顾云昌：稳定住房价格到稳定房地产投资

　　近日，在保利花园（查看地图）“亲情住宅试点小区”授牌仪式上，焦点网记者就当前楼市现象采访了中国房地产及住宅研究会副会长、教授、博士后导师、住宅与城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)先生…… 　　对当前楼市的看法 　　交易量去年下降了20%，今年的交易量开始提升了。我们看到整个中国房地产市场在去年年底今年年初出现了阶段性的交易量和房价的谷底。是不是就此以后我们走出谷底，以后就不会再动荡？现在我们当然希望是这样的情景，但是由于有许多因素，现在还不好确定。我们看到今年三四月份的房价又热起来了，各地回暖很快。特别是北京、上海、深圳这些地方房地产市场的热度升得很快，交易量同比翻番的都有。济南交易量也上升了，上升的幅度可能没有像北京、上海那么大，这一轮又开始回暖了。回暖的速度、回暖的程度各地有差异，我发现凡是去年房地产市场下降越多的地方这次上升得越快，越是大城市上升得越快，越是中小城市变化越小，大城市变化大。济南不如北京、上海变化大，但是价格在回升，交易量也明显回升。人们在看这种回暖能不能继续下去，会不会出现波动，这是人们很关心的事情。 　　在交易量回暖的同时，房地产的开发投资仍然很低迷，开发商拿地的积极性仍然不高。所以国务院的文件或者说我们的政府工作报告提出来要稳定房地产投资。大家有没有注意到：过去我们一直提“稳定房地产价格”，今年的“两会”报告提出来“稳定房地产投资”，没有再提房地产价格。今年的房地产市场最主要解决的问题是把投资稳定下来，我们投资增长率只有百分之四点几，房地产投资增长远远低于固定资产的投资，全国固定资产投资增长30%，我们只有4.9%，我们的投资增长比GDP还低。 　　房地产是国民经济重要支柱产业，我们的投资增长低于GDP增长，等于我们对GDP增长没贡献了，反过来如果增长低的话对GDP还有反作用。 　　我们提出保8%的任务，在保增长过程中，房地产如何发挥它重要支柱产业作用？主要的是投资，投资的稳定和销售的稳定是密切相关的，投资的稳定又和开发商拿地的心态、拿地的积极性密切相关的。所以我们现在高度关注销售能不能继续保持稳定的势头。为了使房地产开发商投资稳定，国家也降低项目资本金的比例，这恐怕也是鼓励大家拿地和投资。 　　从宏观经济层面来看，房地产当前如何发展。刚才我已经说到了，出现了好的消息就是销售增加了，特别是三四月份的销售回暖很快。也有坏消息，就是投资增长很慢，拿地的下滑很大，新开工面积仍然负增长，全国的市场处于这样的基点上。 　　们希望三四月份的回暖能够继续稳定下来，涨幅不一定像三四月份那么快，三月份、四月份的回暖速度很快。我估计五月份的销售量增长速度不会像三月份、四月份那么快，但是可能还是在增长的。可能有的五月份销售比四月份销售下降了，三四月份是用大家的话说“整个房地产刚性需求的集中释放”。什么是刚性需求？非买房的是刚性需求，可买不可买的不叫刚性需求。结婚用房、拆迁用房是刚性需求，2008年大家观望，积累了一年的销售购买力在三月份、四月份释放了，五月份以后能不能继续释放？还有没有那么多的购买力？这是我们大家所关心的事情。用我的话来说，刚性需求集中释放了，下一步能不能继续释放就是个问题。 　　还有柔性需求、改善性需求、投资性需求能不能在刚性需求释放的情况下一起释放？一个真正好的市场是刚柔结合的市场，所以我们要继续关注各地市场，现在的市场总体表现是刚才说的情况。各地表现也不一样，有的三四月份增长不快，集中释放不是爆发性的，可能是缓慢的释放，可能比较稳定一点儿。有的地方释放完了，没多少动量动力，可能会出现波动。