[谈房论市]：楼市拐点已经现形

　　以4月14日国务院常务会议为开端，新一轮紧缩型房地产调控拉开序幕。严格意义上讲，也不算 “新一轮”，因为去年12月以“国四条”为标志，已经开始调控。可4月以来的地产新政实在凶悍，称之“新一轮”也不算过分。

　　4月17日“国十条”出台至今，已有10天，这10天内社会舆论沸腾，房地产业内更是闹翻了天。有些奇怪的是，虽然业界都认同此次调控为近十年来最严厉的政策，可对于房地产市场走势，尤其是市场拐点的判断，却存在很大分岐。

　　对于广大民众而言，搞不清那么多数据，也不熟悉形形色色的理论。以是否出现、或者将会出现拐点来说事，会更加直观一些。所以，笔者就此论一论：新一轮调控之下，楼市拐点问题。

　　有种观点认为，楼市不会出现拐点。这一论调理由主要有三个。一是地方政府出于自己利益，依然像以前那样不会落实中央政策；二是市场供不应求，即使成交量会下滑，房价还是不会跌；三是开发商不差钱，降价岂非脑子进水？

　　我观点恰恰相反，楼市必然出现拐点。不妨针锋相对的反驳一下上述论调的三个论据。排名前列，这次中央调控房价的决心很大，前段时间温家宝总理曾表态“本届政府任期内一定要稳住房价”；事实上，对于房价过高的城市，已被迫将稳房价作为一项政治任务去抓。而且“国十条”提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。所以才有住建部姜伟新部长所言“今年稳定房价，不行也得行！”。对于高房价城市的地方长官而言，官位远重于财政收入。

　　第二，市场供不应求将很快成为卖家们的“昨晚美梦”。从需求上分析，随着房贷新政的强力打压，多数投资投机客已撤场，部分改善需求亦被“误伤”，需求萎缩已成定局。从供应上看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年；今年1-3月全国商品房新开工面积同比暴增61%，而过去十年这一增幅一般为10-20%，这就意味着从现在开始，新房供应量将快速增加。下半年，市场将出现明显的供大于求。

　　第三，开发商暂时不差钱，但却难持久。去年楼市火爆，开发商的销售资金回笼了很多，而且信贷政府亦宽松，外部融资通畅。可今年，形势逆转。一方面销售遇阻，资金回流变慢，另一方面房地产贷款异常严厉，甚至连IPO、增发、发债、信托等其它融资也受到限制。有数据为证：今年1-3月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长61.4%，增幅较1-2月减少8.1个百分点。开发商资金最宽松的时点已过，接下来会越由松趋紧。另外，当前土地出让金须及时付款，去年下半年以来高价拿地的房企，现在只有后悔和紧张的份了。

　　如此，则楼市拐点必将出现。人们更关注的是，何时到来？从市场微观层面来看，拐点已经出现。新政出台后，主要城市房屋成交量已明显萎缩，实际报价也开始下调，尤其是二手房市场比一手房市场更为明显。至于那些扛着不降价的开发商或二手房东，实际上没有多大意义，因为不促销基本上卖不出去。

　　从统计意义（宏观）上分析，大部分城市4月的房屋成交量相比3月，还会增长；70个大中城市房价环比依然是正增长，不过增幅将比3月的1.1%有所收窄，

　　6-7月份才会出现环比零增长或负增长——也即房价开始下跌。

　　事实是，国家统计局的数据明显滞后于市场实际情况，对广大老百姓来说，基本上可以认定：目前楼市拐点已经出现。