差别化政策预示着二三套房贷必然退出

　　舆论沸沸扬扬，对二三套房贷是否松动问题，仅仅周一一天就有翻云覆雨的各类舆论。我倒宁愿相信各商业银行的在真正执行过程中，一定会有不同程度的松动。原因就是目前的二三套房贷政策没有存在的基础，而是银监会一直在错误的判断市场情况下的错误政策。

　　误伤经济不会这么快就体现出来。真正的数据应该看三季度末，也不应该看二季度末的数据。原因是6月末的房地产相关数据的滞后性。

　　统计局7月12日发布的数据显示：2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

　　我们能看到的是，开发投资六月份环比上涨46.3%。这是比较喜人的数据。当然主要原因是五月份政策初期的停顿影响。我们能感觉到的是房企对于后市的信心仍旧十足，这是与08年完全不一样的。

　　销售方面，2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。

　　我们能看到的销售面积增幅回落，销售额的回落更加明显。但是，这是暂时的现象。4月17日国十条出台之后的政策落地需要一定的时日，市场反应也是正常的。关键看后续政策是否加码。如果稳定落实国十条，而不是继续加码，成交的恢复近在咫尺。

　　那么我们再看一下今天三个部委对于政策走向的表态：

　　财新网综合消息：银监会、住建部、国资委三大部委今日集中表态，现有楼市调控政策没有变化。针对近期有媒体关于“个别地区放松三套房贷”的报道，银监会7月12日表示，关于商业银行个人住房贷款中二套房的认定，其政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。住建部声明称，将严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。同时，针对“授意房地产央企拿地”的传闻，国资委当天也表示，不存在通过约谈等方式授意房地产央企拿地的事情。

　　我们看到实际现在的问题是国十条的落实问题，不是是否出台新政的问题，当然，差异化政策也没有在各个城市认真履行。那么未来各个城市根据自己城市的特点，修正一刀切的政策才是根本。事实上，各商业银行下半年的压力在于如何落实全年7.5万亿以上的贷款总量。相对来说，7.5万亿虽然与09年有一定的距离，但是也是相当宽松的货币投放。

　　虽然众口一词，但是解读还是有差异的。对于银监会来说，多年一贯的打压楼市思路没有改变，即使是07年9.27新政造成08年全面的萧条，也在所不惜。原因是银监会没有任何经济考核的压力。而央行为首的四大国有商业银行就不同了。房贷压力近几年一直存在，年初的严控到了下半年必然有宽松，如果年初宽松，下半年必然要严控。仅此而已，我们只善于总量控制，至于市场需求，我们不是很重视。

　　实际在公租房工作会议之后，新政的转向就在情理之中了。保障房形势多样化，但是，廉租房、公租房的建设必须依靠商品房的配建，这是很难质疑的。而经济适用房也将逐步退出历史舞台，而限价房等等形势的保障房，实际只是商品房的化身，至于棚户区等等的改造方式，更是依托与改善性需求的支持。而市场租赁，才是解决新增城市人口住房的关键。

　　控制投资需求，本身只能是短期的政策，原因在于市场租赁只能是鼓励投资性需求，而不是压制。目前二三套房认定，只适合京沪杭，不适合其他城市，更不适合二三线及以下城市。而经验告诉我们，只有适合市场的，才是长期有效地政策。