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实录:谁为开发商的违规行为埋单?

2009-07-03 11:08:29 来源: 焦点济南房地产网
  事件一:上海市闵行区“莲花河畔景苑”小区一栋在建13层楼房6月27日整体倒塌后,政府相关部门对小区开发商、建筑商等9人采取“适当控制措施”,并及时成立临时工作小组对权益受损业主进行意见收集,并根据国家的法律法规制定赔付计划等……   事件二:7月1日,济南鑫苑国际城市花园业主前往售楼中心找开发商协商交房问题,确遭到开发商的强烈阻挠,在维权现场竟然出现数位身着迷彩服的人员“压阵”。开发商完全不理会业主提出的要求,并扬言“你可以收房,也可以不收房,随你去告……”详情点击>>>   网友的心声:房子到手了,尽管几经波折。今天早上再次来到我的新家,远远的看见高层有几家业主在自家的阳台上挂起了巨大的条幅,内容诸如无非就是:开发商偷工减料存在质量隐患一类。看着白纸黑字我突然由衷的感叹:安居乐业怎么那么难,究竟谁能来监管开发商?   一路上都在考虑这个问题,原本是买卖双方的平等交换怎么就突然变成了弱肉强食的霸王条款了。身在汽车公司,深知当有顾客进入经销商的门店以几十万高价将某款爱车划入自己名下时的各种挑剔和复杂的心情。不能想象如果发动机有问题顾客会怎样,因为即便是一道轻轻的划痕都不可能被接受。那么房子呢,同样是几十万甚至几百万的消费,为什么消费者只能忍气吞声呢?   曾经有业内人士以一句玩笑的口吻告诉我:算了,农民工都是这素质。我凭什么要因为这么简单的理由就降低我对交付品的要求?我不能要求平整的地面吗,我不能要求管线整齐吗,我不能要求交付时窗明几净吗,我不能要求附件设施齐全吗,我不能要求.....?   房地产属于高利润行业,在我们这样人口密度过于密集,土地供小于求的城市卖方市场的局面是可以接受的。只是,对于卖方,谁来成为监管者?既占有了暴利,又缺失了品质;既占有了资金的使用权,又降低了交付品的成本;既口若悬河,又名不副实。在这样的市场中,谁来监管,谁能监管?   时间:2009年7月3日 下午2:30-4:00   地点:焦点直播间   拟邀嘉宾:   业主维权专家代表 田双立先生   维权业主代表   媒体记者等
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【寻珊珊】各位网友,大家下午好!欢迎来到本期的焦点关注,本期焦点关注的主题是“关注楼市监管,谁为开发商的违规行为买单”。首先向大家介绍一下各位嘉宾,从我的右手边开始:   鑫苑国际城市花园的两位业主代表   焦点济南房地产网记者陈莎莎   大众日报经济新闻采编中心记者杨学莹女士   山东圣慧律师事务所马培民律师   焦点网置业者学院院长,也是业主维权代表、先锋人物田双立老师   山东法制报资深记者苏兴敏女士   济南日报社会新闻中心记者王彬先生   欢迎各位嘉宾的到来。     节目开始前先向大家谈一下近期比较关注的两个事件。一是上海闵行区莲花河畔景苑一栋在建的13层楼于6月27日整体倒塌后政府相关部门对开发商、建筑商等9人采取了适当的控制措施,并及时成立了临时的工作小组,对权益受损的业主进行了意见征集,并根据国家的法律法规制定赔付计划。与此同时,在济南,鑫苑城市国际花园的业主昨天给焦点新闻网打来电话投诉说因为在交房过程中与开发商协商不明,遭到开发商强烈阻挠。在维权现场竟然出现了着迷彩服的人员压阵,开发商完全不理会业主所提出的要求,并且说“你可以收房、也可以不收房,随便你去告”。说到这儿,这位业主非常地担忧,因为鑫苑地产作为济南外来地产商,业主可能担心开发商卷款逃跑。   同时我在网上也看到了网友的心声,房子到手了,尽管几经波折。今天早上再次来到我的新家,远远的看见高层有几家业主在自家的阳台上挂起了巨大的条幅,内容诸如无非就是:开发商偷工减料存在质量隐患一类。看着白纸黑字我突然由衷的感叹:安居乐业怎么那么难,究竟谁能来监管开发商?
山东圣慧律师事务所马培民律师
山东圣慧律师事务所马培民律师
  【马培民】上海楼盘的倒塌给中国的房地产界造成了一次大的震撼。从现实情况来看,它是不幸但也或许是房地产界的大幸。虽说在倒塌之后,上海相关部门工作是比较积极的,但是从另一方面来看,也反映了在倒塌之前监管部门的监管不力。   鉴于预售楼盘的监管问题我谈以下几点:   楼盘的预售制度。预售制度争论了好多年,预售制度的利与弊我个人认为弊大于利,它的利处是将房产变为期货,减轻了开发商的资金压力,这是设计预售制度的初衷。它的弊相对来说就多了,其中一点是未见到房钱已经交了。这是从倒塌楼盘看到的现实状况。   从弊大于利的预售现状来看,行政主管部门的监管力度就要加大。对于监管,单纯哪一个部门监管可能还会造成一些开发商的侥幸心理。因此,在监管方面有好多业内人士和舆论界就提出是不是业主成立业主委员会或者由业主委托监管部门参与到预售楼盘质量监管中,我认为这个建议是比较好的。   【寻珊珊】马律师对上海楼盘倒塌谈了自己的意见,提出了期房预售需要加强监管。然后同时对于监管部门除了有众人参与以外,也谈了业主或者业主委托监管部门来监管。其他嘉宾怎么来看这两件事情?职能部门在楼市监管中起的作用,谈谈个人的看法?   市场上目前楼市中维权事件有很多是由于监管缺失引起的,在场的记者不妨谈一谈你们遇到了哪些维权事件?是不是因为政府监管缺失导致的?
