恒大模式：快速开发 民生地产

　　恒大地产半年报数据显示，恒大地产上半年营业收入203.7亿元，同比上升1142.0%，领跑大型地产公司。

　　快速开发 绝不囤地

　　在半年报发布会上，恒大地产透露，作为中国龙头房企，恒大在政策指引下前瞻性最早进入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等升值潜力大的板块，通过多元渠道完成对各地小房企的并购，实现了资源整合，吸纳优质低成本土地。

　　恒大目前土地储备总量分布在73个项目，36个城市，89%为省会级城市，进入省会城市数量；总土储可滚动开发3-5年；项目分布广泛，平均每个城市土储仅200万平米。恒大7238万平米土地储备的总地价款375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元，未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元，2011年内需付59.6亿元，2012年内需付约11.2亿元。

　　据公司人士介绍，公司的土地及开发模式和理念为做大做强策略、快速开发，大规模开发，绝不囤地。

　　恒大地产人士表示，公司虽然土地储备很大，但公司绝不会囤地，公司的开发采取地产麦当劳模式，走的是快速开发路线。据介绍，恒大每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售，有四个特点： 一是恒大拿地就快速开发，截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设，开工项目比例达92%；所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕；二是恒大7238万平米土地储备有2306万平米在建，在建面积，占总土地储备的32%；三是恒大快速销售，上半年销售面积；四是恒大大规模低价销售，恒大上半年交楼均价5192元/平方米；每个项目一年四季都有楼可售。

　　稳健经营 现金充沛

　　恒大地产上半年业绩报告数据显示，今年上半年，恒大集团营业额由去年同期的16.4亿元上升为203.7亿元，同比上升1142.0%；毛利由去年同期的5.5亿元上升为49.5亿元，同比上升800.0%；净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元，同比上升380.8%；主营业务利润由去年同期的1.5亿元上升为19.4亿元，同比上升1193.3%；销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1个百分点。

　　据介绍，恒大地产合约销售额在上半年除2月外，实现月月同比、环比双增长，是大型上市房地产企业中的一家；上半年合约销售面积。

　　值得注意的是，随着业绩向好，恒大地产的资产和财务情况日趋稳健。统计数据显示， 截至2010年6月30日，恒大集团总负债率仅为31.8%；净负债率仅为43.3%。据分析，目前已公布业绩的大型房地产开发商的总负债率范围由24.2%至40.1%，恒大的负债率仅为31.8%，在同业中处于较低水平；目前已公布业绩的大型房地产开发商的净负债率范围由40.8%至161.5%，平均净负债率是71.3%，而恒大的净负债率仅为43.3%，在同业中处于偏低的水平，财务杠杆运用合理。

　　恒大地产人士介绍，公司在现金流方面，一直坚持稳健经营策略，保持充足现金流。年初，公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右，但根据对国内宏观调控趋势的预测，实际每月的现金余额保持在150亿元港币以上，6月更达到211.9亿元港币的水平，位列全国房企第二。截至2010年6月30日，拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，拥有可动用资金495.2亿元人民币。

　　“民生+精品”战略胜出

　　随着半年报的披露，房企阵营雌雄分化态势逐渐显现。对恒大地产胜出的原因，业内人士认为，是 “精品+民生”策略使得恒大地产赢得调控市场下的先机。

　　许家印在发布会上强调，恒大要少赚老百姓的钱，要多建造老百姓买得起的精品房。恒大的利润主要来自于超前的战略、超强的成本控制和战略合作伙伴的让利。

　　据恒大地产人士介绍，恒大地产强大的成本控制战略主要在七个方面展开。主要是，在此前的战略布局中，恒大地产早已前瞻性进入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等升值潜力大的板块，平均土地成本519元/平方米，降低了源头的土地成本。

　　在开发过程中，恒大地产坚持标准化运营与集约化管理，降低了运营成本；集中采购、统一配送，实现规模效益，降低了材料成本；工程又集中招标降低了建设成本。

　　据恒大内部人士透露，早在2006年恒大走出广州拓展全国之前，恒大内部推行的“精品战略”已运作多年并相对成熟。具体在实施领域，“自实施精品战略以来，公司围绕质量管理，对内不断细化精品要求和强化精细管理，并提出打造环节精品；对外，恒大建立中国房地产界规模的品牌合作联盟，所有设计施工单位均为中国行业龙头企业，所用材料绝大部分为国内外知名品牌产品，精品战略联盟伙伴已达300多家，打造同类产品中的精品产品。”