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实录:“搜狐焦点网购房大学”培训班第2期

2010-03-28 13:26:11 来源: 搜狐焦点网济南站

  “搜狐焦点网购房大学”置业指导培训班第2期:

  活动内容:

  资深购房专家、区域开发商代表、知名建筑工程监理、丰富置业经历的版主现场授课将针对买房人最关心的购房基础问题进行深入浅出的讲解,对区域价值、发展前景及典型楼盘进行详细点评,并与现场网友做互动交流。

  讲座时间:2010年3月28日下午1点开始——下午5点

    讲座地点:济南华能大厦五楼第五会议厅,济南历下区泉城路17号(泉城路东头,皇亭体育馆西邻)

    以下是购房大学直播内容:

  

网友签到

网友签到


  【水木吟秋】各位网友,大家好!首先我做一下自我介绍,我是搜狐焦点网论坛的水木吟秋,欢迎大家现场听购房大学的讲座,这是第二期。今天我们有幸请到三位房地产业内专家,一位是田老师,田老师从事房地产行业很多年,看他的年纪就可以看得出来。一位是思源经纪的李老师,还有一位在路上的是阳光100的陶晓智老师。他们三位会对泉城济南的房地产市场谈一下自己的看法,大家可以从中受益。我们还请到保利花园一位负责销售的老师、路劲·御景城一位美丽的老师,待会儿由他们两个分别介绍一下他们的项目。

  下面先请田老师为大家讲《2010年购房技巧》。


 田双立老师为大家讲《2010年购房技巧》

  【田双立】我今天讲的是《2010年购房技巧》。今年是2010年,2011年、2012年的购房技巧也是不会变的,我所讲的是来自一线经验。

   买房子的技巧没有一个准确的说法,只是你积累的知识和经验多一些,技巧就会积累得多,关键还得是头脑清醒。我的名字很好记“田双立”,要想了解也很好办,点击“百度”,打上我的名字就可以了,记住我的电话,将来有什么房产方面的问题可以排名前列时间跟我通话。电话:82297581,13290101580。“置业者学院”在搜狐焦点网业主论坛上有一个分论坛,大家可以上去看一下,里面有我多次的讲课、网站做的视频,关于购房已经讲到了第九堂课,可以直接下载一些专业知识。

  有和以前重复的东西我不想再讲,我讲主要在网络和报纸上找不到的。我今天主要围绕着买房讲技巧。

   排名前列,防忽悠、买个明白房。第二,较较真,收个放心房。作为弱势群体怎么能防止忽悠买个明明白白的房子?往往这个明白是由很大的滞后时间,等了一年半载期房变成了现房,领了钥匙、到屋里明白了一大半,住进了一年半载房子的毛病暴露了,那个时候也明白了,到那个时候也晚了。

  关于排名前列个方面我讲两个方面。一是买房子只认准“五证”。现在的合同全国上下都是格式文本,一个字、一个标点符号都不允许改,那还学什么?迷迷胡胡地签吧,这不是大家的初衷。弄明白,知道格式条款里藏着什么,背后想剥夺弱势群体购房者的什么权利。当然买房子不可能买得满意,但是得弄明白哪些陷阱可以忍受。

  现房或者准现房比较方便,直接到现场就可以看到;买期房未稳定因素太多,特别是社会上出现的一些纠纷包括政府难以处理的一些麻烦都是起源于期房。对于期房、准现房和现房的识别,我分了三个方面,刚才谈到了“五证”必须具备,后面就是我常说的“两书三表”,这里面的猫腻是什么?交房程序看真假。如果一个心地坦然,你来收房的话你来收任何一套房子都是合格的,不怕你们先验房,验了房有问题就修。但是大多数开发商先忽悠你领了钥匙再验收房,验了什么毛病你烦了我不烦。

  从去年开始,整个济南大部分地区楼盘的开发商都在仿效“防甩项”,我们叫“防甩项”、业内叫“偷工减料”,我们买的房子要审核施工方案及施工图纸。求大同、存小异,对于房屋瑕疵往往有一些可以通过装修进行解决,有一些属于结构尺寸适度地影响美观的问题,房子是不可能退了,你只要明明白白地不影响居住,我的意见就可以放弃。但是大项严重影响使用的一些质量问题,必须盯着修复,为什么盯着?收房就好像是游击战,特别是施工队,当验房师在墙上、地上有问题的部位做出了标识,你前脚走他用后脚一抹就看不见了。所以重大问题需要拍照,需要买上当天的报纸,把那天的报纸插进数码相机的镜头里。往往数码相机的日期法律是不认可的,因为它可以通过技术手段修改,但是当天的报纸不可能处理成明天、后天的,因为当天验房不可能出来明天、后天的报纸,只可能买当天的报纸。取证的作用是证明我今天来收房了,发现了这么多问题,虽然我被迫交了半年、全年的物业费、拿了钥匙,但是这些问题是存在的,是你在交给我的同时就已经共存了。你用多长时间给我修好,将来上至法庭、下至政府机关这是一个不可磨灭的证据。

   最后就图个放心,我住进了这个房子,起码我这一辈子房子塌不了,起码我这一辈子房子漏不了,这是最起码的两条。

  要想别人不忽悠你,就得听毛主席的话“好好学习”。一句话,从买房开始,狂轰乱炸的房展会弄得一头雾水,到了售楼小姐这里又给你点上“眼药”——头晕了。开发商的销售策略,前面商量着赶快降价,后面大喇叭喊着房子卖完了,实际上是囤积房子。认筹那一天雇上民工去排队,造成的声势是楼价上涨,开发商还得说不要买了,等我下一个楼盘吧。最后购房者一头雾水,看眼晕了,沙盘里稀稀拉拉,交房的时候成了钢筋混泥土的丛林了。最后就说了“怎样才能辨别,防忽悠”?