山东法制日报资深记者苏兴敏女士
山东法制日报资深记者苏兴敏女士
  【苏兴敏】指望他们来监管比较难,还是应该有一种渠道让业主合理合法地监管——无论是在建设过程中还是在最终验收时。业主对自己住的房子是最关心的,应该允许业主有一个渠道来监管。包括我们也提到过竣工验收时业主确认制度,这比较好。而且业主的确认也参与到建设过程当中,这样会比较好一些。   【寻珊珊】除了竣工验收需要业主参与到监管制度中来以外,还有没有哪些制度是可以业主参与的?   【马培民】作为业主监管应该是全程的,竣工验收是后期的。既然让业主参与,就应当让其参与到全程监管中来。这和农民在农村盖房一样,农民在农村盖房从一开始把建筑队请来以后,哪一块砖、哪一块瓦不到位,他就给你指出来,这个监管制度比现在城市业主大的多。既然有了预售制度,就应该让业主参与到建造过程当中。   【苏兴敏】只要是由政府部门来监管的话,就会存在着被收买的可能,政府监管得增加工作人员,这其实也是增加了纳税人的负担。   【寻珊珊】这是我们作为购房者的顾虑。在场的也有两位业主朋友,我们听听他们的感受,他们在买房中遇到了什么样的问题?他们希望在买房过程中扮演什么样的角色?   【鑫苑国际城市花园业主1】我是排名前列次买房子,以前对房地产认识比较肤浅,我只是谈一下个人的看法。   排名前列步业主应该签一个合同。我们的合同是济南市形成的成套的统一的格式合同,格式是固定的、内容也是固定的。我们的合同关键问题是交付条件,按照交付条件合同有几个选项,我们的合同五大责任主体,验收合格就可以。这五大责任主体是:开发商、施工单位、监理公司、设计院、勘察公司,这五方都是开发商雇来的,他们肯定是向着开发商,业主是孤立的。   对于现场发现的问题,我说一下。从目前我们发现的问题来看,一是入户门。两家入户门同时开的话开不开,而且开开门的话把楼梯挡住。施工是按照图纸来的,图纸是需要最终审核的,审核的时候为什么这个问题没有发现?   二是楼盘普遍存在着漏水问题。关于这个问题,开发商的解决方式很不恰当,他们之前也有做验收,验收的时候这个问题已经发现了。按理说,发现了问题应该及时维修,但是他们对于这个问题没有采取正面积极的方法,而是从负面通过抹掉漏水痕迹达到表面上问题的解决——表面上的验收合格。   三是地面和墙上有裂纹。裂纹有大有小,小的有二三十公分,大的有两三米。他的处理方式也很不恰当,也是通过抹掉痕迹的方式来处理。   我们的合同约定6月30日交房,业主前期发现了一些问题,有些业主根据这些问题跟开发商交涉的时候,开发商对所有的问题没有给出一个正面的回答,只是推诿、回避这个问题。而且有些业主已经给开发商发了《拒收函》,开发商当时同意接受,过后开发商又拒接业主的《拒收函》,这种出尔反尔的态度,对业主是很不负责任的。   【寻珊珊】你们在买房过程中遇到了这么多问题,回想一下你希望在买房过程中能扮演一个什么样的角色参与到房子的全程监管中来,避免这种问题的出现或者把损失降到?   【鑫苑国际城市花园业主1】我先谈一下我们的房子是怎么交付的。   排名前列,交房通知包括书面通知和电话通知。有的业主只接到了电话通知,而没有接到书面通知,这很不规范。   第二,交房通知有规定期限几号之前办理入住手续,如果没有在他规定的期限内前来办理入住交接手续,视为我公司已经按合同规定的时间向你交付。这明显的就是霸王条款。   第三,交房流程。这个流程本身就带有一定的欺骗性,他要求先交款,然后办入住手续,入住手续办完后再验房,最后再收房。从表面上看先验后收,业主办的入住手续本身形成了收房的事实。所以,业主在这一方面很被动。   房屋出现问题之前有很多的监管方,首先有监理公司,有监理公司的存在为什么还出现问题?开发商说验收合格。交付有没有征得过业主的认可?在这个过程中,业主没有任何的发言权。   我认为交付应该是业主认定它合格,签字以后才具备交房的条件。   【鑫苑国际城市花园业主2】我说一下整个买房子的感受。   我在没有下定决心买房子之前感觉到确实像上帝,他们的置业顾问非常的热情,让你不动心也难以拒绝。但是一旦办完手续以后,我们就被瞬间甩入了地狱。可能不仅是鑫苑,但是我对鑫苑的感觉是他们的置业顾问非常牛。我用排名前列套房子办的贷款,银行要求不给现金直接打到鑫苑的账户上,鑫苑的置业顾问说:我拒绝,你必须给我带现金来。我之前已经付了2万元的定金,为了这个问题我费了九牛二虎之力。   我在做业主之前也是做开发的。   