济南：后全运时代 房价将滞涨投资应注意热点

　　从8月份至今，济南的房价进入了上行通道。在全运会的带动下，东部的不少楼盘均价一个月就飙涨了千元。在股市、基金萎靡不振的对比下，房价的飞涨乐坏了投资者，也让手里有闲钱的人开始琢磨投资房地产赚钱。目前，投资者最关心的是，后全运时代，济南的楼市将何去何从？还有哪些热点可以获利、有“金”可挖？对此，业内人士普遍认为：全运会后房价将进入滞涨期，投资应注意热点的轮动。 　　奥体周边仍适用“5公里投资法” 　　今年以来，我市东部楼盘尤其是奥体片区楼盘成为商品房主要供应力量，该片区楼盘在涨价中也是一路，不少项目单月每平方米涨价已经上千元。奥体片区的高档楼盘如海尔绿城全运村（查看地图）上涨幅度更大，目前单价每平方米12000元，较之去年年底的每平方米7800元，上涨已经远超千元。按照规划，全运会结束后，奥体中心的运营将分为A、B、C三个区域。拥有大型商业超市、体育馆、健身俱乐部等娱乐文化设施，将被打造成一个集休闲、娱乐、购物为一体的综合性活动中心。无可否认，奥体片区楼盘目前已成济南含金量、人气较旺的地段。 　　而后全运时代，这一地区的房价还会保持吗吗？房产评论人赵鲁梁认为，全运后，奥体片区的房价不会大跌，但上涨也乏力。东部某楼盘营销总监徐先生也认为，最近奥体周边楼盘售价动辄过万的情况反映了“投资者的热情”，全运会后，房价将进入滞涨期，跟风买入者获利难度将会加大。但可以预见的是，奥体片区建设起点高、全运会后，不少大型商业集团总部、机关单位等也将陆续入驻这一区域，东部城区的发展不会随着全运会结束而停止，交通的日趋方便和基础设施的日益完善将使周边房产保值性、增值性不断增加。对该地段来说，“5公里投资法”仍然适用，即奥体这一热点核心区周边5公里之内的房产仍然有较好的投资价值。 　　城建改造后商业地产价值凸显 　　全运会后，原棚户区、老城区的改造项目将相继竣工。二环东路周边道路的改造也已全面完成。大量新商铺投向市场，给商业地产的投资者带来了很多新的选择。 　　21世纪不动产经纪人顾晓明说，商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产发展初期，其收益能力明显较高。商业地产市场的逐步成熟，能阶梯式推进商铺的增值，经营良好的商铺时间越久，物业价值越高。 　　而在改造完成面市的项目中，魏家庄片区的商铺值得投资者关注。魏家庄片区位于经二路以南、经四路以北、纬一路以东、顺河街以西。历史上，在济南开埠后的数十年间，这一带曾经是商埠最繁华的区域之一。改造后，这里集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，大观园、人民商场恢复了营业，大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施也已齐备。周边干道密集，具有四通八达的交通网络，但颇具投资潜力的区域。以万达广场、银座晶都国际为核心的中央金融区，有望成为新商埠区的热点区域。 　　除此之外，二环东路沿线的写字楼也颇具升值潜力，玛雅房屋经纪人徐立强说，改造后的二环东路周边交通发达，小企业众多，对写字楼的需求旺盛。地处开发区，不但有大批新的住宅人群积累，还有周边山大路板块科技贸易的经济带动，加上政府往东发展的趋势，使得这一板块的辐射能力大大增强。如今济南的发展正处在一个上升的势头上，全运会后，大量外企的进入会迅速增加写字楼的发展空间，所以写字楼空置风险要小得多。而且写字楼投资的回收期在8年左右，相对于商铺和住宅，时间较短，从投资角度说也很适合。 　　二手房年底或再迎一轮交易热潮 　　二手房是济南楼市今年的主角，前段时间房源的紧俏让不少卖房人“海赚”一笔。但随着近期新房上市量增加和回迁项目竣工，二手房近期交易趋缓，全运会后，二手房价格很可能略有回落。不过，房产中介认为，随着今年12月31日“住房营业税减免”政策到期，年底或将出现一波“突击”交易。 　　两年以上普通住房营业税减免，是去年年底出台的救市政策之一，执行日期暂定为今年1月1日至12月31日。据悉，营业税在二手房交易税费中所占比例，目前满两年的普通商品房即可免缴，不满两年按差额缴。据中介介绍，在本市今年的二手房交易中，不满两年的二手房只占两成以内，超过八成的房屋都可享受免营业税优惠。一旦二手房营业税减免政策取消，二手房交易成本将明显增加。 　　顾晓明给记者算了一笔账：以一套面积100平方米左右、房龄3年、目前售价60万元的普通住房为例，按照目前两年以上普通住房营业税减免的政策，该房转让过程中无需缴纳营业税；如果优惠政策取消，按照原营业税标准(5年以内全额征收)，营业税为3.33万元。因此，全运会后，二手房行情的波动主要还是会受到政策波动和银行贷款政策的影响。若营业税优惠政策如期取消，不排除二手房在年底之前会再掀起一轮交易热潮。