  首先要了解开发商。买一个楼盘首先要了解这个开发商的历史,这个开发商在我们这个城市或者在中国其他地区搞开发的业绩,如果说口碑不好,别买他的。作为一个楼盘,合法证件排名前列个就是房地产开发经营权证明,证明你开发这个小区你这个开发商是有合法营业执照并且有够级别的资质的。同时,这个小区审批的面积、土地、公建、配套等等都写得很清楚。同时,这个工程项目还要在济南市建委进行备案登记才能进行下一步的开发。

   书归正传,谈到了“五证”。我总结买房子一定要认准“五证”、“两书”、“三表”。五证中的土地使用证证明你盖房子的土地是合法的。中国土地的有两种性质,一种是划拨,比如说经济适用房是免费提供土地,是划拨的。第二种是出让。出让就是通过“招拍挂”,开发商花钱拿地,取得了这块地的开发权。第二个证是《建设用地规划许可证》,你买这块地是干什么用的,搞厂房还是搞商业还是建住宅,建多大面积。第三个证是《建设工程规划许可证》,工程上建多少栋楼、总建筑面积多大、容积率、公建等等都要在这个证上体现出来。“三证”办完了,必须按国家规定交上配套费和其他的规费,在我们这个城市是每平方米246元。通过招标选择信誉度高的施工单位,开发商的首期资金必须到位25%,工期计划及交房时间落实才能颁发第四个证《建设工程施工许可证》。当多种风景、小高层建起1/3的时候,还得具备当地政府其他符合条件规定的时候,才能颁发《商品房预售许可证》。我认为在不久的将来中国就不允许预售了。常年来造成的房地产市场的混乱、纠纷乃至不安定因素都是起源于预售,将来会只卖现房。

  济南市建委房管局明确规定,开发商售房必须把“五证”公示在售楼部,用镜框子镶起来。在售楼部的土地证就是右边这一个,它有取得土地的性质和占地面积,底下有济南市国土资源局的公章。《建设用地规划许可证》是规划局盖章的,一般公示的不是皮,是里面文本的详细内容。《建设工程规划许可证》是规划局颁发的,《建设工程施工许可证》是第四个证。第五个证是《商品房预售许可证》。左边的是住宅,这个楼盘是5号楼,一共是七层,批准的预售面积7582平方米,如果建超了就违规。其中住宅多少平方、多少套,地下室多少平方、多少套。大家在看证的时候一定要看到这个证件的有效期,2007年5月19日-2009年5月19日,过期作废。如果它的楼没卖完,他应该申请续期。如果不申请,视为无效证件。右边这个证特别介绍是车库,它的位置在负一层,批准面积3751平方米,其中还有地下室362平方米。这个楼盘到了2009年6月4日没卖完,这里有一个红章“统一延期一年”,是市建委开发处盖的章,说明是有效的。

  长期以来,社会上有争议的车库的所有权,由这一个商品房预售许可证的车库或者车位将来是会颁发房产证的,但是大部分小区颁发不了房产证,业主在不明真相的情况下,开发商忽悠了。有一些开发商确实没有任何手续建了地下室或者车库,但有一些是手续的。如果它办了人防工程的证这就得需要人防办批准,他可以获得建设地下车库的权利,但是产权归国家。战争以来哪怕是几百万的宝马也得开出去。在和平年代,开发商拥有支配权,就是可以租赁、可以出让、可以买卖。这样的地下车库和车位不能颁发房产证,如果战争不起来的话你可以拥有与土地证使用年限相同的使用权。

   这里谈到土地证我说一下。买房子的时候注意看清它的土地使用证期限最长的住宅是70年,但是我见到有40年的。怎么来的40年?这里面有很多的变化。可能前面一个单位用了十年、八年,后来又转了另一个单位,因为搞规划、办手续甚至开发商囤积土地的现象造成了这块土地证最后认定时间缩水为40年。你这套房子按正常寿命的话是土地寿命是70年,也就意味着在70年里你可以随便地使用房产,40年的土地证会出现什么情况?土地使用年限到期了,你再交土地出让金。享有40年土地使用权和70年土地使用权的房屋价值是不应该一致的,可能开发商在卖房子的时候给你便宜了30、50甚至100、200元,那你得看损失30年的土地使用权意味着这30年还要土地出让金的话,你算算买的房子是不是合适。
    还有一个是《防空地下建设许可证》,这是省人防办批准的,市人防办颁发借鉴的。对商品房山东省比较规范的城市济南市算一个,正规商品房的预售款必须到市建委去备案,由政府来监管不可以挪用。对于施工图纸,也是由建委审图办进行联合审批,首先经过省建设厅进行审查、颁发合格证书以后再由市建委进行设计图审查备案,相当于八个单位会审以后这套建委盖上章,图纸就不能动了。在座的也有很多开发企业的领导,你们可以想一下,再、再大的工程最后的竣工图和当年市建委审批的施工图差距有多大。

     买房只认五证不听忽悠。开发商销售商品房的五证就好像是房产销售的绿卡,缺一不可。购房者除了看五证齐全和没有过期之外,还得辨认证件的真假,防止伪造、涂改。为了防止移花接木,购房者在签购房合同确认要买房子的时候,一定要看到原件。到了售楼部不管外面怎么装修的,不管售楼小姐多热情、多漂亮,你先看它墙上挂的“五证”。特别是“五证”的内容我刚才已经简单地点到了,详细的情况在网上有,买房子的时候可以下载下来看一看。

  “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预(销)售许可证》,两证表明了所售商品房的合法性。大家购房时一定认准《商品房预(销)售许可证》的具体内容。比如说你买一号楼,一号楼说不定预售证没批下来。

  当前房地产市场突出的问题:规划变更、面积缩水、配套短缺、强制收房、程序倒置、质量低劣、逾期交房、拒不赔偿、违规收费等等,很多都是由虚假广告、霸王条款、合同欺诈引起的。

  下面讲一下签合同、识陷阱,图个明白。购房合同弄个明白就行,作为开发商来说是习惯于制造霸王条款的。业主会问为什么要受你的气呢?开发商不跟你罗嗦。这个行业近年来形成一种垄断行业,购房者被不良的开发商玩弄于股掌之间。

