二三线城市房价已经没有下调空间

　　昨天下午在北京朝外SOHO举办的全经联观点第二期《房地产大转型形势下的操盘模式》观点精彩纷呈。全经联成员来自于全国各地的职业操盘手对于项目的把握有独到之处，特别是对各个具体城市的市场把握是准确的。 　　来自上海的朱大鸣(朱大鸣博客,朱大鸣新闻,朱大鸣说吧)，天津的张飚，重庆的李战洪(李战洪博客,李战洪新闻,李战洪说吧)，内蒙的傅智勇，河北的我以及北京全经联总盟的杨乐渝(杨乐渝博客,杨乐渝新闻,杨乐渝说吧)、黄玺庆(黄玺庆博客,黄玺庆新闻,黄玺庆说吧)、雷越姝(雷越姝博客,雷越姝新闻,雷越姝说吧)、陈国强、贾玉鹏、胡斌(胡斌博客,胡斌新闻,胡斌说吧)等等分别就当前楼市形势发表自己的看法。 　　特别是二三线城市天津，重庆，内蒙呼和、乌海，河北石家庄和唐山市场，对于房价的构成和走势，大家纷纷发表看法。以为没有记录，这里只就石家庄和唐山市场说一下自己的观点。 　　三月7日晚在石家庄与业内的几个朋友交流，对于石家庄市场的基本形势有业内的看法，几个例子我们看一下： 　　1.朋友正在拆迁的一个项目，旧城改造拆5万平米，原址回迁7万至7.5万平米（原因当然是拆迁的不确定性），新建10万平米，只有2.5—3万平米的销售额补偿7—7.5万平米的回迁建设成本和过渡费、手续费等等开支。这还不考虑拆迁腾地之后的土地招拍挂手续的不确定。 　　2.07年11月底我和朋友经历的一个旧城改造的拆迁项目，位于石家庄市的最中心位置，拆迁工作已经在08年6月全部完成，原址应该建设五栋楼的计划，由于退距15米改变为退距45米、加上新规划的一座立交桥的影响，砍掉了两栋，又加上容积率石家庄新的规划条件是保证在2.5以内，这样的巨大调整，此项目如何做下去我们都看不到希望。也可能是我们智慧还不够。 　　3.石家庄已经动迁的谈固、槐底等村的城中村改造全面停滞，也在广泛蔓延，原因是现在的房价根本无法消化拆迁补偿成本，大家算来算去不可能赚钱，只好丢下项目，撤走了事。但是如何尽快回迁，这是目前政府最头痛的事了。唐山的“平改项目”也一样面临着停顿，没有利润支撑的项目当然只有放弃。 　　4.所谓的保障住房划拨土地纯属误解。石家庄已经唐山的城中村改造、旧城改造除了原址返迁的要求之外，还承担着道路扩建和配套实施完善的任务，这也是城市改造建设的成功经验和模式。这样极端现象就有了：比如谈固村中山路北侧150米的退距和绿地，只好将此150米居民回迁至剩余部分地面上，容积率又不得高于2.5。还有万达尖岭村项目，拆迁村址635亩，退距和绿化之后，可建用地400亩。这样配套出来的保障住房（石家庄要求商品房配建保障房），成本如何大家会有个合理理解。 　　5.石家庄最近要求退二进三工作加快，国家收储土地每亩49万亩，这样的话土地价格下降至100万每亩是有希望的。但是05年我接触的一个项目，旧场占地99亩，搬迁成本我们与厂方的测算结果是1.8个亿，新厂建设已经花去1个亿了，还有8千万的设备购置才能搬迁。这是很正常的理解，退距之后我们测算只能出11万平米，当时只能按集资建房（所谓的经济适用房）开发，区域商品房当时的房价2400元|平米，我又缺乏远见，只好放弃。 　　那么49万的土地收储价如何完成工厂的搬迁成本？还是依靠政府补贴？那需要多大量的财政投入？我还是没有远见，不敢设想如何实现。 　　朱大鸣副主席鼓励开发企业与政府合作建保障住房，我们都表示认可。但是保障房建设与民营企业有多少关系？不是不想建，而是捞不着民企来建。再者，上述拆迁改造所形成的保障住房刚性成本是很高的。经济适用房只适合中高收入阶层的，房价收入比这个概念我也理解不了了。问题出在哪里？中高收入阶层收入水平可信度低，本来不低，是装低;底层的收入是真的低。 　　这是近几年我对市场的感觉老是和分析人员不对路的根本原因。我还说服不了那些手里握着大量数据的研究人员，因为我没有数据支撑，确切的说收入水平一直是的迷局。至于财产申报制，我还要观察它存在的意义。甚至国人的变通之本领高强(高强博客,高强新闻,高强说吧)，报是报了，如何核实？这是问题之所在。 　　保障房大建地方政府如今真的很积极，但是目的何在呢？中央资金？计划与最终实际的量如何衔接？这是的问题。 　　而且现行二三线城市的房价，远远低于保障房的刚性成本。原因是现在的商品房土地的低价。而资金链面临断裂的某些项目真的是不考虑土地成本了。市中心的拆迁项目甚至还有2480的房价，让我这个专业财务人员出身的职业经理人大跌眼镜，但是如何把项目进行下去，实在捏着一把汗。 　　继续下降？如何运作？“民生地产”的们，中国房地产的发展靠你们的智慧了。 　　大民生思路无疑是中央和地方政府一直在努力做的，如何循序渐进的增加城乡居民的收入水平，如何保证GDP的高速增长，如何保证就业这才是大民生，至于不合理的房价诉求和住房需求之解决，是需要集体智慧的。 　　二三线城市的刚性需求没有继续观望的理由。这些城市的房价必将走上上升的轨道。