房价下降的3个刚性理由

　　价跌量涨是楼市的期望形态，但是价跌也会造成人们认为房价还会再降的认识，而量涨也会让开发商误以为需求上来了，涨价的时候不就到了吗？所以本来价跌量涨这么个好的发展势头，却因为供需双方完全相反的理解，造成新的对立形势。购房人会因此持币观望，开发商会涨价销售；购房人等待房价再降，开发商企图再造一个买涨不买跌的市场。 　　从3、4月份的情况看，价量双增的势头比较明显，而进入5月形势开始发生逆转。这是有道理的，因为房价上涨的基本条件不具备，主要的条件是不支持房价上涨的。 　　一是空置率居高不下，空置率有多高？高到即使两年不盖新房也卖不完的程度，手里积压这么多的房子，已经影响到开发商新开楼盘的兴趣。《全国商品房空置研究》显示，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。 　　商品住宅情况虽然较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平，但依然高居全国首位，高于平均水平0.51倍。从消化周期看，北京的情况也是最严重的。数据显示，北京市商品房空置面积消化周期达到12.9个月，同比翻了一番，为1997年至今历史次高点，而商品住宅消化周期达6.08个月，高出全国2.12倍。 　　二是土地供大于求，多到什么程度？多到831大限前的土地还有不少在开发商那里闲 置。北京今年突然减少商品房用地供应？有人就惊呼房价上涨的机会又来了，其实那里是这么回事呀，商品房用地减少是因为土地都卖不出去了，挂上牌了没有人响应吗？这不最近才搞了个勾地制度试试水。 　　北京今年加大保障性住房用地供应，在当前供需较劲的关键时刻，总的供地计划不可能减少，也没有缩减。今年,北京安排政策性住房用地600公顷,要在6月底前完成限价房的土地供应。 　　虽然北京的商品房价格居高不下，但土地供应一直非常充足。北京市国土局的消息证实，北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积，约有4000多万平米。这些房子投入市场,至少可满足2至3年的需求。今年北京计划土地供应总量为5700公顷，比去年实际供应增长23%，其中住宅用地1300公顷,比去年实际供应量增长51%。 　　去年北京实际供应住宅用地863公顷，只完成了当年计划供应面积的51%。今年1300公顷的住宅用地中，商品房用地700公顷，比去年减少300公顷。但是比去年实际供应还是增加了41%。 　　截至5月8日,北京已推出经营性用地49宗，土地面积282公顷供应量是去年同期的210%，其中住宅供应量197公顷,是去年同期的164%。 　　北京国土局表示，5月计划推出土地300公顷,6月底前完成全年经营性土地供应计划的六成以上,前三季度计划全部完成。四季度则根据届时的用地需求，决定如何加大供应。 　　现在的问题不是土地紧张要推动房价上涨，而如何促使4000万平米商品住宅尽早上市,以满足居民住房需求，反倒成为了房屋建设部门亟待解决的问题。 　　三是贷款额度锐减，下降幅度有多大？靠资金流支持的房地产市场，将因此受到很大影响，资金不能从银行来，就只能从购房者那里来了，让购房人掏钱的办法就是降价、降价、再降价。 　　央行数据显示，1—4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款超过5万亿的计划。其中，4月贷款增加5918亿元，也是今年以来单月新增信贷低于1万亿元。比3月份下降近七成，较3月份少增了1.3万亿。 　　有财经界专家表示，如果继续按照前三个月的贷款增速发展，未来经济可能会出现过热，由通缩到通胀的风险将加大。 　　实际上靠猛增加贷款刺激经济的方法未必是一个好的办法，同样，房地产市场放松银根，特别是放开开发商贷款限制额度可能导致更大的危险。前几天有关方面刚刚解禁开发项目35%准备金的限制，却赶上国家收紧房贷规模。这对开发商来说不能不说是一个令人沮丧的消息。 　　有消息证实，全年新增贷款规模将控制在9万亿元左右，而前4个月已经用去了5.17万亿，后面8个月还剩不到4万亿，其资金紧张状况可想而知。 　　在众多行业中，房地产业除了保障房以外，一直都是被紧控的对象。因此房地产业要像几个月那样回暖将会遇到非常大的压力。 　　有专家认为，如果持续之前的贷款猛增态势，或将给中国经济的中长期发展带来较大的通胀压力，并且很难保证贷款质量。“目前是时候适当放慢脚步了，信贷增长恢复到常态是好现象。”对房地产业也是这样，短暂的交易量上涨，必定也与贷款放量有关。而由于交易量有了增加就企图提高房价，只能房地产推向死路。 　　而当前信贷增长恢复到常态，将让紧缺资金的房地产市场，向需求方面要资金，这将直接导致房价的下降。