  如果购房合同上条款太霸道,房子也不太好,位置你再相中,我劝你也不要买,因为买了以后会有数不清的烦恼。霸王条款是平民的说法,官方的说法就是格式条款。《中华人民共和国合同法》第40条明确规定“提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效。”第41条,“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解与解释,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”理讲得很清楚,我这些年来也帮助业主打了不少官司,但是赢的不多。到了格式条款认定上法官也没有按照第41条执行。从最简单的知识开始讲,签合同的时候认准右边这个版本的《济南市商品房买卖合同》,它的下边印着济南市建设委员会制定,济南市工商管理局监制,下面是日期。有这种版本的它符合建设部商品房买卖合同示范格式和条款,但不完全是平等和合理的。在我们这个城市,政府把关的第二种手段是市房管局商品房买卖合同的备案,它的目的是致使开发商囤积房子和“五证”不全的售房行为和打击一房二卖的不法行为。在济南只要是正规的商品房、有预售证的不会出现“一房二卖”的情况。

  下面开始谈合同。签合同识破陷阱,图个明白,倒不是说图纠正过来,纠正不过来。你实在觉得这些猫腻和陷阱无法忍受,就别买他的房子。排名前列,看清土地使用年限。第二,面积的猫腻。面积的猫腻直到现在不能说济南没有,基本上不是出自于动机,这个动机就是测绘部门和开发企业欺诈购房者。2008年1月1日济南市有八家有正规手续的测绘单位,以前搞的很乱,不能说正确,但是由于疏忽造成的误差不是由人为的协同欺诈。国家有规定,多退少补据实结算的原则是3%的原则,这在示范文本上是选项,我认为不应该是选项而就应该是3%的原则。现在济南市的开发商几乎90%左右的购房合同都是多退少补,如果你买100平方的房子给你盖成了120平方米,你得多拿钱。3%的原则就是103个平方是合法的,我该多交给你3个平方的钱,那17个平方是你开发商送给我的,这就是法律。我买了个两室两厅,购房合同的预售面积是100平方米,交房的时候给我了96平方米,那你应该退给我5个平方的钱。因为3平方以内是多退少补,在第4个平方上是两倍赔偿,这样就成了5个平方。如果说你不在乎这些,你可以放弃。在我们这个城市,开发商在施工过程中跑完手续、做了变更的情况下预测和实测都是出自于房管局的一个二级单位(事业单位)——济南市房产测绘研究院。基本上不会突破3%的公差。

  第三,买受人逾期付款的违约责任等同于逾期交房的违约责任。济南市南部有一个号称“长江以北的楼盘”,贷款的业主当时买房子的时候是不是在合同约定的5天内把自己的贷款手续和单位证明送交上来,凡是逾期的追究逾期付款的等同责任,从而减免开发商逾期交房的责任。贷款的朋友们注意按照合同执行。

   第四,交付期限和交付条件。在《商品房买卖合同》第八条明确规定,该商品房经过验收合格必须明确谁验收、谁提供的合格证明,最终是合格的。


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  第五,出卖人逾期交房的违约责任。作为银行来说你逾期会有一个罚息,正常的是万分之三,有的楼盘到了万分之五。现在济南80%的是万分之一,15%的是0.1%-0.5%,只有极个别的是3%-5%。对于开发商的违约行为处罚力度不够的话是一种纵容,他等于从购房者手里到了低息贷款。

   第六,规划、设计变更的约定。商品房买卖合同第十条规定,因为规划设计的变更,出卖人也就是开发商必须在十天内书面通知买受人,买受人接到通知后15天内必须作出答复,逾期视为认同。在有效的时间内你可以选择要求赔偿或者退房。

  
  第七,交接。书面通知、出示竣工验收的合格文件,提供“两书”。

  
  第八,产权登记。如果在购房合同上看到了办理产权超过了365天,这样的房子不要买。开发商要把所有贷银行的款全部还上,然后再进行大房产证的分割,再转到每一家每一户的房产证上,有的约定两年三年我也见过五年的,那就完了。

  
  第九,附件三:装饰、设备标准。不要看楼书和沙盘、视频和光盘,最后开发商弄上“楼书、样板房等资料不能作为合同的要约”,交房标准以附件三的交房条件和规定为准,一切所谓受的教育和开发商的宣传全部化为乌有。

  
  第十,附件四:合同的补充协议。近年来网上签合同,在一些主要条款后面都有一些横线是填空用的,关键看开发商填上的这些空就是格式条款。格式条款这些空是局限于主条款的内容,主条款没有的就诞生了附件三和附件四,这些都是限制买受人权利,加大买受人责任的格式条款。希望大家瞪大眼睛看清。一般补充协议上对于贷款的约定不按照那个时间完成,你可能被取消购房资格甚至还要承受罚款的风险。

 

  
  交房条件在附件三不可能明确申明的部分在附件四上做了补充,免责条款是免出卖人开发商责任的条款以及他对国家法律条款的解释,可能是错误的,但是要想纠正有一定的难度。

  
  能否平等签订无纠纷的《商品房买卖合同》在于政府相关职能部门。为什么我一直这样说?上至建设部搞一个示范文本别留下这么多漏洞造成这么多麻烦乃至造成社会的不稳定和不安定因素。

 
   购房合同讲完了,下面讲弄明白了购房合同能买个放心房吗?要买放心房更得较较真。(图)一对夫妇拿着合同和楼书进了自己的房间,一头雾水,这是自己的房子吗?一个老先生提供了自己房子的模型:墙体开裂、楼顶漏水、赠送的空调也不能用。因为局部改变了设计和图纸,它的卧床上面就是一个污水管道,当然图上有点儿夸张,先是嘀嗒水了,老先生看住宅设计规范,已经晚了。一家三口进了门,老大是男主人摸着脑袋为什么?房门好象有点儿低,碰头了。女主人说户型怎么和图纸不一样呢?孩子喊了,漏水了。瀑布喷泉也没有了。愤怒的业主喊出了“我要合格房子的口号”。

  
  要通过什么手段得到合格的房子?两书三表查猫腻、交房程序看真伪。刚才谈到了交房程序,先交钱、领钥匙再验房是错误的,是违法的,但是在济南又有很多的无奈。

  
  (图)两个规范小区的两书。《建设工程质量管理条例》这是2000年1月30日朱镕基总理批准的国务院令,它的级别高于建设部的一切标准规范。右边是东边一个知名小区(外商投资的小区)提供的质保书,国家明确规定规定防水工程是五年,有的小区是三年,供暖维修是两年,到他这里成了一年。