【寻珊珊】开发商也会遇到这种买房难题。同样是业主,您二位可能有着一定的区别,这位先生他本身是对房地产市场、对买房没有任何经验,是置业。而您是作为已经从事房地产工作行业、有着经验的,您同样还会面临这样的问题。   【鑫苑国际城市花园业主2】我买哪家开发商的房子可能都会遇到类似的问题。你买就得接受它的合同条款,合同协商是不可能的。我的置业顾问说,你是我遇到的最简单的,用了整个不过10分钟就办完了手续。合同我连看都没看,不用看,看了没用,除非不买。我原来做的时候,可能也是这样做的。   我在买房现场看到很多业主原来没买过房子,所以就跟开发商协定说,物业费太高了,能不能便宜点儿。鑫苑的物业费在济南来说太高了。我们一直在等待着它给我们提供英式保姆的服务,它的物业费是1.75元,包括对面的未来城从原来的1.3元涨到1.7元。这种情况下,有些买房业主还问你们的物业费怎么这么高?他说我们的物业服务是的。他不可能单独为一个客户、两个客户修改合同的。   刚才几位专家说业主参与监督。买完房子以后大家可以监督,通过网络也可以。一旦交了定金的准业主就有了论坛和群。但是买房之前大家你不认识我,我也不认识你,这个时候很难组织起来维权。   我们在买这个房子的时候是期房。我以前是做房产的,可以说我比较善良,看到一些业主来沟通和交流一些事情的时候,从心里就感觉买房子是一件大事,比娶媳妇儿或者出嫁都重要,可能一生都押到这上面了。所以觉得心里挺难受的。现在觉得做业主更难,我买排名前列套房子的时候经验不太多,觉得没太多问题,我买的排名前列套房子也是自己建造的房子。但是住进去以后发现很多问题,装修完以后空鼓,然后砸了,一遍一遍地折腾。   【寻珊珊】我问您一个问题,这个问题可能有戏剧性。当时您做开发商的时候,碰到业主维权的情况您的同事或者您公司的领导怎么处理这些事情?   【鑫苑国际城市花园业主2】也要看业主的情况。一个两个的来闹,不说不怕他们,能忽悠的就忽悠过去了。交房的时候我们分着交,把大家分散起来,担心大家聚集起来闹事,这时候调集很多人员面对他们的咨询,接受咨询的人是说了不算或者算了不说的,他们根本不懂工程,只是现场来应付,应付过去的就应付过去了,一个、两个、三个的散户好对付。   现在市场把济南业主已经培养得比较理性和成熟了,大家都在做维权、都在维护自己的利益。大家都意识到要维权,在网上自发地组织了一些群跟开发商谈,开发商能忽悠的就忽悠,不能忽悠的发现严重问题的就组织承建商等各个部门开会。开发商不怕散户,就怕大家组织起来一块折腾,或者说再闹到政府。要不然谁闹腾得紧了就给点儿好处,或者说免五年物业费,他就把挑得最紧的人拿下。   【杨学莹】有句话说“宁可相信猪爬树,不要相信售楼处。”   【寻珊珊】您去跟开发商交流有什么结果?   【鑫苑国际城市花园业主2】谈了没用,所以大家组织在一起,我们也不是跟开发商过多地闹腾事,只是正常地维护自己的利益就可以了。   【马培民】你在跟开发商接触的时候,发现开发商最害怕什么形式?   【鑫苑国际城市花园业主2】小开发商就不怕了,打一枪换一炮就可以了。但是鑫苑置业号称品牌开发商,还有它的后期楼盘在推出。你这套房子卖了,去别的地方的话,也不行,一旦出现这样的问题,也会给它曝光。   如果大家都集合在一起,又拉横幅又喊口号,这么一闹腾,开发商是挺敏感的。这么一闹腾,它的主管部门可能就要被牵扯出来。目前的情况就是政府部分官员的腐败和开发商黑心的杰作。   【鑫苑国际城市花园业主1】在整个的买房过程中,按平常道理买东西的是上帝,但是在业主与开发商的地位中,业主一直处于弱势地位,始终没有话语权。合同的签订是固定的,你爱签不签,这是格式;价格是固定的,你爱签不签;交付的时候,达不到交房标准强行交付。维权的时候有的业主拉起了横幅,我个人是不提倡的,可以通过正常渠道解决。但是,开发商采取了消极和激进的处理方式,包括打业主,这是完全不可理解的。现在缺少如何把维权的渠道公开化,大家都知道向哪里反映问题,对于这些问题一些业主现在还是很盲目的。   【寻珊珊】听了两位业主的表白,通常来说,消费的过程应该是愉悦的、舒心的、满足自我需求的过程。但唯独买房的过程是焦灼的、令人焦虑的,甚至是令人气愤、愤懑的。说了开发商这么多不合理的霸王条款以及面对问题不积极解决的态度,大家都极度不满。而且业主直接点出了和政府部门有分不开的关系,回到我们今天的主题:请田老师总结一下,目前所出现的这些维权事件,有哪些跟相关部门的监管缺失有着密不可分的关系?
