国资疯狂或致房企批量灭亡

　　国资企业出现经营亏损后，其结局与非国资企业将不一样。那些国资企业，慷慨的是国家资本，即便出现决策失误背后有国家担保，个人因决策失误而承担的成本不高…本文根据本周报纸专栏文章主题撰写，内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。 　　聪慧的人类，一直悬着一个到底是蛋生鸡而是鸡生蛋的不解难题。在房地产界，地价与房价的关系，似乎也陷入了这样一个因果怪圈。到底是地价推高了房价而是房价拉高了地价？对这个问题，房地产界一直争论不休，迄今依然没有取得一个一致性的答案。最近，在北京等一些地区再次出现新“地王”之际，国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办举行的发布会上的讲话，再次掀起了关于地价与房价关系的舆论争论。 　　在国务院新闻办举行的发布会上，鹿心社副部长在介绍国土资源部相关的地价专题调查时称，国土资源部调查了620个房地产开发项目的结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%，中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。鹿心社还指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。结果，鹿心社副部长的讲话，立即招致了大量的反对声。不少人更坚定地把造成目前高房价问题的源头直指向地价，认为正是地价推高了房价。从目前来看，对于这个争论，一时还难以达成一致性共识。 　　事实上，在现实生活中，关于地价与房价比，难以找到一个普遍适用的关系数据。即便通过一些案例调查所得出的一般化数据，也未必能真实地说明问题。 　　而当我们搁置一些不必要的纠缠，从事实出发，就会发现，由于土地是房地产开发所必须的资源，是房地产开发最重要的原材料之一，地价对房价的基本构成、价位高低，确实具有重要的影响作用。只是，本文作者陈真诚分析认为，基于目前的房地产实际来看，客观而言，虽然地价是影响房价水平的重要因素，但地价只能决定房价的水平。 　　从理论上来说，这个房价的水平，一般而言，主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用、土建费用、营销费用、财务费用、管理费用等所共同构成的基本成本，加上一般化的赢利需要，所要求的房价水平。换句话说，开发商销售商品房的定价，不能低于前述房价水平，否则就会亏本。 　　不过，要看到的是，在目前房地产市场，开发商给楼盘定价时，几乎没有直接采用成本定价法来定价的。实际上，开发商所采取的定价法，往往是在计算基本的开发经营成本后，基于一般化的市场房价水平，再结合对市场冷热判断、对楼盘赢利预期和周边房价水平、市场房价预期和竞争需要等因素来定价。由此来看，地价是决定房价的基础因素，也只是基础因素。关于这个问题，从最近上海市闵行区倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘的情况可窥一斑。 　　上海市房管局网站及网上房地产信息显示，“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块的土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1.8，中标价格4600万元。由此可计算出其土地的楼面价格不到604元／平方米。而该楼盘的成交价，在629套住宅建筑中已出售的489套的累计合同均价为1.4297万元／平方米。在目前，楼盘的成交均价在1.6万元／平方米，不但楼面地价仅占到目前房价的4.2%，而且每平方米的总成本也只有约4000余元。这就是说，哪怕楼盘的地价或总成本再低，其房价也很可能随行就市地定高。 　　“莲花河畔景苑”还揭示了一个现实问题。该楼盘的土地出让日期是2003年10月10日，早应该建成并投入市场。即便按照3年建设周期，该楼盘也应该是2006年10月左右完成建设。如果真的严格执行国土资源部的政策，该楼盘的土地应该早被无偿收回，或至少被征收土地闲置费、土地增值税，但事实上，既没有被无偿收回，也没有被征收土地闲置费、土地增值税。本文作者陈真诚分析认为，这个倒塌的楼盘，说明中央的土地政策并没有怎么得到落实执行。 　　事实上，目前市场上，不少楼盘所用的土地，是土地价格高涨之前买的土地，有的甚至是囤积了很多年的土地。而那时的土地价格普遍不高，可所有的楼盘都是按照目前房价水平进行就高定价。而如今，事实上，目前市场上，还有不少已经囤积多年的土地，依然没有开发，依然在继续囤积…… 　　进一步地，中国实行的是预售制度，楼盘销售价格，正是基于市场价格因素为主来定价的。 　　通过前述分析可知，总的来说，一方面，由于地价是影响房价的重要基础因素，地价将决定房价的水平，而另一方面，在现实市场上，房价定价依据的是市场定价法，并非是成本定价法。事实上，对于那些高定价的楼盘来说，地价的影响则很小。 　　客观而言，对于一些早在多年之前低价拿地的楼盘来说，地价占房价的比例当不高，开发商的利润当十分可观。但对于不同情况，则需要区别来看。对于在2007年土地市场高热、地价快速攀升后拿地的楼盘来说，地价则存在进一步推高房价的可能，可能比较大地挤压了开发利润的空间。尤其对一些高价“地王”来说，开发商的地价成本压力确实不小，客观存在不小的风险：市场可接受的房价，到底能否承载过高地价的成本？ 　　正因为这样，在宏观经济形势依然不乐观、房地产并没有真正彻底走出调整可新“地王”已经再次频现的今天，对于一般的开发商来说，应当理性起来，没必要、也难以与国资企业比拼。因为，终究来说，当国资企业出现经营亏损后，其结局与非国资企业将不一样。那些国资企业，慷慨的是国家资本，即便出现决策失误背后有国家担保，个人因决策失误而承担的成本不高……而对于非国资企业来说则不一样，如果盲目跟进、攀比国资企业，即便是大型开发商，一旦因某个项目出现决策失误，也很可能因国资企业的疯狂而招致自身灭亡。而对于中小开发商来说，本文作者陈真诚分析认为，盲目跟进、攀比国资企业的风险更大，应该理性地看待市场，理性地选择项目。 　　事实上，尽管国资企业的疯狂可能导致房企批量灭亡，尽管自身可能因国资企业的疯狂将进一步推高地价而逐渐被边缘化，开始体会到政府救市、信贷猛增带来的痛苦，但对于中小开发商来说，则普遍缺少没有攀比的资本，没有跟进抗衡的能力。