  
  两书无误看三表。《竣工验收备案表》是政府对这个楼盘进行验收备案认可后的一个法律性文件,如果没有这个文件办不了房产证。《房屋面积实测表》是房产测绘部门依据国家房屋测量规范提供的将来要记载到房产证上的面积,这个面积和大家有关系的就是建筑面积、套内面积、公摊面积和阳台面积,并不是后面三个面积加起来等于建筑面积,而是阳台面积包含在套内面积里面。《分户验收记录表》是我们这个城市从2007年5月1日开始市建委颁发的强制实行的交房前必须由建设方、施工方、监理方和物业公司每户验收完以后分别盖章认可的一个文件。

  
  当前有争议的交房的合法文件,四方验收和《竣工验收备案表》,乃至仲裁委和法院都对这两种交房形式有一定的不同意见。国务院令明确规定,建设单位竣工验收之前要通知勘察、设计、施工、监理等部门进行验收,验收合格的才能交付使用,也就意味着当前经常说的四方验收、施工、监理、设计和开发四个单位自己验收合格的就可以交房,它是符合法律依据的。四方验收合格证明一共四张纸,右边有四个单位的公章和负责人都盖上章了,从法律角度讲它甚至比《竣工验收备案表》还要严格地承担法律责任。因为房屋的主体一般设计寿命是50年,这50年这四个单位应当承担相应的法律责任。出了问题怎么才能找到他?下去几十年以后这个公司和这个人还能不能存在?那是法律的纵深探讨问题,但是当今的法律将来让他们承担50年的责任。房屋排名前列大要素就是安全,必须通过了消防部门验收,并且通过了规划等等部门统一验收,并且施工单位的工程款完全结算以后才能颁发《竣工验收备案单》,在交房的时候具备了它就会公示出来。开发商等四单位包括物业公司签署的《住宅工程分户验收记录表》。

  
   简单讲一下如何查验房屋的缺陷。依据国家标准规范及地方职能部门规定,对于图纸、设计包括它的审批手续严查甩项,在验房过程中发现大的问题不能放弃,应该盯着施工单位维修,最后能得到一个放心的房子。

  
  门户安全最重要,国家从2008年4月1日已经有防盗门的明确规定,大家可以上网查国家标准。

  
  窗户问题很麻烦。左边的图,上面有两米的平尺,当时我检测它的误差能到50毫米,铺上一个人造大理石的板就会造成脱框。第二个图是中空玻璃漏气,一般下雨、连阴天到房间看一下,在屋里烧点儿纸或者哈点儿气,如果中空玻璃漏气两层玻璃之间有水雾,会影响保温和隔音。

  
  窗台渗水。下雨可以看到明显的水痕,如果不下雨也可以看干燥的窗台也会留有痕迹。

  
  这两个图空调的柜机是无法安装的。

  
  炉灶安装存隐患。燃气管道和排烟道之间两个插座低于1.6米,一般安油烟机是在1.6米的位置。低于1.6米,如果将来炝锅或者炸东西油着了的话很快就会把这两个插座引着,引发安全隐患。如买准现房的话看到自己看中房子低于1.6米这样安装的电器坚决不能买,将来会有安全隐患的。

  
  排油烟机成摆设。阳台上安上燃气管道,但是燃气报警器在阳台,中间的厨房门肯定要隔断一下,也就是说厨房里漏了气甚至着了火外面也不报警,这是严重的设计违规。

  
  (图)这种房子也不能要,就是买上5000块钱一台的油烟机也不能把你家的油烟抽走,因为油烟机的排烟道到了排烟口再拐一个90度,拐90度以后抽力就会缩小5倍。

  
  户内安装项目缩水不明接线盒。收房、验房和买现房到房间里看,天花板上有这样的小方块、小补丁,墙上有这样的白补丁那就是开发商偷工减料,你家里可能省个三五块钱的插座,但整个系统要省几百万乃至上千万。门的上方这个接线盒就是小补丁,它是门的红外监控,一旦门被破坏进来的物体比如动物能发出红外线来,顶上的设备会报警,把这个信号传给保安室。还有一个红点是紧急报警按钮,小偷到我们家来偷东西先到厨房拿我们家的菜刀,你听到后可以按按钮报到保安室,但是在这里就成了小补丁,成了摆设。

  
  厨房安装项目甩项缩水。整个吊顶上面没留排油口,将来油烟机里的油污都到了天花板里。

  卫生间的罩子叫是防火用的,吊顶里有一个排烟口,这里是一个小补丁,应该接插座,他打了补丁。我打了个问号,这个问号是干什么用的?谁卖给你的房子找谁问。

  
   臭地漏和死地漏的危害。臭地漏顾名思义24小时用不用卫生间光泛臭味。死地漏就是堵塞的地漏。这两个名词是我起的,只有我有解释权。

  
  安全隐患不可忽视。国家有明确规定,底层是一个商铺,上面是三层的楼上,只要能接近自己相邻的地面都要安装防盗网。我们看自己的房子或者买房子一定抓住暖气片晃一晃,一不小心就能张过来。

  
  各种形式的面积缩水。空调机位直接到了阳台上,封闭的阳台按照全面积收费,未封闭的阳台按照里面的面积算,你就给开发商的空调机位买单了,空调机位应该设在屋外的部位。顶层复式买下层送阁楼,实际上买下层的钱把阁楼的钱已经收了,开发商为了偷逃城建配套费和增加面积搞的猫腻。地下室管道占空间应赔偿。各个小区只要业主有投诉开发商必须赔偿,这样的管道是不允许的。

  
  验房师直至今日国家并没有认可,因为这个行业十分混乱,我曾经认识50块钱验一套房子的马路修自行车的师傅。山东省截至今天只有我一个人有劳动部和建设部的验房证件,这个证件也没有写明我是验房师,只是我有验房的技能。

  
  关键的部位不能漏:天花板、阳台、屋面、窗台、地面、外墙等等。水平渗漏:水平渗漏是开发商没有按照设计图纸施工造成应该地面有落差的有防水的厨房、卫生间和有洗衣机位的阳台、地面,成了负落差——里高外低或者持平,正常应该做好防水才能使用。如果按原来的挡水台铺上木地板的话不到半年泡了你家的木地板,漏了别人家的天花板。

