2010年楼市将再入下行通道

　　千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始见金。大量的资料堆砌在眼前，大部分时间对于这些浩如烟海的数据和信息背后隐藏的东西，并没有发现其实际价值；只有偶尔的灵光闪现，透过错综复杂的迹象，隐约察觉其中的奥妙。走在曲线之前的梦想与现实间的鸿沟，并不是每个人都可以跨越的；因为现实经常和人们开玩笑，历史也喜欢捉弄人们。一直寻求不同于普通大众的视角去看世界，希望能够找到市场不断变化的内在动因。即使心存对市场的敬畏，紧密跟踪市场动态，追溯历史运行轨迹，辩证思考投资行为，细察波动心理预期，但是依然可能滞后于市场。 　　回头看2007至今楼市的发展历程，跌宕起伏一词能够恰当的描绘出市场的动态变化。在观察到2009年的V型反转的同时，也看到楼市的非理性繁荣卷土重来。看到全国楼市量价齐升的局面，不禁让人困惑，楼市的下一步将会怎么走？ 　　首先，阶段性供不应求失衡的修复。由于2008年楼市的萧条，开发商在2007年拿到的高价地居多，由于销售的下滑资金回笼慢，银行收紧银根等影响，导致2008年房地产企业的开发节奏被打乱。即使部分资金较为充足的企业，由于库存量的不断增加而延缓开发进度，尤其在2009年上半年楼市前景不甚明朗的情况下，从而影响了2009年的新开工量和施工量。从万科、金地等上市公司2009年第2季度的报告中，我们看到他们准备在下半年增加开工量的计划。这意味着下半年的新开工量将重新增加，将有效缓解近期楼市“供不应求”的虚火旺盛景象。 　　其次，楼市复苏和衰退的顺序。根据我们的观察2007-2008年，房地产市场出现衰退的顺序依次是：住宅市场、办公楼市场、商业地产；此次楼市的反转，房地产复苏的顺序是：住宅市场、商业市场、办公楼市场。单从住宅市场看，楼市的反转已经确立。不过办公楼市场的全面复苏，需要等待2010年。 　　最后，流动性催生的楼市泡沫急剧扩大，楼市将呈现“M型”的走势。2009年1-7月，人民币各项贷款增加7.73万亿元，同比多增4.89万亿元，环比下跌77%；不过相对于上半年的巨额放贷量，过于宽松的流动性正在转变，由宽松的货币政策向适度宽松调整。随着全球经济的复苏，以原油为代表的大宗商品价格将重新走高；同时随着固定资产投资和国内消费的刺激，CPI和PPI正由负向正转变，估计第三季度通胀预期开始被关注。流动性的适度收紧，以及央行加息的预期增强，在资金面将对楼市形成向下的压力。同样值得关注的股票市场，以银行主动放贷支撑的牛市下半场不可能走得太远，股市的财富效应随着股票市场的熊市消失。现阶段楼市处于“M型”的右边；8月份联接“金九银十”，对比往年的历史成交表现看，预计8月份直至年底前，楼市还有一段美好的光景。不过2010年楼市可能将重新进入下跌的通道。