城市房价14个月涨幅回落

　　专家认为，调控效果正在显现，新一轮降价潮有望出现

　　近日，长沙房产研究中心公布的长沙楼市1月至5月统计数据显示，5月长沙新增批准预售商品房面积155.96万平方米，环比减少21.31%；商品房备案均价为每平方米4876元，环比下跌1.42%。新华社记者龙弘涛摄

　　在一路狂奔之后，全国房价5月份的同比涨幅出现了14个月以来的回落。

　　国家统计局10日公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。而销售面积和销售额也都比上月明显下降。

　　专家认为，本轮楼市调控的效果正在显现，后几个月，商品房成交量和成交价会有更明显的调整，而在资金链吃紧的背景下，不排除会有更多的开发商加入到降价促销的行列，新一轮降价潮有望出现。有业内人士预计，6月份新房价格有望出现拐点，而全国房屋价格也将出现整体性下跌。

　　数据

　　商品房成交量锐减

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者，5月份房价数据同比出现回落，环比涨幅收窄，说明了楼市新政对市场的影响已经显现，可以说，部分城市房价过快上涨的势头初步得到遏制。

　　数据显示，5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。

　　上市房企近日公布的数据佐证了开发商5月份的“惨淡”销售业绩：地产龙头企业万科销售面积和销售额环比分别下降25.8%和34.5%；复地集团环比下降41.6%和32.6%；绿城集团地上销售面积、合同销售金额环比跌幅近七成。在港股上市的房企富力地产、碧桂园 (论坛 新闻)、保利香港5月销售额环比分别下滑49%、27%和17%。据中银国际统计，5月份在港上市房企销售额平均下滑了37%以上。

　　统计数据也显示，一线城市5月成交量减少一半，在其监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史水平。

　　“从销售面积来看，市场降温态势明显，东部一线城市和部分二线城市下滑幅度更大，中西部地区情况相对稳定。预计6月份销售量还将继续萎缩，第三季将可能步入筑底阶段。”上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《经济参考报》记者说。

　　近一个多月来，中央和地方政府的房地产调控政策纷纷出笼，不仅新建商品住宅销售量价齐跌，二手房销售量也大幅下挫。

　　根据中原地产监测数据显示，5月北京、天津、上海、广州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%-80%，下滑至2007年以来点。其中深圳和上海两地成交量下滑幅度，分别为78%和75%；广州下滑幅度最小，为32%。

　　尽管5月份商品房销售面积出现大幅萎缩，但开发商拿地和投资的热情似乎并未减弱。

　　数据显示，5月份全国房地产开发企业完成土地购置面积3760万平方米，超过4月份的3017万平方米，明显超过2009年2659万平方米的月均水平。不过，杨红旭预计，接下来土地购置面积将趋于回落。

　　数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月份房地产开发完成投资3985亿元，比上月增长19.4%。杨红旭称，受严厉调控政策影响，接下来，开发商的投资热情将会逐步降温。

　　现状

　　开发商资金链趋于吃紧

　　杨红旭告诉《经济参考报》记者，5月份，房地产开发企业资金来源5685亿元，比4月份略有上升，相较去年12月份和今年1-2月份则是大幅下降。这说明开发商资金面最宽松的时候已经过去。

　　分析人士指出，随着楼市成交陷入低迷，尤其在央行上调存款准备金率等一系列政策的影响下，不少开发商的资金链在未来3至6个月内将会出现紧张。

　　根据国泰君安统计，截至目前，共有39家A股上市地产公司拟增发融资890亿元，不过仍未获批。由于政策及股价下跌等原因，此前招商地产、世茂股份已经宣布撤销融资计划。

　　恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧认为，目前国际资本市场对房地产企业境外融资的窗口已经关闭，国内银行信贷也逐步收紧，再加上销售没有有效的增幅，对房地产企业的现金流会造成压力。开发商如果不降价，销量会下滑，而房地产企业的资金压力会逐渐增大。

　　“销售额的下滑肯定对房地产资金链会有影响，因为房地产是一个必须持续投入的行业，可调配资金的减少直接影响到开发商的后续投资。一个明显的例子是，开发商这段时间在拿地的时候变得谨慎多了。”陈国强说。

　　这从一组数据中能够得到佐证。统计显示，受新政影响，开发企业拿地普遍调低预期，成交面积环比降幅达13%。5月，全国70个重点城市共成交土地604宗，环比减少4%，同比减少16%；成交土地面积2732.3万平方米，环比减少7%，同比减少18%。其中，住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%。

　　与此同时，继2、3、4月土地价格连续下调之后，5月楼面地价与上月持平。全国70个城市住宅用地平均楼面地价1771元每平方米，环比下跌1.2%。多宗地块出现流拍，统计显示，5月7日，北京“顺义区马坡居住(西侧)项目用地”因报价低于标底而宣告流标，5月24日，北京“房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价，均告流拍。

　　不过，也有观点认为，房地产开发商资金并没有外界传说的那样“吃紧”。该观点认为，截至去年年底，房地产企业销售额达4.39万亿元，投资只完成3万多亿元，开发商手里约有1.8万亿元现金。如果按照一季度销售情况看，虽然增幅有所下降，但是当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平，大企业的现金流没有受到多大影响，投资资金依然充足。

　　进程

　　楼市新一轮降价潮隐现

　　多家机构认为，严格的信贷政策等调控手段将把销售量限制在较低水平，现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价；另外，土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧，降价是开发商快速回笼资金的必然选择。

　　记者了解到，继恒大地产宣布率先大范围降价之后，其他一些知名房企也开始有所行动。知名房企绿地集团近日也宣布，对遍布全国41个城市的100多个项目进行优惠促销。

　　杨红旭称，开发商暂时不差钱，但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外，部分一线地产商还有战略目标，比如通过促销扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的竞争中处于有利位置。接下来将有越来越多城市和开发商加入到降价的阵营中来，现在降价肯定比到第四季度再降价来得好。

　　“接下来，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，随着恒大、万科、绿地等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。”杨红旭说。

　　中原地产华北区总经理李文杰告诉《经济参考报》记者，由于开发商仍处于观望期，所以目前的降价仍然是尝试性的、阶段性的策略，其目的在于试探市场的反应。不过，一旦房价下降的判断趋于明确，开发商将加大降价的力度和幅度。

　　来自中原地产的监测数据显示，5月份，五大城市除天津外，其余四城市二手住宅价格均出现不同幅度的下跌，但跌幅并不明显。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到-2.9%和-2.5%，北京和广州跌幅分别为-1.6%和-1.5%。

　　“国务院新政是在四月中旬出的，预计在两三个月的时间后，也就是6月底和7月初的时候，房价将出现更为明显的调整。”李文杰说。

　　杨红旭判断，后面几个月，房价拐点可能将加速出现。4月份，全国70个城市的房价环比3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅只有0.2%，6月即有可能接近零增长。他预计，6月份新房价格将出现拐点，而全国房屋价格也将出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。

　　陈国强则认为，房价是这一轮楼市调控的重要指标之一，如果不促使房价回落到一定的区间，相信政府是不会收手的。即便下一步政府没有出台更为严厉的调控政策，只要持续地、更加严格地执行既定政策，房价也将进入下降通道。