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增加土地供应,能否解决济南房价问题

2009-09-28 09:19:46 来源: 焦点BLOG 作者:于清
  我的老乡要买套二手房。这是位副县级的老领导,做了几年副县长后在经贸委工作。现在退居二线后为照顾孙子,决定买套二手房。在去谈判价格之前,他找到我,让我想想压价的办法。而他提出的办法则是:现在的房子空置的很多,供大于求,所以房子应该降价。   这是一位做政府经济工作的领导的想法,也是很多学过市场营销的人共有的想法。在市场经济条件下,价格受供求关系影响。供应过大,需求较少,价格降低;供应不足,需求较大,价格上涨。但这理论在中国房地产市场常常失灵。   目前,济南土地供应加大,但增加土地供应或者说增加商品房供应,是解决房价问题的良药吗?   我想,应该从商品房的属性来分析它。在中国房地产市场,商品房具有双重属性,既是消费品,也是投资品。如果单纯是消费品的角度来分析房价,房价下跌是必然趋势。因为人消费了商品房就如同消费了牙膏一样,满足了使用就会直到牙膏用完才去购买新的。因此,刚性需求总会有满足的时候。这样,供求加大,房价就会下降。但如果从投资品的角度来分析的话,那么房价则不能简单的用供求关系来分析。因为投资品不是从使用的角度来确定价格,而是从理财的角度进行资金投资。投资即可以是一套商品房,也可以是多套商品房,因此,投资会产生更多的需求,即投资需求。这样,有了需求,商品房供应再多,也有更多的需求在等待,因而房价会持续上涨。   如果,你不认同此观点,认为投资品也有跌价的时候,那就忽视了另一个政策问题,那就是商品房投资的保障机制。在中国的房地产市场中,基本上的政策就是保障房地产平稳发展,稳定房价。这已经充分说明了政策调控为商品房投资提供了非常安全的保险。既然政策已经为商品房投资提供了保险,而房地产投资收益又非常大,这样大的诱惑,谁不去投资房产呢?   因而,正是由于房地产的投资属性及投资收益巨大,加上政府对房价的担保作用,保障投资的稳定收益,才造成房价持续上涨。土地供应加大、商品房供应加大,会在短期内造成竞争加剧,但同时会进一步提高商品房的品质水平,进一步提高投资价值。
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