业主维权专家代表 田双立先生
业主维权专家代表 田双立先生
  【田双立】我想说排名前列个问题:上海塌楼后的反思。   今年6月27日凌晨5点30分上海在建的一座13层楼房轰然倒塌,而且齐刷刷地从根直接倒下来,轰动全国,震惊世界,也引起了世界上的一些建筑专家的关注。“冰冻三尺非一日之寒”,上海塌楼事件包括昨天央视的点评“拔出萝卜带出泥”,“开发商的股东有众多的政府官员”、“塌楼事件是腐败现象的反映”等等,具体倒塌的技术原因还需要政府进一步来认定。   房子,谁都离不了,而且绝大多数人是倾其全部家产甚至全家老少集资,背负着几十年按揭贷款的压力。房子在中国国民中是最贵重的民用产品,恰恰是这个产品,在最近房地产高歌猛进的十年中,由于政府监管的缺失,体现在上海塌楼事件上是脆弱的建筑根基,正向媒体上点评的“楼脆脆”。像一颗大树一样连根拔起倒塌,是人为因素还是自然因素?对我们济南市的房地产市场有着什么启示?   有位鑫苑的业主拿来了《商品房预售使用责任担保书》,其中明确规定,“根据济南市房地产预售款监管实施细则的规定,商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,不得挪作他用。”我们这个城市的政府监管文件历来是比较健全的,这个文件是济南市建委2005年30号文定于2005年10月26日开始执行的。监管预售款的项目包括:购房人按合同支付的定金、预付款、房款(包括按揭贷款)、保证金等各种收入,并且还指定由担保公司进行担保。业主提供的这份预售款使用责任担保书上,有担保公司的盖章和签字。   市建委对商品房预售款的监管履行以下职责:   一、组织实施商品房预售款监管工作。二、审查负责监管的担保公司职责。三、接受预售人(开发商)商品房预售款使用监督的备案。四、受理预购人(购房人)对商品房预售款违法使用的投诉,依法查处开发企业违法使用该款的行为。   至于近年来执行如何,只有市建委和开发商知道了。俗话讲“亡羊补牢”。上海倒了一栋楼,今天媒体的报道杭州又出现楼盘的地基下沉,我们济南市也不是没有因为质量问题造成主体结构开裂、塌陷乃至退房的现象。   刚才主持人谈到如何监管才能体现政府的职责,当前在全国乃至我们这个城市从最终结果上看是不太理想的。刚才大家担心有些楼盘质量特差,作为开发项目后期开发商存在着卷款外逃的可能性。上海市政府面对塌楼事件的反应是迅速的,立即冻结了相关几方的帐号,组织了高层专家的调查和认定。追其根源,我认为:   其一,《商品房买卖合同》的监管。中国房地产的监管除了商品房预售款的政府监管之外,还有《商品房买卖合同》的监管至关重要。在我们这个城市,所有《商品房买卖合同》上都霍然印着“济南市建设委员会制定、济南市工商管理局监制”的字样。这种“制定”和“监制”是源于2000年建设部出台的《商品房买卖合同》的示范文本,各地相关政府职能部门把它细化了。国家出台了示范文本,规定的条款应该是“公平、公正、合理”的。但在我们这个城市,某些大的楼盘购房合同上竟然写着“主体结构验收合格即可交房”。什么叫“主体结构”?就是一个框架,有了地基、梁柱和楼板的框架,甚至没有门窗和其他设施,开发商们自己验收“合格”就可以交房了,中国人有谁住过这样框架式的房子?这样的购房合同上竟然也印着市建委制定和工商局监制的字样!《商品房买卖合同》到底有谁来监管?《商品房买卖合同》的市建委网上备案和市房管局合同备案过程中该有哪个部门负责审查和监管?购房初期就留下的隐患到交房时必然的爆发,谁来负责任?难道让购房者自学成才,个个成了房产专家才能去买房?这难道不是一个时代的悲哀吗?   其二,交房标准。特别是近年来,开发商们互相仿效,断章取义地引用2000年1月30日朱镕基总理签发的国务院令。这个279号国务院令上明确规定:建设工程经建设单位(即开发商)组织设计、施工、监理等有关单位(就是大家常说的“四方验收”)进行竣工验收合格方可交付使用。国务院令上规定的是竣工验收“合格”后交房,当前交付的楼房最后竣工验收“合格”了吗?总不能由开发商利益链上的相关4、5个单位自己对自己的工程“认可合格”吧!所以建设部《商品房买卖合同》示范文本上并没有提到“四方验收合格交房”,而是“经竣工验收备案交房”。   “经竣工验收备案方可交付”是源于2006年3月1日建设部《住宅建筑规范》中明确规定的交房标准,也就是常说的“四通一平加备案”(在济南市是“七通”)。“四通”是水通、电通、暖气、燃气具备接通条件。济南包括北京、上海等大中城市又加了另外“三通”:宽带、有线、电话包括智能安防系统。“一平”是道路平整。最后是“竣工验收备案”,备案是规划、消防、人防、环保等部门验收合格备案后交付。“四通一平加备案”是细化了的国家标准,它与朱镕基总理签署的国务院令并没有冲突。朱镕基总理签署的国务院令中明确规定“四方竣工验收合格才能交付”。在中国的开发商自己四方验收“合格”就是一纸空文,开发商四个单位盖完了章就合格了吗?他们是一个利益群体,是开发商花钱聘用的这些设计、施工、勘察和监理单位。在共同的利益体系上,他们出具的报告能具备“准确、公正”吗?所以最终房屋的交付和认可乃至办理房产证的依据是《竣工验收备案表》。

竣工验收备案表
