房价或进入三年以上下跌周期

　　接二连三的楼市调控政策，大家似乎又感觉到楼市又要进入一个新的周期了——一个下降周期。而疑问是，这个周期要走多长时间呢？

　　基于统计口径，统计水平以及实际公布情况等诸多原因，我没有能够得到中国近20年的房地产成交价格的具体情况，但就商品房市场这个事物出现后，全国各地楼市的楼价几乎都是“同涨同跌”。有很明显共性大，个性小的特征，这说明了楼价和国家经济运行周期关系紧密，楼价和GDP一样，受货币政策和财政政策所左右。

　　广州的房地产数据的统计与公布相对健全。下面我们就拿他的数据作考察，以点带面，看看中国楼市是否存在规律。广州楼市至今经历了2个大周期，排名前列个周期从1994年开始，单边上涨运行至1997年，当时广州商品房成交均价为6560元/平方米，创了历史新高。之后是7年的单边下跌周期，至2003年跌进了谷底，年成交均价为4439元/平方米。然后又是上涨，至2009年的9300元/平方米。说明一点，2007年均价为8735元/平方米，2008年为9300，2009年也为9300，这三年的均价都比较接近，都在相对高位运行。

　　补充一点，可能有部分人会认为，2007年是大涨的，2008年是大跌的，2009年又是大涨的，全年数据给我们展示的运动趋势与实际的市场趋势有所不符。其实07、09年都是低开高走，而08年是高开低走，所以总体还是比较平稳的。我认为，年度数据考察的时间周期较长，有可能实现了熨平大周期中出现的诸多小波动。这需要其他专家进一步论证。

　　在这我想举个例。2008年，当时几乎统一的认识是楼价要进入一个长期调整阶段，但基于国际金融海啸的影响，央行推出了宽松的货币政策救市，使得面临崩溃的经济得以复苏，而楼价也从中收益，但阶段性的极度宽松的货币政策毕竟不是常态，影响的只是阶段性的市场行情，而并不足以影响整个行业运行的大周期。大家都知道，“强生针”是不能天天打，效力过后还得看身体情况。所以超级宽松的货币政策之后，楼价会逐步回复到其合理价值附近波动。所以不排除我们观察到的日常价格走向的趋势是大趋势中的一个阶段性小趋势而已。

　　这样我们是否可以总结自1994年以后，楼价是先上涨4年（这是一个上涨周期），然后下跌7年（这是一个下跌周期），然后又再涨5、6年（又是一个上涨周期），而07、08、09这三年已经出现了“高位震荡”与“上攻乏力”的现象。而就时间上论，上涨了6年的楼市是否也已经有市场本身调整的需要？再配合中央一系列整顿楼市（主要针对楼价）的政策，以及适当收紧过渡宽松的货币政策，打击通胀及资产过快上涨的国策。是否可以预示楼价进入新的下降通道，而2010是一个新的开始？而这个新的周期是否会像以往一样，持续三年以上的时间呢？综合情况看，我举得很有可能。

　　最后想强调一点，楼价的点不一定就在均价的年份。而我上面的预测是年度均价进行预测，在大周期当中或许会有许多小的拐点不断，不排除市场剧烈震荡所导致的超过正常值范围的超高超低价格。