万科“掉队”：“圈钱”模式勉强撑报表

　　来源：投资者报 记者：朱艺 　　“招保万金”(招商、保利、万科、金地)四家房企2009年三季报发布时间的巧合，让本来火药味十足的业绩比拼变得更加有趣。同时，四家房企都给出了漂亮的“成绩单”。 　　10月25日晚，作为“带头大哥”的万科A(进入该股吧，新版行情)公布了2009年第三季度报告，报告显示万科第三季实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101%。截至报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。 　　不过，不俗的成绩并未让万科得到投资者的认可，其股价在三季报公布后，连续四日下挫。尤为引人注意的是，万科三季度的业绩增长与其追赶者相比而言，并没有太多的惊喜，反倒有被市场“倒逼”的味道。 　　三大房企“逼宫” 　　与之前公布2009年三季报的中国海外发展有限公司相比，万科同期净利润尚不足前者一半，行业龙头地位受到的冲击。 　　面对业绩增长幅度达到80%以上的竞争对手，万科总裁郁亮曾坦言:“万科真正的对手是中国海外，与我们旗鼓相当的也始终是中国海外。” 　　万科一直以不追求高利润为口号，以规模和周转率为盈利模式，但与另一大巨头中国海外相比，在净利润上万科处于明显的劣势。 　　三季报显示，万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%;中国海外实现营业额为210.5亿元港币，净利润为71.8亿元港币(约63亿元人民币)，超过同期万科一倍多。 　　“万科与中海地产基本上是国内两大龙头房地产开发品牌”，招商证券分析师王小勇表示，与万科相比，中海地产无论在设计、规划、施工等领域都具有比万科更强的专业优势、成本优势。 　　财经评论家叶檀告诉《投资者报》:“任何一家房地产公司未来都有可能超过万科，而不仅只有中海地产。” 1-9月份保利地产实现房地产销售签约面积392万平方米，销售签约金额323亿元。凭借凌厉的销售势头，保利地产在前三季度加快购地速度。截至10月29日，《投资者报》统计数据显示，保利地产年内已斥资300亿元用于新增土地储备，新增总建筑面积超过700万平方米，成为今年以来在国内买地量的开发商，一举超过万科。 　　另外，来自香港市场的消息，已完成路演的恒大地产，预计11月5日挂牌上市。原本稳坐排名前列把交椅的万科多项指标三季度被恒大拉下马。数据显示，在第三季度恒大地产异军突起，占据四个排行榜榜首。从第三季度与上半年的销售增长率来看，恒大在销售面积和金额方面的成长性均位居排名前列，分别达到103.09%和106.75%，实现翻倍的增长速度。 　　恒大是否会取代万科坐上行业老大的交椅? 　　根据和讯网10月中旬对房地产市值的计算，万科A以1245亿的总市值荣登内地房企榜首，保利地产以897亿的总市值摘得亚军，而排在第三、第四的陆家嘴、招商地产市值不足500亿。照此前计划，恒大初步计划出售总股本的15%，融资10~15亿美元左右。由此计算，公司市值将超过520亿，成为在港上市内地民营房企之首。而且，房企将面临洗牌，恒大有望占据第三、甚至第二的位置。 　　同时，恒大5100万平方米的土地储备占据三季度末中国房地产企业土地储备排名前列，万科地产土地储备仅为2450万平方米，不到恒大土储的一半。另外，恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右，成为国内在建面积的房地产企业。而土地储备的成本价格，恒大为445元/平方米，万科约2686元/平方米。 　　事实上，2009年前三季度恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格低于万科，但恒大地产的土地成本只占其平均销售价格的8.6%，土地成本优势明显。 　　可以让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为75.2%，万科的净负债率仅为9.8%。同时，1-9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%，管理的有效性明显高于恒大。恒大真正的赶超，还有很长的路要走。