  《竣工验收备案表》源于80年代以后我们国家核验制的转变,对任何工程、建筑、桥梁、道路、机场、车间乃至住宅的验收过去都是由政府职能部门验收合格。在那个年代“彩虹桥”、“豆腐渣”工程等名词就诞生了。90年代开始,国家机构的转轨由核验制改为备案制,就是由责任方:勘察、设计、施工、监理、开发等5个单位负责对该楼盘设计整体寿命(一般50年)承担的责任。   先不说当今的开发商开发了三五个年头挣足了钱,营业执照一吊销,后来的45年出了问题到哪里去追究?也就是说盖了一两年房子到最后交付的时候,他们能不能凭着自己的良心交出一套合格的房子来都很难说。所以人们期待于政府,政府是老百姓的“救星”啊,指望着政府的全过程监管。买房子不同在菜市场上买菜,如果我们害怕缺斤短两,就带着自己的电子秤。如果我们害怕买的牛奶有毒,就拿试剂去检测。我们去买房子,总不能当了房产专家后去买房子吧?   我有一定的知名度,如果让我验一下主体结构,什么“钢丝”混凝土和“豆腐渣”地基,房子盖起来了,我验不出来了,因为我没有孙悟空的火眼金睛。建设部和劳动部给我颁发的验房证件只是住宅室内质量验收,也就是表面和相关的隐蔽工程。那些危险的基础框架结构问题是由监理公司检验、质监站备案来监管的。   我带来了国家法定监管部门的有关证明,这些证明是与国家《竣工验收备案表》有冲突的。可以来拍一下照,这份是法定的《竣工验收备案表》,也可以说是全国统一的。在我们城市就可以出现了这样的《验收抽检合格证明》,下面是验收抽检单位的公章。   作为一份法律性的文件,应该是政府职能部门综合验收的结果,作为对房屋质量负责直接监管责任的质监站,用这种不同于《竣工验收备案表》的《抽检合格证明》提供给开发商,效果上起到了迷惑购房者、配合开发商交房的作用,乃至有些楼盘交房现场出现了拉横幅行为以及业主被打的现象。

房屋建筑工程竣工收备证明
  本人从2006年获得劳动部和建设部颁发的“验房证件”(不是“验房师”,因为国家没有认定“验房师”这个名词), 但是山东省拥有这两个部级“验房证件”的就我自己。我经常会收到来自于开发商和施工单位的恐吓电话,我已经习以为常了。每次我跟业主会面或者讲课的时候,我说至今我的零件还很好用,是多么地悲壮。我们是一个法治的社会,我们都在提倡和谐,和谐的根基是公平、公正和平等,失去了这三者,和谐就成一句空话了。试问中国所有城市的房地产能不能找到“和谐”二字?   政府监管的缺失又是怎么造成的?举一个简单的例子。我们这个城市质监站是建委的直属机构,它是执行着国家从核验制转为备案制的法定单位。2006年9月1日市质监站发文正式执行分户验收制的。几个月来,大部分的开发商都是直接对抗的,甚至连做个假表的工作都不配合。2006年底,我会同六七家媒体进行了多方曝光报道,在座的几家媒体当年为我们这个城市房地产的健康发展作出了贡献,包括大众日报、济南日报、时报、商报、女报、法制报等等。直至2007年5月1日,在所大多数开发商不执行分户验收的情况下,市建委有下文明确规定“自2007年5月1日强制执行分户验收”,直至今天的分户验收流于形式,每栋楼交付开发商提前安排专人在填写、打印、盖章这种《分户验收记录》。因为记录表不全难以取得质监站的《竣工验收备案表》,他就无法竣工,无法结算民工工资、无法办理房产证。   交到业主手里的房屋质量一年不如一年,可以说没有一套合格的房子,甚至许多房屋到处都是惨不忍睹的质量缺陷。坏事是可以变为好事的,物极必反。在我们国家必须造成了重大的损失、造成了恶劣的影响后才会有大的转机的可能。 上海塌楼几天后,昨天建设部召开紧急会议,要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查。这次检查主要是检查工程实体质量情况,特别是地基基础和主体结构的勘察、设计及施工质量。对建设、勘察、设计、施工、监理等五个责任主体和施工图审查、质量检测等有关单位及项目经理、总监理工程师等执业人员执行国家法律法规和工程建设强制性标准的情况进行检查。监理公司是源于国家《监理法》,是执行法规进行建设工程全过程质量监督的大的验房机构。本人并不赞成当前社会上鱼目混珠的验房机构,希望连我在内的验房人、验房师都失业,希望中国法律认可的监理公司和代表政府行使职权的质监站能够起到建设工程全过程监管的作用。   济南市建委日前发出文件,从今年下半年启动《住宅工程综合验收备案制度》,实行三种强制性措施。排名前列,实行业主确认制度,也就意味着开发商交房前必须由购房者确认质量满意后才能交付。   第二,限期维修制度。刚才有的业主反映当前开发商是先忽悠着你甚至是强迫你限期限时收房,过时晚收了就就视为你早已收房了,这太可笑了。拿到钥匙发现问题,修起来没完了,修到你烦了,找装修公司,可有一些并不是装修公司能修的结构问题以及还会造成的安全隐患。所以,第二个制度市建委执行的是限期维修制度,限定时间,超过时间你就承担赔偿责任。   第三,分户验收质量检查员资格制度。这就意味着检查员的资格必须经过考核认定,最后他对自己检验的这套房子承担相关的法律责任。   同时市建委明确规定,加大住宅工程质量投诉受理力度,建立完善工程质量争议解决机制,严厉打击以次充好,恶意侵害消费者权益的不法行为。   通过前几天的业主维权实践,证明了济南市建委、质监站对于业主的投诉处理雷厉风行。6月23日我集体验房的鲁商•常春藤46户业主到市建委投诉,当天上午市质监站站长到达济南市政府政务中心也就是市建委办公所在地,下午由质监站站长陪同46户业主到长清楼盘所在地进行现场处理。质监站张站长亲笔签署了《九条整改意见》,限定开发商7月15日以前全部解决。