消费者追高，济南房价跑步进入万元时代

　　在焦点网开博客已经两个月了。经验证，焦点博客确实是一个地产人思想展现的舞台，两个月来我已经接到至少五位网友的房产咨询了。咨询最多的房产问题，就是关于济南房价的涨跌及具体楼盘是否值得买或者价格贵不贵。 　　对此，自己非常惶恐。一方面，觉得网友如此信赖，奉自己为专家，生怕自己夸大了事实或错误的判断了形势而引起网友买房的损失，另一方面，是对目前地产形势的惶恐，如此狂飙的房价，自己作为地产人也觉得狂飙的不像样子。 　　今天的话题，也跟着狂飙一回。 　　济南的房价，历经夏日的炙烤，已经如火如荼了，部分楼盘已经跑步进入万元时代。究其原因，来自三个方面： 　　一是全国房地产的形式进入了过热期。主要表现为： 　　①全国70个大中城市房屋销售价格持续走高，同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比出现双上涨。 　　②地王频出，拉动房价攀升的预期。09年6月，北京居住类用地楼面地价为6302.07元/平方米，环比五月的3019元/平方米，每平方米增加3284元，环比增加109％。 　　③天量信贷，助长楼市持续高烧。6月份,金融机构人民币各项贷款较上月新增1.53万亿元，至此，上半年人民币新增贷款达到7.37万亿元,远远超过了年初设定的全年新增信贷5万亿的目标，创下历史同期增量纪录。 　　二是消费者的盲目追高，造成需求增长的事实。从网友咨询房子是不是要立即购买的现象来看，目前的消费者已经陷入了房价恐慌。这恐慌来自另两个方面：一方面是房价的持续暴涨，开发商提价、捂盘惜售等行为导致对房价上涨的判断，其次，是现行的二套房政策、信贷政策是收紧，进一步证明房价上涨的事实，最后是全国各大媒体的持续关注，如对地王、对各地房价等持续关注，导致消费者明确无误的意识到，全国没有不涨的房价，于是观望的心理立即被打破，“抢到就是赚到”的观念深入人心。在这些消费者购买后，立即又转变为说客，持续打破周围观望者的心理。如此连惊带吓的形势，消费者能不请自己入瓮吗？ 　　三是开发商的价格合谋。有了前面的大好形式，地产营销策略就发挥了重大作用，常用的手段如“少量推盘、频繁加价”、“树立”等方法立即发挥价格拉升的作用。而开发商对房地产形式的预期及对利益的追高，会形成一个价格合谋的联合体。这一价格联合现象与经济学中的“价格合谋”概念基本相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格制”的形式，由排名前列家开发商首先定价，后来者都跟随定价。在价格执行过程中，后进的开发商会依据市场内的价格标尺，以自己的楼盘要素与之对比，来确定房价。很大程度上，房地产的定价机制并不是简单的成本加成法，而很大的方面在于价格制，即参考区域内的楼盘来制定。 　　现在，济南的部分楼盘已经进入万元时代，价格已经树立，何时这价格传导会漫山遍野，也只是时间问题了。