  
  总结一下2010年购房技巧:看五证两书三表不听忽悠,查五证只认准《预售证》,核《两书》,把准《质保书》,审三表,看准《备案表》。

  
   再就是掌握“技巧”,这个技巧来源于勤奋的学习。第三,把别人的教训变成自己的经验,人都有从众心理,都喜欢抢购,都喜欢挨堆。实际上历史都有先例,这是开发商的忽悠,这是走别人的路让自己无路可走。认准《预售证》、《质保书》和《备案表》。不管售楼小姐怎么忽悠,你就看预售证,看见说里面的内容,看不见把它堵到死胡同里了。时刻牢记“知识就是力量”。

  

现场网友提问


 购房大学:网友认真听课并仔细记录

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  【陶晓智】大家好!从朋友的交流和到阳光100看房子的客户的交流中得知大家对2010年的行情有所迷惑,不知道到底该不该出手买房子。我给他们的建议都是:只要你想买就赶紧出手。2008年房地产市场低迷的时候很多有购房打算的放弃购房了,但是经过2009年的一轮飞涨,在三四个月以前也就是2009年的11月份就听说政府要对房地产进行各种各样的调控政策,很多要买房的人又停止了购房行动,一直等到三月份的“两会”,结果没有出台对房地产的任何政策。大家如果关注的话,各个售楼处或者济南市建委的购房备案又明显地比以前有了突飞猛进的成交量。3月份最多的一天150套,平均90多套,这个量比2009年还有所差距,比起前几个月还是有明显的回升。很多人对这个问题看不大透,如果你刚刚准备买房子听说政府有一些政策出来你就等,你如果从几年前开始房地产的话,实际上就是紧一点儿松一点儿,房价一飞涨政府就说调控,大家就开始等,但是等来等去房价又是一轮上涨。经过这么几轮之后,有一些人说不管政府怎么说我都要买房子。

陶晓智在购房大学中精彩发言


  为什么政府总说要调控,专家也说房价要下跌,听话的老百姓都吃亏了。听开发商的最起码少付出了购房的费用。我简单地跟大家交流几个问题。


  可能很多人都关注地价的问题。因为地价太高,又是地方政府控制土地,而且按照中国的预算来说,土地收入是属于地方政府的收入而且不纳入预算管理,也就是相当于地方政府的小金库,所以地方政府热衷于卖地。很多经济学家提倡中央政府要把土地收回去,中央政府控制土地,收入归国家,国家再拨付地方。这种观点是经济学家站在经济学家的角度上考虑,但是如果很多到了中央政府的话很多问题是做不动的,比如说拆迁,地方政府没有收益拆迁的积极性减缓。总之,这个城市环境的变化会变缓,再就是上有政策、下有对策,有不执行的情况。从目前来看,土地还是在地方政府手里,也是地方政府很大的一个收入。去年国家税务总局统计过土地的房地产的税收占了总财政收入的40%,有的地方已经占到了50%,对整个国家的经济都起到了很大的拉动作用,从这个层面来说不可能一下子把房地产遏制住。

购房大学现场座无虚席


   再就是“两会”期间温总理的讲话中有一个变化,大家都说房地产要调控了,就是因为2009年年终的经济工作会议上提出了抑制投资投机性购房,税收调整了、首付也开始调整了等等,但是在这期间基本上出台的政策基本上围绕两点:一是增加供应量,二是调整利率和首付。其他的没有什么政策。就这一点,“两会”期间温总理的讲话中有一个改动,不大关注房地产的可能没太关注一个字眼的变化,去年年终经济工作会议的时候抑制投资、投机性购房,“两会”改成了“投机性购房”,把“投资”去掉了。后来有记者采访住建部的部长为什么把投资去掉了,他说目前很难区分投资和投机。实际上按照我们的理解不是这样的。温总理在“两会”上还提到,一是改变收入分配的方式,二是增加财产性收入,不是指的劳动收入、工资收入,而是财产性收入。财产性收入也有很多的引申意义,既然是财产收入,固定资产过程货币资产都属于你的财产,怎么样加大这个的收入?其中一方面就是拓宽投资渠道,但是这个投资渠道在目前的中国很难有很好的投资渠道,股票、期货、债券、不动产再就是投资商业或者工业,对不做生意的人来说就是刚才的这几种。很多人经过几轮的股灾之后,会明显地感觉到股票的保值增值幅度远远比不上不动产,期货的风险远远高于股票的风险,而且在中国刚刚起步。债券就更不行了,一不小心就陷入了非法集资。目前来看,只有不动产是非常好的投资渠道,这也是为什么很多人拿钱买了一套房子又买一套房子。在国家没有开辟更多投资渠道的情况下,再怎么遏制房产不是国家想着遏制就能抑制得了的,钱放在手里通货膨胀、利率降低,等于慢慢变成了负资产。如果去做别的又没有很好的投资渠道,所以只有去做房地产。有一些人赚了钱去投资其他的很多是不赚钱的,大部分拿了钱去投资房产。2009年的房价为什么这么快地上涨?一是刚性的需求。二是投资性的增长。


  国家没有一个更好的产业带动经济向前发展的情况下,这个重任还是落在房地产的身上。房地产有本身的税收之外还能带动相关60多个行业,而且还可以解决农民工的就业。如果解决不了农民工的就业,在贫富差距越来越大的情况下也是一个社会的不安定因素。房地产可以说牵一发而动全身,这是中央政府不得不考虑的。


   还有一个问题是,大家为什么要买房子?有一个大家可能没考虑到的问题,就是保障,养老保险、社会医疗保险以及教育,这是大家公认的消费比较高的,目前这是政府解决得不是太好的。很多人买房子可能更多地从这方面来考虑。现在公务员或者事业单位的人越来越少,很多人都是靠社会养老来为自己的20年、30年之后考虑。现在可能是一个白领、中产,拿着很不错的薪水,可是到了退休之后呢?很多人要为自己的将来考虑。自己的孩子还小,随着教育的成本越来越高,又想让自己的子女接受好的教育,将来可能还要送出国去,年龄大的可能还会注重医疗方面的问题。这些都是很多人在三四十岁解决了基本生存之后不得不考虑的问题。在这种情况下,又回到了原来的情况,怎么样让自己的财产实现保值增值?在目前的选择情况下,又转移到不动产上。所以,房子将来也可能是养老的、留给子女结婚用的或者变现后留给子女留学或者自己年老万一有什么病、灾来用的,很多人也是站在这个角度考虑。有的人买房子时可能没仔细地考虑过这个问题,但是这确实是一种趋势。有的问题不是从炒房子的概念上来理解。房地产在短期内的涨跌可能跟他没有关系,他也不关心今天8000块钱一平方米买,过一段时间涨到9000平方米,他想的是20年、30年之后,20年、30年之后肯定是上涨和升值的。


