比上涨24.70%、9.60%、35.60%、27.30%和14.60%，房价上涨的势头依旧，以至于公众一度调侃国家的调控为“空调”，甚至越调越高。如图2所示，2008年正值全球金融危机，土地供应量随着房地产市场的冷冻而迅速缩减，2009年，中国经济进入恢复的一年，上述城市的土地供应量同比增加的幅度比较大，分别达到24.20%、258.20%、124.20%、66.20%和150.50%，各大城市的房价相对08年分别环比上涨9.30%、17.30%、5.60%、7.20%和7.60%。尽管09年国家为了拉动宏观经济，放松了信贷，但是如此巨大的土地供应增长幅度，除了能够满足开发商储地需求以外，房价反而分别上涨。其中上海在07年上半年仅供应土地85万平方米，下半年环比增加624.7％，达到616万平方米，如此高的土地供应增量配合下半年9.27新政，07年下半年上海的房价却环比增长了7.9％。

　　图2 五大城市08－09年土地供应量与房价对比