楼市定价体系或改变山东省二十条调控楼市

　　山东商报报道6月17日，省政府印发了《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发〔2010〕57号）（以下简称《意见》），要求各级各部门高度重视、积极作为，全力保持我省房地产市场稳定健康发展，不断改善人民群众居住条件，实现我省经济社会又好又快发展。

　　《意见》全文共二十条，从增加面向城市普通居民住房供应、深入推进保障性安居工程建设、合理引导住房消费、切实加强房地产市场监管和加强对房地产市场调控工作的组织领导五个方面，对今后稳定我省房地产市场发展、实现群众安居工作进行了全面部署。

　　其中，保障房建设最终与普通商品房联合达到70%的比例，被很多业内人士认为将可能改变目前以投资为主导的定价体系，短期内抑制房价过快上涨。而提高保障性住房比例，也被认为有望防止地王现象频发，确保楼市长期稳定健康发展。

　　短期抑制房价非理性上涨

　　《意见》中明确指出，稳定房价和住房保障工作，实行省级人民政府负总责，各市、县（县级市）人民政府抓落实的工作责任制。这与今年初国务院下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制”的要求相一致。

　　有相关政府部门工作人士指出，“《意见》的一个基本原则就是严格贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的相关要求，而其中一项重要举措就是增加面向城市普通居民的住房供应。”《意见》要求，各地政府在深入分析当地居民基本住房需求和供应能力的基础上，在7月底前，编制完成2010-2012年住房建设规划。增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、保障性住房的建设数量和比例，将作为规划的重要内容。

　　有开发商在接受采访时表示，57号文提高保障性住房比例，对于提高居民居住水平，保证房地产市场稳定，防止房价上涨过快有着积极作用，会在一定程度上改变目前投资为主导的定价体系，拓宽消费者选择空间，可以在一定区域内拉低房价，短期内抑制房价非理性上涨。“但是长期来看，房价最终还要依靠市场供需关系的自身调节来达到一个合理的水平。”该人士表示。

　　由房价调控向土地调控演进？

　　由房价调控过渡到土地调控，是很多人对此轮全国范围内房地产调控演进方向的判断。

　　在土地供应和管理方面，《意见》要求各地公布以住房为主的房地产供地计划，并确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等内容将纳入土地出让合同，对拖欠土地价款、违反合同约定、存在严重不良行为的单位和个人，其参与土地出让活动将会受到限制。

　　山东莱钢建设置业有限公司副总经理、济南分公司总经理张鲁兵表示，“该条规定有助于增加面向中低收入者的建设用地数量，而且使得真正的广大购房者得到实惠，解决部分购房难的问题。”对于此项措施对于土地价格走势会有什么影响，他表示：“土地价格的走势并非单一因素造成，如果说单凭此政策能够对土地价格造成多大影响，这还是需要市场来验证。”

　　也有业内人士认为，57号文明确探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，这势必在一定程度上减少地王频出现象，使土地市场发展更加合理、稳定。一位开发商就这样表示：“土地成本这一房地产开发成本的最主要构成因素得到合理调控，相信楼市发展也必将更加健康。”