  从这些角度上来考虑,所以我给朋友们的建议是只要你想买现在还不晚。在这之前没有任何人能够想象得到房价的上涨速度是这么快,包括房地产本身的从业人士。我拿阳光100正在卖的四期举例,四期里只有四栋住宅楼还有一栋是酒店,排名前列栋楼开盘的时候是2008年11月份,那时候正是房地产迷的时候,那时候的均价6000元/平方米左右,不到6100元,当时如果提前预约的话还可以打折。2009年3月份又开出了第三栋楼,均价6300元/平方米左右,当时大家都没有预测到2009年的飞涨。包括我们的置业顾问也觉得这个房价可能太高,当时我们把阳光100从2001年到现在的涨幅看了一下,每个月涨幅上涨了11%左右,如果不看好是8%,涨了8%,在这个基础上再涨8%,五年以后单价是8500元/平方米,我们的置业顾问包括客户都不相信。2009年12月份第三栋都开出来的时候均价到了9300元/平方米。这个涨幅远远超出了我们之前的预想,我们也没想到涨得这么快。随着我们这个区域不断变好的情况下,我们的业主为什么在这里买?他们觉得五年之后这里可以涨到1.5万元/平方米。我们在买房子的时候,愿意站在现在的角度上看以前,以前这个地方多少钱,现在怎么可能涨到这个价格呢?但是假如说你是站在三年之后、五年之后看的话,可能就不是这个想法了。


  2月份或者3月初的时候有一个机构给全国做了一个统计,说全国房价最该下跌的城市济南排在第二,排在排名前列的是三亚。我看了里面很多的论据,就是因为2009年的房价涨得太厉害,所以他们认为2010年房价是该跌的。但是再往前看的话,前几年济南的房价涨幅一直非常缓慢,2009年山东GDP在全国第三,有连续三年第二,山东在全国是经济强省,济南作为这么大省的省会城市,2007年全国房价飞涨的时候,济南的房价排在沿海省份省会城市的倒数第二,仅仅高于石家庄,之前的几年济南的房价一直不温不火,为什么?济南这个地方还是相对保守的,不光消费者保守,开发商也相对保守,而且这个城市也是保守的,很多国内一线的房地产企业也没有进来。在这种没有进来的情况下,因为一线房企拿地不受原来一些习惯思维的影响(济南人认为住东不住西、住南不住北),他是站在两年之后、三年之后城市布局来看某一个地方的。2007年有一个北京的开发商准备买现在绿地拿下的那块地也就是新世界阳光花园的北边。他到阳光100去看想跟我们交流,那时候阳光100的房价6000来块钱,他想做一个可行性报告,我说你们准备卖多少钱的房价来拿这块地,他说2007年底把这块地拿下来的话,2008年底准备开盘,预计2008年底卖到8000元/平方米。我说你们开什么玩笑,阳光100在这里开了这么多年才卖到6000块钱。他说我们的规划按照我们预想的应该比阳光100好一些。2008年突然而来的金融危机放缓了这个计划,这个地被绿地拿走了。当时我很吃惊,当时拿到那块地的话不会8000元/平方米,至少得9000元/平方米以上。现在很多一线房企在大的城市竞争太激烈的情况下或者上市公司为了调整报表,疯狂地在二三线城市圈地,济南是他们认为非常有潜力的一个城市,全国排名在前几名的房企都已经进来,阳光100只是进来得比较早,而且阳光100这几年发展得比较缓慢,刚进济南的时候排在前十,今年已经排在第30位。前十已经有六家在济南拿地。他们圈在什么地方?西边、北边、小清河以北,现在有一种说法就是跨过黄河,东边都已经过了邢村立交,南部控制。西边已经到了高铁长清。市区就是旧村改造,不断地拆,拆下来的很多以商业或者城市综合体的项目。纯粹的大片住宅区在城区里已经很少了,都开始往外走了。在外面房价上涨的情况下,是一波推动一波的,是由外向里的。在唐冶那个地方前段时间卖的土地成本加上建筑成本房价已经到了6000元/平方米,按照这个来推的话,房价可能会卖到7000元/平方米甚至到8000元平方米。再往里推,到了奥体片区、高新区,外面的房价高了里面的房价不可能高,可能前几年拿的地便宜以及各种各样的理由,这没有关系。房价是相互的,预计到一个很高的房价所以敢拿一个很高的地价。反过来讲,地价不涨过几年后房价仍然上涨。


  很多人投资城市综合体,有一个项目上周开盘,我上上周看了一下很多人在那儿交钱、预约,不能说很火爆但比春节前回暖了很多。为什么大家看好那个地方?济南以前一直认为商业中心就是泉城路和泺源大街,对于济南这样一个狭长的特点,中心不可能只在一个地方,它肯定有很多的中心,已经没有主中心和副中心的概念。在这种情况下,很多济南人的购房观念可能也会发生改变。以前认为北边和西边不好,在这种发展的推动下,它肯定是均衡的。在外来开发商开发理念的推动下,将来肯定会发生一个很明显的改观。但是还有一点是政府会加强配套包括交通以及教育、医疗等公共设施的配套建设,这样的话济南在住宅方面也会形成一个一个的新中心。