但是也看到另外一种情景，比如上海、杭州、深圳除了刚性需求，二手房市场、中低价位的市场火爆以外，高端市场也开始出现了热销的情形。 　　我们发现一部分高端需求进入了投资者。我也看到香港的投资者、家庭比较富裕的投资者目前看来没什么好投资的，在他们看来投资房地产还是最合适的。 　　中国的金融体制改革滞后，缺乏金融产品，没有投资渠道，这是排名前列。 　　第二，通过十年的房地产市场发展，中国提出财产性收入，发现过去最稳定的收入就是投资房地产的收入。股票等投入都不问题，投资黄金心里也没底，买房子还是比较稳定的。 　　第三，他们知道经济学的原理，他们有这种预期即通货膨胀的预期、资金流动性的预期。美国在大量印钞票，中国发了这么多的贷款哪来的钱？这么多贷款发下去，最后会影响到整个的资金流动性问题，有通货膨胀的预期。 　　2007年房价涨得很快和我们国内的资金流动性过剩有关系，资金流动性过剩必然会导致资产价格的膨胀，房产就是一个资产价格，股票也是个资产价格。所以，这些人有这样的预期，导致上海、杭州好多人买房了。 　　在我看来，当一个国家和社会的资金流动性过剩的时候，那时候是资产为王。当一个国家的流动性紧缺的时候，社会资金紧缺的时候，经济危机到来的时候，现金为王。去年是现金为王，马上会不会出现资产为王？有的人投资理念很多，高端的房子抗风险能力强，越是高端的越抗风险强，而且升值空间大，所以高端市场也开始好起来了。有的城市也担心了，是不是这样一来又引起高端市场房价的拉升？ 　　这个我们要引起注意，但是总体来说全国的市场还需要稳定，稳定地增长。我一直强调现在“稳”是排名前列位的，销售的稳定、投资的稳定包括房价的稳定。有人看到三四月份卖的很好，有人排队了，开始又涨价了，一涨价销售量又下去了，买房人又不买了。本来市场比较稳定，房价涨得太快，销售又回去了，对市场容易产生折腾。销售稳定、投资稳定、房价的稳定三个“稳”是当前最重要的。济南的市场没有出现上海、杭州那样的高端投资热，当然高端房子可能也卖得好，但不是最明显，刚性需求是比较明显地显示出来了。 　　这时候我们的媒体也好、消费者也好、开发商也好，大家都应该保持一种良性的、理性的心态，保持市场的稳定发展，使市场不要来回折腾，一会儿涨上去了，一旦房价涨上去销售又下来。大家拼命买房，房价又开始涨了，又产生新的泡沫了，那是我们不愿意看到的。当然我仍然不愿意看到三四月份迸发以后，四五月份就没了，下半年市场就低迷了，这对于宏观经济层面，对房地产市场来说也不是好消息，现在正处在非常关键的时点上。 　　征收物业税对楼市的影响 　　最近出台了关于深化体制改革的决定，当然深化体制改革的决定内容我们以前都知道，包括物业税的问题不是现在才提出来的。当然一揽子深化体制改革的内容中又重提了物业税，而且我觉得应该加快进行，我觉得是非常对的。据我个人的判断分析，物业税最早提出是2003年十六届三中全会明确提出要开征物业税，要改革城镇房地产税收体制。2003年全国房价比较平稳，实际上当初提出开征物业税的主要目的不是像现在人们说的那样什么什么炒房子等等问题，在我理解开征物业税主要目的是为了给地方政府建立一个稳定的、可靠的、合理的税收来源。 　　1994年中央财税体制改革以后，中央把相当部分的税收权力收到中央去了，给地方留的税收比较少。后来地方政府在实践中找到一个财政收入的来源，我们现在的法律实际上也是有地方政府的土地出让金和房地产税收。今年土地卖的多了，税收就高了，明年土地卖的少了，税收就低了。今年市场好了，地价高了，地方财政多了，明年可能税收少了，不稳定。另外它又和土地市场的价格连在一起，必然和房地产的价格起伏形成一种共鸣。土地出让金问题恐怕是个问题。