济南房价进入万时代 观望族加入追高的行列

　　不久前，有网友发布了“房价版”《走进新时代》，称“总想对你表白，我的心情是多么无奈；总想对你倾诉，济南房价进入‘万时代’……” 　　近年，济南房价从未停止过上涨。随着市场回暖和全运会的召开，“万元”已不再是别墅的专利，一批高档住房单价过万，率先进入万元时代，使许多“观望族”不得不加入到“追高”行列。 　　“城市别墅”是各大房产商上半年主推产品，位置多在环线附近，单价多在万元以上 　　“室温24度，湿度徘徊在40%至60%之间……” 　　崔文站在自己家的客厅里面对探测仪，心里有说不出的舒适。自从今年7月入住以来，崔文对天泰·太阳树（查看地图）的各方面都很满意，特别是家里湿度适宜，让人觉得空气中到处充满负离子。 　　当初，崔文是以“堪比别墅”价格买下的天泰·太阳树一套普通公寓，成为朋友中摘取“万元房”的人。但据公开资料显示，此项目曾卖出过每平方米12000元的价格。除了位置较好、配套齐全之外，崔文对《齐鲁周刊》记者称最看重的是天泰“冬天不冷，夏天不热”的“高科技”概念。作为年逾不惑的商界人士，崔文上有老下有小，都是“身体状况不稳定的年纪，适宜的室温和固定的加湿系统非常重要”。 　　据悉，10月底天泰·太阳树二期也将开盘，主要有155和206两种户型，每平方米的均价在11000元到12000元之间，比较之下崔文的房子已经小幅升值。“我问过置业顾问，这个项目很有可能一开盘就清盘，”崔文告诉《齐鲁周刊》记者，“目前看，万元房在济南会越来越有市场，这房子买的还挺值。” 　　据了解，今年上半年，济南楼市一直处于狂飙突进状态，特别是一些品质好、位置好的高档楼盘放量上市。据媒体报道，“城市别墅”是各大房产商上半年主推产品，这些别墅位置多在环线附近，单价也多在万元以上。济南雅新房地产有限公司开发的城市别墅项目御景山墅（查看地图），所处区域是济南的龙脉之端，属于传统上风上水的尊贵板块，而且比邻中润世纪城、名士豪庭（查看地图）、中建文化城（查看地图）、港澳花园（查看地图）等新兴高档楼盘，其叠加别墅价格在8000元到13000元之间。而外海蝶泉山庄的联排别墅，同样因为位置和房子的品质好，每平方米均价达到了11000元。千佛山熙园、国华东方美郡的别墅也几乎告罄，单价亦不低于11000元。 　　与上述别墅项目悄然破万不同，很多像天泰·太阳树一样的“非别墅”高档楼盘，也提前步入“万时代”。济南信立怡高策研中心监测显示，因为城市中心区域可开发地块少，济南万达广场（查看地图）、文华园、银丰花园（查看地图）等城区房价都已过万。位于历山路上的历山名郡（查看地图），2006年4月至2008年5月底，每平方米均价仅为6300元，但如已达到9900元，价已超过10300元。另外，海尔绿城·全运村、大舜天成（查看地图）等楼盘，则借助全运村、山水房等概念，也都跨入了万元行列。 　　经过近一年多的沉淀，济南楼市积蓄了深厚的刚性购房需求，看到房价下降无望的时候，这股需求便集体爆发。济南楼市的需求绝大部分都是以自住为主，纯粹性房产投资所占比例其实很小，加之济南楼市泡沫很少，就促成了目前楼市的火爆局面。而高档楼盘“在独特优势方面提炼出一些概念，比之普通项目也就更多了诱惑力，价格自然水涨船高，‘破万’便在情理之中了”。 　　“每个时代都有超前的人群，就像农业时代也有人开汽车一样。”山东大学房地产研究中心李铁岗教授告诉《齐鲁周刊》记者，不同的人收入差距很大，“万元房”确实有需求者存在，再过十几年，每平方米２万元、３万元的房子都会有。长期来看，经济发展会造就出更多高收入群体，越来越多的高价房也就会变得十分平常。 　　“后全运”时代和许多企业总部东移，助推东部“万元房”成正比增加 　　“住东不住西，住南不住北”，这一直是济南人的居住习惯。东部是济南市民安家、置业的。