现场网友积极提问


 现场网友积极提问

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  【保利】我们的项目处于邢村立交桥附近,在很多老济南人的概念里它已经出了济南市。我们这个项目在经十东路以北,离奥体中心6.7公里的距离。项目南临经十路,西边是1500亩的凤凰山,植被覆盖率相当高,东边是绕城高速,北边有永大颐和园。这个项目由中国保利集团投资,保利山东置业开发,是全国第18家保利花园,属于保利的一个样板项目。这个项目占地124亩,总建筑面积256万平方米,一共规划了10栋高层和小高层,高层33层,小高层12层。规划1950户,分两期建,现在的工程进度是一期四栋楼在今年6月底之前交房,现房只有一个户型在售,面积是140平方米。其他的期房有两栋楼在售,因为是前期开盘的,现在所剩房源面积比较大一些,都在133平方米以上。在4月份中上旬3号楼对外推出,主推户型是86平方米或者96平方米的两室以及126平方米的三室户型,这个户型相信市场的认知率是比较高的。三栋楼在建,具体开盘时间待定。

保利项目负责人为大家讲解保利项目


  这个项目的优势首先是交通便利。115路、116路、136路、K301路都能直达我们项目。我们的置业者有一部分是外地的,因为它离绕城高速比较近一些。


   环境优势。小区绿化率能达到45%,再靠近凤凰山。我们移植的植物都是成年大树或者绿地,给客户营造一种回归自然的感觉。


  品牌优势。保利在全国30个城市开发了100多个项目,目前在济南有保利芙蓉、保利花园和保利大明湖项目。保利在济南的知名度和市场认知度已经非常高,在全国的口碑是排在前几名的。买房子看好的也是一个品牌,像刚开始的田老师讲到买房子当然有一些陷阱,但是有一些东西看好了该出手就得出手。

路劲·御景城项目介绍


  【路劲·御景城】今天很荣幸借助搜狐焦点网在这里和大家相识,也给我们搭建了交流的平台。我首先介绍一下路劲。首先介绍一下香港路劲集团,它是1994年在香港成立,1997年在香港上市,从2003年开始做房地产,全国15个城市已经开发了30多个项目。路劲·御景城是路劲集团在济南打造的排名前列个项目,项目位置位于槐荫区纬十二路和堤口路交口的西南方向的100米左右,纬十二路是济南市主打的路,将来会开通BRT。这个项目位于西部商圈,下一步在经十路和纬十二度交口处有一个银座中心,离我们项目比较近,大概3公里左右。整个项目下一步的升值空间比较大。银座中心整个项目占地55万平方米,是济南市的商圈,我们项目离它比较近也比较有优势。

  我们还有一个优势就是这个项目紧临京沪高铁,京沪高铁济南市投资1000亿打造西部城区。我们项目从位置上首先比较有优势,路劲集团属于港资上市公司,也是相当有实力的。


   我简单介绍一下项目。整个项目占地18万平方米,总建筑面积41万,由22栋小高层、高层组成,建成后总户数接近3000户,整个项目的配套非常完善,小区将来打造有小学、幼儿园、酒店、商业。一期定位健康运动城,这也是济南提供健康的小区。目前西区脏、乱、差,济南人不愿意往西边去,我们在绿化上打造了不一样的感受。整个小区绿化率接近45%。


  配套方面,除了沿街的小学、幼儿园里面打造的是健康运动主题社区。济南市各个楼盘都有小的运动场地,我们有三个网球场、四个半场篮球场,另外还有多功能运动场地包括攀岩、旱冰场以及羽毛球场,这也是与其他项目与众不同的特点。小区里的配套非常完善。


  一期已经全部售謦,二期打算6月份开盘。整个二期VIP登记阶段,二期推出的户型面积从48-130平方米,一室到三室的都有。二期主打的就是小户型公寓,48、50、52平方米,这个户型比较适合投资过程自住,户型设计的也非常显明。小区的户型设计都是全明、采光设计上有很大的改进。

  我们的售楼电话66665678。

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  【李鹏飞】我聊聊房地产形势和价格。大家可能会关注济南的房价会不会再涨,涨到什么程度。我讲的都是一家之言,仁者见仁,智者见智,每个人都有不同的想法,我谈谈自己的观点。
   2009年房产价格一路狂奔,今年应该是理性回归。主要有这么几个方面的考虑:从1997年毕业的时候房地产处于低潮时期,1998年房地产价格上升,2008年房地产市场到了低谷。从1998年到2008年是房地产的一个轮回,2009年三四月份开始一直到年底价格一路疯涨。2009年-2019年应该是一个新的房地产市场轮回的开始,在轮回的前几年不会发生很大的动荡,应该比较平稳。而且我们国家去年提了三个字“不折腾”。让房价走向平稳,这个行业的发展走向平稳的阶段也是政府的想法,房地产企业也会这么想,购房者也会要求这个行业发展得比较平稳,这样的话价格不会出现很大的波动。

李鹏飞在购房大学中精彩发言


  当前国家采取的政策调整,我们认为不会对这个行业有基本大的变化。房价肯定还会涨,但不会像去年的涨幅那么大,去年的平均价格涨了1400元。前几天报道济南市在整个35个大中城市里涨幅排在第11位,过了没几天又出来一个观点说济南是全国第二个最该降价的城市。

  现在大家买房子可能处在三个不同的心理阶段,排名前列个是困惑观望。第二个是无奈的等待。第三个是迫不得已,必须要买,因为有刚性需求。中国的经济在平稳发展,房地产投资还是一个比较稳妥的投资方式。我们预计2010年大概会涨多少钱?我这里是一家之言,我认为2010年大概会涨800-1000元/平方米,涨幅大概8%。这是我们跟很多开发商交流的时候谈到的观点。2010年1月份到目前,济南市新房成交量是去年1/3,成交量下跌了很多,原因在哪?上市的房子很少。我们分析6月份以后市场的放量会比较大,10月份会有一个非常大的增长,这是根据济南市的土地情况以及大盘开盘的情况做的初步判断。

   年初这段时间供应量比较少、成交量比较少,但是价格在涨。高品质的房子永远不会降价,就跟车一样,奔驰和宝马永远不会降价,但是夏利会降价、吉利会降价,为什么?因为它的品质不高。现在说北京的房子有一定的回落,但是高品质的房子不会回落,回落的是低品质的房子。