昨天我又在常春藤验房,碰到参加过集体验房的业主感动地说:根本想不到开发商能够给解决的问题,开发商陪同施工单位给彻底解决了。他举了两个例子,验房时发现防盗门上有划痕,他自己觉得不太严重。但是验房后一个半月不给维修的开发商在质监站站长现场办公处理后,会同施工单位直接说:赶紧给他换了吧,要不7月15日质监站又来批咱了。   暖气片上面有一点儿掉漆,而且不是在明显的地方,他自己就认为不给修就算了,但是听到开发商这些领导们说:不行,得给他换新的,他是投诉的业主,他很受感动。我的态度非常坦然,我认为这是应该的,这是符合《合同法》和《消费者权益保护法》买卖公平原则的。   【寻珊珊】现在当前有的楼市监管从哪一步开始?   【田双立】排名前列,土地。原来的土地从“8•31”大限由协议出让到招拍挂,沿用到今天。这里面是不是有漏洞?大的楼盘开发商还是有一定的信息渠道。现在发展到开发商通过政府的相关部门以旧村改造的形式划拨土地,最终建造商品房。在我们这个城市已经有了,还有正在进行的,我就不再点是哪个楼盘了。这不是国家没有相关的法律法规,也不是监管不力和监管缺失的问题。就像上海塌楼,发现开发商的很多股东都在当地市、县一级政府任要职。这是什么问题?我无从回答。   【寻珊珊】从土地的协议出让到招拍挂就是一个监管过程?   【田双立】对。监管不到位才会出现打着旧村改造的形式规避招拍挂买到便宜的土地,进行商品房的销售。   第二,规划和设计。   1、开发一块土地得有勘察公司进行地基的检验。上海塌楼与地质有很大关系,它靠近淀浦河。勘察公司是五大责任主体的排名前列家,勘察结果的科学和准确性谁来监管?   2、基础。“建筑质量、百年大计”,源于基础,基础的奠基质监站就开始工作了。从加固基础、打夯乃至浇筑楼体直至框架结构的形成,质监站在每一个大的工程工艺结束后都进行现场抽检备案。当然,在这之前哪怕是一个施工单位他也有个质监员,何况还有国家法定的监理公司。   政府备案不能仅仅是看到这些单位把这些表格和这些证件盖满了章、盖齐了章,报全了资料,就是政府完成了监管的责任。   第三,主体结构完成后开始内部装修、安装施工。在当前近两三年内,很多楼盘面临着配置标准的缩水,从政府和开发商方面的专用术语叫“甩项”,这种“甩项”体现到业主接收的房屋配置设施缩水了很多。   当初审批这个项目的法定单位市建委审图办公室审批的施工图纸中很多关键的配置、设施都被去掉了。业主交房发现后要求开发商提供批准“甩项”后的图纸,他提供不出来。“甩项”不是说不允许,如果施工中确实需要“甩项”,那应该报请市建委审图办批准形成法定文件后方可“甩项”。开发商去掉“甩项”的项目后,必须在10天内给相关房屋的买受人发出书面通知,买受人收到开发商变更设计或规划后的通知书后15天作出答复,同意即接受,不同意即可选择退房。开发商也没有履行自己的责任。在这个环节,政府的监管是缺失的。如果质监站在进行抽检验收的时候发现了开发商的“甩项”行为,应该向开发商批复“你必须提供‘甩项’批准的相关文件。”如果开发商不能提供,质监站则不予验收备案。   举个简单的例子。上个月集体验房的常春藤小区,墙上到处都是白板补丁,有的多达十好几个也就是接线盒,在这些接线盒内部墙里都暗附着强弱电的管道,有的甚至已经穿上了钢丝,准备穿入相关的线路和配置,但被开发商“甩”掉了,他甩的很不聪明。如果他想彻底甩掉的话,应该把接线盒全部除掉,把瓷砖换成完整的,把墙面抹得平平的,让我这个验房的到现场也不会挑出毛病来。但是,每一套房子总有这么三四个乃至十几个这样被“甩项”的接线盒在无言的控诉着自己的残缺。也有些业主搞到了审图办盖章的施工图纸,发现了“甩项”的具体内容。当和开发商交涉的时候,开发商拒绝提供审图办批复同意“甩项”的图纸,因为他没有。   像这种存在着严重质量问题和房屋成本的降低乃至质量缺损的现象,政府的监管又到哪里去了?   第四,最后一关《竣工验收备案表》,并不是像某些领导对外解释的:现在房屋的质量是由开发商等四五家责任方承担的,我们只是监督他们把相关的表格和文件报齐,我们就发《竣工验收备案表》。现在是高科技时代,如果说一个房屋竣工的验收备案只需要一些表格和公章凑齐就可以批准的话,那么完全可以用一台电脑去识别这些公章和文件,报全了盖章文件后,电脑自己打印出《竣工验收备案表》即可,那还要政府这些职能部门干什么?《竣工验收备案表》实际上是一个综合验收的法律性文件,它将对开发商和业主是否履行《商品房买卖合同》的责任和权利进行至关重要的认定。   举一个例子。今年4月21日,常春藤十几栋楼一次性通过了质监站验收。“五一”以后我连续检验了48户业主房屋质量,发现了大量的质量问题,两个月后,6月23日质监站张站长现场批复了《九条整改意见》,用他自己的整改意见否定了他们两个月前提供的《竣工验收备案表》,那开发商等四方竣工验收的“合格”证明更是空纸一文!这种政府行为(当然是由个别责任人造成的)将会使我们这个国家的公民对政府的信任产生危机。我是一个与共和国同龄的老人,当初我是喊着“共产党万岁”、“毛主席万岁”长大的,我热爱这个国家,我不愿意看到建国仅仅60年后,我们的国家、我们的政党、乃至我们面临着信仰的危机。

