北京不愧为我国的政治中心。8月18日刚刚曝出北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息,第二天各大媒体就纷纷组织专家研讨分析——关于新一轮调控即将拉开序幕的猜想,正在业界扩散开来。
任志强一语成谶
4月中旬开始调控,到目前居然陷入胶着状态。房价上涨势头虽然有所遏制,但是相比调控政策的来势汹汹,其屈服程度几乎可以忽略不计。一边是政府调控决心之三令五申,另一边却是开发商逆势涨价的暗流涌动。开发商夜郎自大的要挟自重,令人民政府颜面不存;利益者利欲熏心的负隅顽抗,终将逼迫决策者上演“挥泪斩马谡”的政治悲情。
任志强早就看出了这一点,劝同行降点价钱卖个面子,以免政府对他们恼羞成怒变本加厉,可是大家只看到眼前的暴利,听不进任总的苦口。结果是,任总的担心很快就变成现实:前脚刚查土地,现在又管资金。自由散漫的开发商,顿时失去大半自由,如何受得这般规范约束?就连一贯刚强坚毅的任志强,也在棺材面前落了泪,无奈的说道:“我都从了,你们也都从了吧。”——在人民共和国的历史上,某个商人群体如此明目张胆的挑衅政府,又如此不加掩饰的表露情绪,除了刚解放时上海商人投资倒把企图破坏新生政权的那段记载外,现在的好像是第二次。前后两次刚好间隔一个甲子,我不知道,这是社会主义中国改革开放的功绩还是悲哀?
老的分内事与新的调控策
商品房预售款监管,其实是个老事物,说起来,北京的步伐还不如一些地方走得快呢。天津市可看作实行商品房预售款监管的先驱,早在2008年6月22日,天津市政府就以办公厅文件的形式(津政办发【2008】65号),下发了《转发市国土房管局拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知》。同年11月1日起,选择6家房地产开发企业的8个商品房项目进行新建商品房预售资金监管试点。2009年8月20日起,在和平、河西、河东、南开、河北和红桥六区范围内实施预售资金监管制度。从2009年12月25日起,市内六区以外其他行政区域也已全面实施。天津的商品房预售款监管制度是比较成熟的,但凡在天津做过项目的,大家应该都能感受到天津房地产开发管理之相对规范。特别强调的是,一些二三线城市甚至更小的地方,也早就执行这一政策了。比如说,满洲里市人民政府2009年12月29日印发了《满洲里市新建商品房预售资金监管办法》的通知,从2010年1月1日起施行。耒阳市人民政府于2009年5月7日印发了《耒阳市商品房预售资金监管办法》的通知,并在当日起施行。
相比之下,北京商品房预售资金监管办法出台之所以被看成是新一轮调控的标志,全在于其作为政治中心之独特“地利”,以及出台所处之独特“天时”。其实,商品房预售款监管政策跟其他许多调控政策一样,本来早就是政府必须做到的分内之事,只不过以前从未认真对待过,时间长了大家便觉得原本不存在;如今形势所迫政府不得不认真执行的时候,大家竟以为这许多“政”都是“新”的。
降价潮有多长?
商品房预售款监管,给开发商带来三重影响:首先,很大程度上限制了滚动开发,传统的以小博大、少投入长杠杆的开发模式面临终结;其次,开发利润率大幅降低;第三,减少了偷税漏税的机会。在开发商有所失去的同时,政府和购房者却得到了比以前更为安全的保障。开发商被要求有多大力气端多大碗,银行将不再被绑架,购房者将不再担心期房烂尾开发商卷款逃跑。当然,前提是政府真正能做到严格监管。
可以预见,在预售资金监管的强压下,开发商滚动开发的杠杆越长就越有销售压力,越有销售压力就越有降价动力。一波降价潮在所难免了!
然而,如此降价只是政府威逼之下开发商求生保命的权益之计。从理论上讲,一旦开发商促销成功收缩战场,预售资金监管对房价的打压作用便不复存在。相反,由于融资成本上升,在购房需求保持不变的情况下,最终会摊在销售价格里。另外,开发门槛的提高,开发利润的降低,将会使部分资金流出该行业,从而降低商品房开发供应量,在购房需求保持不变的情况下,同样会抬升销售价格。
不过,纵然后期房价因为预售资金监管再次攀升,我们也不能因此而责备这一来之不易的安全保障。既要求安全保障,也要求合理房价,而促使两者兼容的根本办法,尚不在于敲打开发商的供给,而在于抑制购房者的不合理需求。前者不过扬汤止沸,后者才是釜底抽薪。也就说,没有炒房者的“共谋”,开发商和房价是万不会如此嚣张的。而对于炒房者,特别是炒房的既得利益者,调控显然不得法,或者不愿意施法。