记者采访中发现，大多数有购房需求的消费者有在东部置业计划：“因为全运会，东部各项配套设施得到很好的建设，居住氛围有优势。”因此，落户东城，已成为济南人的“时尚”。 　　据一家房产顾问公司调查统计，今年3月至9月，济南东部楼盘成交总量占济南市区楼盘成交总量的四成。在全运利好促动下，“海尔、黄金、中海、海信、鑫苑等一系列品牌开发商纷纷在东部拿地，拓展东部市场，且楼盘多是准现房，比城中心的期房还有吸引力”。 　　记者了解到，全运会对济南特别是东部城市建设的推动尤为显著。目前，东部城区已经完善了道路网络，省博物馆新馆、省档案馆新馆、省立医院东院以及商务酒店、写字楼等公共设施，也在一定程度上有很大提升。另外，大量企业总部向东部迁移，也成为购房者看好东部前景的重要条件。据了解，重汽集团、山东黄金、鲁信、鲁银、国电等大型企业的总部，已经或即将向东部迁移，一些保险公司、银行等金融机构的区域总部，也将在东部驻防。相关房产人士告诉《齐鲁周刊》记者，大量“企业总部东移，是济南后全运时代东部楼市持续火热的基础，其东部万元房也将会成正比增加”。 　　据了解，如今东部有现代逸城、名士豪庭、原山九号（查看地图），以及正大城市花园等在建或筹建项目，虽然目前有些单价并未公布，但这些楼盘无疑搭上了“后全运”战车，成了最有潜力的“万元房”。 　　“房地产价值一般有三个因素决定。真实价值、潜在价值和已实现价值，现在看来，‘万元房’特别是东部‘万元房’，已实现的价值要等于、或稍微高于真实价值，而其潜在价值也在不断提升。全运会结束后的两三年时间里，济南房市很少有下降的可能性，在这样一个楼市的平稳期，‘万元房’的价值也将趋于正常化。”山东大学李铁岗教授对《齐鲁周刊》记者如此称。 　　也有相关房地产业内人士分析，除去全运利好，房产项目与城市建设相适应，也是“万元房”发展的必然优势。万达广场项目有关负责人告诉《齐鲁周刊》记者，位于市中区的万达广场项目，主要配合市中区打造金融商务区，目标人群也多以周边电力、投资、银行等行业的高端客户为主，无论是房子的建造品质、居住环境，还是居住人群的端位，都朝着高价定位。因此，“这种楼盘出现‘万元房’，一点也不奇怪”。 　　“东部将成为科教政务中心，西部会是物流客运中心，南部则倾向于休闲。当然，济南城市区域的热点不能过分突出全运会的带动作用，而应该根据特点各自发展。”李铁岗教授说，房子同样如此，谁也不能保证将来西客站旁边崛起的楼盘就不会超万元。 　　300平方米的房子总价高达610万，买家多是全额付款的“有产阶级” 　　“临近两座富于济南特色的山：母牛山和回龙山；往南5公里，有龙洞原始森林和龙泉湖水库。这些济南人不熟悉的景区是全运村的后花园，而从全运村到市中心不过半小时车程，还有园区内引人的白玉兰、银杏、云杉……现在全国媒体镜头瞄准全运村，相当于全民监督，我有什么不放心？”作为海尔绿城全运村（查看地图）的业主之一，刘女士描述着人们对全运村的青睐。 　　应该说，全运村是济南最的“万元房”，曾经在开盘当天拍出过每平方米15000元的价格。同样，与这种价格相适应的是可直接入住的精装修户型，已建成的四座景观游泳池，以及其它在媒体镜头中频频出现的各种美好细节。 　　据悉，全运村园林景观项目成本是每平方米500元，而相关调查显示，普通楼盘此项成本大约每平方米是150－200元。“羊毛只能出在羊身上，这种高品质必然需要业主买单，一套170平方米的住宅，自然需要两百万元以上的代价。”一业内人士如此说。 　　济南信立怡高策研中心市场研究部负责人李臻告诉《齐鲁周刊》记者，在他们监测的“万元房”楼盘中，购买者私营业主占50%左右，此外还有一些传统性的高收入群体，如医生、大学教授等。 　　“我们的业主多是二次甚至三次购房者，他们有专业精准的购房知识，以及独到挑剔的眼光。”海尔绿城全运村策划主管万鹏华接受《齐鲁周刊》记者采访时称，自己更习惯于将业主称呼为“买家”，她说这些“买家”往往是能够一手拿出百万元全额付款的“有产阶级”。 　　