  【马培民】刚才田老师从一个时间跨度说了监管程序。我想从规划部门的分工来补充一下。   一个楼盘的开发需要规划、设计、监理、质监和行政执法这几个部门参与到监管这个过程中来。从这几个部门的监管过程来看,规划部门做一个规划,从表面上来看规划完就完成任务了。不是这样的,根据法律规定,规划部门规划完之后在施工乃至于验收过程中要全程跟踪监管。是不是完全按照我的规划进行设计和施工以及竣工验收了,这是全程监管。   设计部门的监管。设计部门的监管仅次于规划部门的监管,设计完之后也是全程跟踪进行监管,看看是不是完全按照我的设计进行施工。现在的监理部门实际上是开发商的御用部门,是他花钱聘来的,相当于他自己的职能部门。按法律规定来说,监理部门是一个中立性质的中介部门,这个部门就应该具有公正性和独立性。   【寻珊珊】我有个问题打断一下。关于监理部门的公正性和独立性,首先,它监理这个楼盘,费用谁来支付?如果开发商支付,开发商是甲方,他是乙方。   【马培民】监理部门实际上是独立的部门,但是全是开发商聘请的,所以造成了监理部门的监理不力。   质监部门(质监站)的监管。质监站是国家的政府部门,是质量中的最后一道大闸。质量合格也好不合格也好,质监部门承担着其他以上几个部门的重任。他们监管不力的地方,质监站是最后一道防线,这一道防线再防不住的话,不仅仅是上海这一栋大楼倒塌。   再就是行政执法部门。在其他几个部门监管过程中发现了问题,这些部门再让行政执法部门执法。   【寻珊珊】行政执法部门是指哪个部门?   【马培民】济南市执法局。   【寻珊珊】建委在楼市监管中什么角色?   【马培民】行政主管机关。   【寻珊珊】房管局什么角色?   【马培民】房管登记机关。   【寻珊珊】业主如果遇到维权问题向政府部门反映的话,应该反映到哪个部门?   【马培民】如果涉及到规划就找规划部门,如果涉及到质量问题找质监站,如果涉及到开发商的一些资质或者施工中的违规,找建委。   【寻珊珊】如果是老的社区,开发商已经注销掉,这样出现了房屋质量问题应该由哪个部门来管?   【田双立】得看时间。   【马培民】如果业主遇到这类的问题,有维修基金。这是咱们国家涉及的惟一的一个解决问题的办法。   【田双立】公共维修基金是按照建设部的规定在正常保修项目的最长保修期限5年内由开发商承担责任。5年以后,在我们济南市房款3%的维修基金很快被花光,可能10-15年电梯不行了,甚至买电梯的钱都凑不起来。我多年来对自己的亲朋好友说,不管你这栋楼有几十层,一定要买6层以下,等电梯坏了没有敛上钱,你自己能走楼梯上楼。

  【马培民】通过鑫苑这一个案例看监管的缺失。   排名前列,它的交房条件——五方验收合格。我们先不说这五方验收合不合法,先看五方验收是哪路“神仙”。施工也好、监理也好,勘察、设计也好都是由开发商聘来的人员,用句平常的话说“有钱能使磨推鬼”,我小鬼有钱你这个磨就得推我,开发商有钱。现在开发商这个小鬼花钱请来磨,借这些部门反过来监管开发商,这是根本不可能的,也是根本叫人不放心的。自己的产品由自己的人来检验,检验完开发商说合格,就可以交房了。这是开玩笑。老王卖瓜了,老王的瓜很甜,谁来检验?就我老王检验,说甜就甜。   交房中,业主已经占到弱势地位,开发商就是这么约定的。   还有一些合同规定的是四方验收,五方也好、四方也好,唯独没有另一方——买方(业主一方)。就这样的合同或者制度,要想做到质量监管是根本不可能的。这是排名前列点。   第二,我认为明目张胆写到合同上的四方验收或者五方验收,他有依据,也就是朱镕基总理签署的国务院令,这个文件从制度上对开发商进行了纵容,这个文件实际上就是国家商品房不合格的根源,让谁去验收?让他自己去验收。

  【苏兴敏】我插一个问题。后来已经规定了必须要有《竣工验收备案表》。为什么后面不行了?   【田双立】中国的法规级别太低,后来出的是建设部的规定,国务院令是国务院出的。   【马培民】部委的是部门规章,部门规章和地方性法规是同等效力,行政规章仅次于法律。   【苏兴敏】我有一个问题。既然后来出的这个比前面那个进步,为什么它的规格还高不过它?那么后来参考哪个实行?就等于是分户验收不执行也行?   【马培民】分户验收这个必须执行。分户验收和“四方验收”不冲突。   【苏兴敏】既然不冲突,合同又以四方验收作为交房的条件,又有什么意义?   【田双立】我来说一下对于国家法规具体文辞的争议。我说说我的理解。   既然开发商援引国务院令的四方验收合格交房,就抠这个字眼。四方验收“合格”,“合格”了吗?你没有合格,四方验收制造了假的合格证,可以通过验房取证来推翻。   刚才珊珊问的问题确实有代表性,这也是我们国家现实房产的悲剧。买一套房子设计寿命50年,土地使用期限是70年,这不是一代人的问题,那是几代人的问题。恰恰在这种商品上体现不了货真价实。当你交了首付款以后,购房者永远成了弱势。购房者不知道自己的房子将来是什么样子,只知道这个房子的位置,其他的都是靠开发商忽悠。原来看位置挺好,一听宣传挺高兴,原来热乎乎的,后来温度一点点往下降,最后到收房的时候心降到冰点,签了购房合同后就让人家开发商牵着鼻子走了。为什么?你不得不交钱拿钥匙才能看房子,看出问题来还得跟人家说好话,求着人家去收,还得吃物业公司的气,充当一个变了味的“业主”。几年后维修基金用光,开发商走人,这恰恰是珊珊担心的,也是众多有理智的购房者的忧虑:开发商走了,谁来对房屋的质量和寿命买单?   前一段时间国外有一个房产专家团到中国考察,对中国在建房的基础、框架、现房进行了评估,评估的结果是使用寿命远远低于设计寿命。10年、20年的时候再找开发商,找不到了,谁来买单?国家不会买单。法律已经规定就由责任方四方承担设计寿命,设计50年,他们能承担50年吗,恐怕5年保修期过后,他们都找不到了,还能给他的孙子、儿子要责任吗?在这里,法律是苍白的,是一句空话。