  我不知道各位要买什么样的房子,对于价格我只能做这样初步的判断。
  2010年的房地产市场会在平稳中有一个持续看好的态势。放眼全国来看,济南是一个二线或者三线城市,刚性需求是主导的推导力。为什么我们依然看好2010年的房地产市场?一是刚性需求非常旺盛。二是今年的房地产投资仍然是比较好的选择。三是在这个形势下,改善性需求会比较大,购房者会对高品质楼盘的需求量比较大。济南不是缺有钱人而是缺好房子,真正的好房子有很多人买得起,也会多次置业。

  济南有几个热点的区域我想跟大家聊一下。小清河区域现在叫滨河新区,滨河新区未来的发展潜力会比较大,它的增值潜力会比较大。西客站片区价格也不会很高,目前也是投资的热点。

  【提问】我想请你分析一下济南的西部,西客站的规划再就是长清那边的规划。

  【李鹏飞】这个城市往哪走要看几个方面,城市往西走这是个趋势,为什么是个趋势?一是西客站的带动作用,这个地方肯定会产生大量的商品客流。西客站建好之后,我们的信息是五分钟一班车,人口密集这个区域的话会产生一个非常大的需求。

  济南现在也在搞轨道交通,将来会发展轨道交通。住章丘、住长清问题都不大,就跟北京的地铁是一样的,10分钟、20分钟就可以到上班的单位。我对西部是很看好的。我之前在西部做过一个项目,当时它有一个旧改的项目是1700元/平方米,离开这个项目的时候已经涨到3400元/平方米,增幅非常大。真的要投资的话,要看未来的潜力,而不是看现在怎么样,要看十年的增值发展。

  【提问】我现在处于买房期,我正在观望的项目有几个一是保利大明湖,再就是银座中心,还有盛世名门这三个项目,请李老师给我大体分析一下,这三个项目的价值哪一个更好一些。

  【李鹏飞】说一个项目好或者不好没有严格的界定,因为每个人的判断是不一样的,有的人比较注重它的设计、有的人比较注重它的建筑风格,有的比较注重它的交通,有的比较注重它的环境,小区的规模和位置不一样,大家看的权重点不一样,所以很难判断哪个项目好哪个项目不好。这主要看你的需求,比如说你需要多大户型面积的,大概需要什么风格的,我们在做判断的时候,会有很多的需求情况,它会有一个交集,这些需求的要素聚集到一块儿去可能会选择保利大明湖或者银座中心。我们根据自己的要求形成需求的交集来形成一个判断。

  【提问】从我的角度来说,银座中心是LOFT公寓的两层,但是产权是40年。40年的产权值不值得买?

  【李鹏飞】大家对40年、70年的概念不是很强烈。像重汽·彩世界的产权是40年,但是它卖得非常好。现在我们去想40年后或者70年后的事情,可能很多人都不存在了。


 

  【提问】尽量在。(笑)

  【李鹏飞】我觉得买房子买比不买好,早买比晚买好,价格总是会涨的,而且价格会持续不断地涨。大家可能会觉得去年的房价涨得比较大,现在是把这个周期缩短了,涨幅比较小但是涨得频率比较高。

  【提问】我看房地产的转让,2009年土地转让的比较多,这些会在什么时候大面积上市?由于供应量增大,会不会造成短期的回跌?你觉得保利大明湖有什么缺点?

  【李鹏飞】2009年上市了很多土地,在2010年10月份会有一个比较大的放量,今年1月19日政府下了一个文,小产权的房子不准卖,以后坚决取缔。由于前两年这种情况在济南市很普遍的,而且需求量也比较大,我之前的判断是大概有1/3的比例。以后小产权的房子不准卖了,这个市场供应量会减少很多,放量增大价格不会有很大的波动。6月份之后会有房子集中上市,前期会积累一定的刚性需求,10月份会爆发出来,价格不会往下走。涨幅还是刚才的观点,今年可能涨幅在8%左右。

  保利大明湖这个项目户型那一块我们都不是很清楚,前期我看盘的时候它处在做规划的阶段。还是要看你个人的需求,每个人的侧重点是不一样的。

  对于价格的预测,大的公司比如中海、绿城、绿地、恒大几家公司做出来的产品价格肯定是高的,包括万科下一步进济南也是在计划中,我们公司在北方是万科的代理,万科进济南整个产品的品质会提高很多。宝马、奔驰为什么不会降价?因为它的品质高。

  【提问】小区物业管理能谈一下吗?

  【李鹏飞】我们做的几个项目基本上建议做一个物业前导,也就是说在做项目以前售楼处有接待物业就迁进来,这样可以让业主看到小区未来的状况是什么样的,而且这个物业前导一定要写到合同里。

  【提问】我们地下室被盗物业有没有责任?
  【李鹏飞】没有一个明确的责任非要怎么样。

  【提问】我们签的物业协议糊里糊涂地就签了,遇到具体事情的时候不知道怎么解决。

  【提问】我刚刚毕业一年的大学生,现在处于“蜗居”状态,我们两个人的工资加起来每月四五千块钱,启动资金九万多点儿。

  【李鹏飞】我昨天看到一个信息,从年前到现在看了两个月,但是两年的收入全被两月的房价增长抵消掉了。我的建议还是买比不买好,早买比晚买好。

  【提问】如果买了房子会不会影响两个人的生活质量?
  【李鹏飞】肯定会影响。该做的事情肯定要做,  该吃的苦肯定还是要吃的。

  【提问】我现在买的话一步到位买个二室的还是买个过渡房?

  【李鹏飞】根据你的首付也就是买个三十多万的房子,根据这个来分析在济南买到什么样的房子就很清楚了。

  【提问】土地在建委的预售许可证公示上,土地的一二三四类到底代表着什么意思?

  【李鹏飞】根据各个地方不同的价值来分的。

  【提问】请你分析一下尚品·清河和九曲片区哪个增值更大一些?

  【李鹏飞】我觉得尚品·清河增值更大。增值主要看现实和未来有多大的差距,尚品·清河是准备打造的泺河片区,周边有超过三万家的业户,需求比较大,投资比较好。

  【提问】什么时候开盘?

  【李鹏飞】计划6月份。

  【水木吟秋】感谢李老师为大家的解答。今天的购房大学就到这里,如果有什么问题可以登陆我们的论坛,有专门的人员为大家解答。


  (结束)
    
    
 

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