有相关业内人士也对记者称，从近期济南楼市高端楼盘销售情况看，“存在部分‘不露富’的购房者，他们的存在是对高档楼盘的大力支撑和支持，不看价格看品质是他们的最显著特征”。据了解，济南最贵楼盘中一套“300平方米的房子总售价高达610万元，而这些购买者竟然眼睛都不会眨一眨”。 　　一栋距离黑虎泉只有20米远的4层独体楼房，其中3层和4层为复式结构，每层4户，共有12户。入口处摆放着几个石磨和石头做成的水槽，小区内有花有草，有水有石。站在露台三四层的展台上北望，黑虎泉在丛林掩映间若隐若现，护城河、解放阁景色尽收眼底。相关人士对《齐鲁周刊》记者称，此楼盘“销售极为低调，对外没有任何宣传，俨然一副世外桃源架势”。每平米近2万元的价格，远非一般人能承受，但“某种程度上讲，业主们购买的并不仅仅是一套房子，而是徜徉于黑虎泉畔的那种骨子里的富人情结”。 　　济南渐成房地产投资热点 "新地王"呼之欲出 　　对济南房地产市场整体形势的判断，不但要看总体均价，还要看单价的极限值，看个别具有代表性的案例。根据本人对济南市的了解和对地王现象的观察，我认为，济南的房地产市场远未到疯狂时。 　　首先，让我们看最近成交的地王——位于历下区解放路北侧、山大路西侧铁道职业技术学院的一块45亩的土地，被深圳华强以6.57亿元拿下，创下单价1460万/亩的地价新高，从而成为济南的新地王。10月19日，在位于龙奥大厦的济南市土地储备交易中心，经过89次举牌竞拍。有四家企业参与了竞拍，起拍价为2.35亿。从济南土地局的网站我们可以看到这块土地的容积率达到了5.5，地下2.4，也就是说土地地上建筑面积16.5万平，地下建筑面积达到了7万平，可以规划地下两层的，整个建筑体量在23万方以上。 　　如果按地上建筑面积计算，楼面地价大约合4000元/平方米，若将地下一层部分建筑面积升格为商场，和地上一二层连起来，形成电子信息产品大卖场，楼面地价将低于4000元/平方米。 　　本项目土地属性是商业、金融，就是说，写字楼+大卖场。如果以东对面的银座数码广场（查看地图）为参照物，写字楼售价平均达到9000元/平方米，也是微利的。最关键处，是大卖场就让开发商赚大钱。以本人对山大路的理解（《山大路高科技一条街发展报告》就是本人起草的，为配合数码港开发建设，时间是1999年前后），本项目商业层次可以达到4层，加上地下一层，共5层，建筑密度为50%的话，每层建筑面积15000平方米，5层就是75000平方米，我们按65000平方米保守计算，相对于写字楼售价，商铺如果有4000元的溢价，就是2.7亿元，这是限度的利润。如果参照周边写字楼价格，该地的写字楼单位售价不会低于10000元/平方米。利润将是相当可观。 　　济南楼市远未到疯狂时，是拿济南的地王和北京、上海、杭州、深圳、广州等地的地王相比，济南没有出现“面粉贵过面包”现象。也就是说，济南地王的楼面地价和周边写字楼价格相差太远，竟然还低6000元/平方米。其他核心城市的地王楼面地价，反而高过周边同类物业价格。因此，济南的楼市，尤其是商业物业发展，远未到疯狂时。 　　或者说，济南的楼市还是比较平稳，敢“吃螃蟹”的初出茅庐,89次拉锯战初步露出烽火硝烟。吃螃蟹者不是济南土生土长的开发商，本地开发商没有这个胆量，没有横刀立马，舍我其谁的英雄气概，所以深圳华强抢了风头。实际上，根据我的观察，济南房地产市场将迎来“英雄时代”，敢于拔枪使剑的侠客将主导天下，不敢亮剑的，请从济南走开。 　　如果我主导本项目举牌，7个亿也要坚决拿下，除非手中没钱。决定地价的是稀缺性和垄断性，山大路还有比这块地更好的地方吗？将来还有比这块地更好的地方吗？地王打的就是稀缺性和时空的垄断性，独此一家，别无分号。地段，地段，还是地段。地段决定一切。让我们走着瞧。