  【马培民】我补充一下。所谓的50年之后、20年之后怎么办?房产证是确权证,所有权是你的,从交房、交钥匙的那一天风险就转嫁到业主身上了,别管开发商开发的楼盘是什么样,它倒了也好、不倒也好,风险就是业主的。多亏上海的楼盘倒的早,如果一旦交了钥匙,倒了也是你的。至于国家再整一批人,杀也好、抓也好,对于业主来说已经于事无补了(这是从法律的角度说)。单纯从《物权法》来分析,从过户那一天开始,所有的风险都是业主的。有些买房子的钱是一辈子甚至几辈子的钱甚至有的是双方老爷子、老太太的钱再加上自己的钱按揭,就买这么一个摇摇欲坠的房子。制度上造成了业主的弱势群体地位,制度上造成了我们没有话语权。   【田双立】我从技术上简单说两点。   正常一栋楼的建筑有两个沉降期,排名前列个沉降期就是上海这个倒塌楼的沉降期发生的问题。大家可以想想,基础打牢以后框架起来了,再把围墙贴上外装饰、内装修,管道、电线、配置等等安装完了,这个楼增加重量了,这个楼的压力一下子突然增高了,一天几层楼的进度,重量形成了。这个时候如果地基不牢特别是不均匀的时候,楼体就倒塌了。上海的楼体倒的齐刷刷的。接着就有所谓内行的人进行评价:打听打听它的玻璃哪里供的,它的窗户是哪里生产的?为什么窗户甚至玻璃都没碎,这窗户和玻璃质量多好。太可悲了。   基础不牢你倒下的还是房子吗?所以在验房的时候一定观察结构性裂纹和尺寸的变异。如果发现哪怕是非常细小的裂纹,也可以认定它的沉降不均匀,可以认定根本达不到设计的安全要求。   第二个沉降期可能在半年以后。大家可以想想,装修住进来以后重量的增加。比如装修完入住后有的窗户不好开了,被变形挤住。   所以说,排名前列个沉降期在收房前认真验收特别重要。

  【马培民】一般的维权是先在网上联合联合,然后找找开发商,求爷爷告奶奶(开发商现在是爷爷,业主现在是孙子),最后没办法争取自己的权利,打横幅,怎么着也得争取自己的权利。这是制度上造成的不对等。   应该怎么办?我个人认为,也是个建议,应该在楼盘预售的时候,把开发商当天售的楼房情况报到行政主管部门,主管部门登记、组织,然后就知道业主姓什么、叫什么,在哪儿住,形成一个业主质量监督委员会。你那边开始卖,行政主管部门就知道,作为行政主管部门组成一个组织。你那儿开始预售,行政机关登记,你卖一个登记一个,最后开个会看看怎么建。   【寻珊珊】上海楼房倒塌是个案,像鑫苑的业主买到的房子,谁需要为开发商犯下的这种违规来买单?   【马培民】作为维权的方式,现在只有找质监站,找行政机关,为自己维权。如果最后能够争得自己的权利,那。如果真争不来,那只有业主吃亏。   【苏兴敏】比如说我花45万买的房子,现在值55万,退款的话怎么退?   【马培民】上海这个楼盘按差价退,但其他的楼盘不会按差价退。   【苏兴敏】退了房子以后可能会花更多的钱在同地段买房子。   【鑫苑国际城市花园业主2】即便拿到55万,再买房子的话肯定还会面临同样的风险。   【苏兴敏】田老师验这么多房子,没有一套房子没有问题,你在别的地方可能还会买到其他不好的房子。   【田双立】监管和质量的评估。勘察的准不准?任何单位的工作都是由人去做的,这个人的责任心直接影响了这栋楼的生命。不是有这样的说法:上海一栋楼倒下了,一个生命消亡了。当一个人决定于一栋楼几百户乃至几千个人生命的时候,是不是得有一个其他的部门去监督,去进行质量评估?从基础的监测、设计、施工、质量等等的评估,这些至关重要的工作应当提前进行,不要等到最后盖成房子了,就是质监站来检查基础也晚了,等到它什么时候裂了、塌了再划句号就晚了。所以政府的监管一定要提前,而且是有效和有力的,不能流于形式,靠文字、文件和公章是完成不了的。   同时再补充一句话,商品房预售应该滞后,不能取消预售。预售是降低购房人成本和让一些有基本能力开发楼盘的开发商进行房屋的建设。如果取消预售,要求精装修交房,现房销售的话,中国没有几家有实力的开发商用它的自有资金把精装修现房交给你。但是预售制度要延后,延到这个房子基本上成为准现房,大的质量关都已经通过了,那就可以放心去买了。



【鑫苑国际城市花园业主1】如果想从利益压住开发商,买房子的时候付给一部分比如说付70%,当这个房子达到验收的条件,业主满意后再付另一部分钱。如果它建造不合格,它就拿不到全部的钱,这样它会很自觉地干好,否则的话,对不起,剩下的这个钱不给你,损失的是你。   【田双立】应该从预售款监管上由政府严格把关。把《济南市商品房预售款监管实施细则》第十条“预售人预售项目已竣工验收的,可以撤销商品房预售款监管”改为“预售人预售项目竣工验收合格,并经预购人质量确认,质监部门颁发竣工验收备案表后无投诉的,才能撤销商品房预售款监管”。   【寻珊珊】听了各位嘉宾的观点,在诸多方面,有关规定上有完善的制度和法规,当前的问题是这些制度和法规的执行不到位,甚至是政府职能部门的不负责任或者没有尽相应的责任才会导致现在的问题。如果我们的政府能够严格地监管,制止这类事情的发生,楼市是可以健康有序发展的。   本期的焦点关注到此结束,感谢各位嘉宾的关注,感谢在线网友的关注。





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