09楼市预测：开发商今年“不敢”买地盖住宅

　　核心提示 　　南京土地市场在经历了2008年的低迷之后，又迎来了新年排名前列轮的土地出让。但是，于昨天“落槌”的今年土地排名前列拍的结果却不尽如人意:两块居住用地流拍。在本月19日和21日有两批土地相继进入竞拍报名程序，排名前列拍的“不景气”，让不少人为接下来的两次拍卖捏了一把汗。 　　记者了解到，纳入今年前三拍的地块中，居住用地本就少之又少，现在又出现流拍现象，开发商今年还敢不敢买地盖商品住宅，成了一个大大的问号。 　　两块居住用地双双流拍，一块商务办公用地低价成交，一块市场用地反遭热捧：南京2009年土地市场排名前列拍昨日“爆冷”收场。对于这样的结果，有业内人士评价称“既在预料之外，似乎又在意料之中”。南京网尚房地产研究机构研究员张丽君认为，这意味着开发商对后市住宅市场的信心明显不足，而今年上半年的楼市也不容乐观。　　意外？ 　　两被看好居住用地流拍 　　在昨日公开出让的四幅地块中，惟一一幅二类居住用地建邺区叶圩村地块，因其良好的区位、相对齐全的配套以及较低的总价，事先备受看好。曾有业内分析，南京市集成电路研究所有可能近水楼台先得月，作为其职工住房用地。然而，在拍卖会现场，该地块竟然没有一家开发商报名而被收回。 　　根据相应的国土出让公告，叶圩村地块出让面积7211.4平米，出让底价为7000万元。若能以底价成交，按照2.5的容积率推算，楼面价仅为3882.7元/平米。南京网尚房地产研究机构研究员张丽君认为，该地块楼面价不高，再加上是小地块出让，低总价也很具诱惑力；但另一方面，“地块规模小，周边环境稍弱，都决定了该地块打造成片住宅不成气候。”据南京一家专做精致小盘的开发商分析，中小开发商资金吃紧，有实力的开发商又嫌这种盘子太小，才会铸成小地块流拍的尴尬。 　　同时流拍的还有此次面积的栖霞区海子口地块，面积近4万平米，其部分为酒店式公寓，起始价2.2亿元。 　　玄武区罗汉巷地块因只有南京绅崎置业有限公司一家竞价，所以顺利地被以底价2150万元摘走，楼面价3284.9元/平米。 　　与前三幅地块冷清遭遇不同，最后亮相的秦淮区卡子门北侧地块则显得炙手可热。这块15254.4平米的市场用地在宜家家居和江苏华兴深蓝汽车有限公司之间，经过12轮叫价，最终以6900万元被某开发商竞得，高出起始价1180万元。“不开发，自己用。”面对媒体的追问，竞拍成功方现场负责人此外未做其他表示。 　　“建材、汽车销售在卡子门已经形成一定的规模效应，是这块市场用地受追捧最为重要的原因。”张丽君还认为，居住用地遇冷，商务、市场用地相对受捧有可能成为今年土地市场的趋势。 　　炽热？ 　　年关逼近楼市销量猛冲 　　年关冲量，也是房地产市场的惯例，在楼市和宏观经济遭遇寒流的今年也不例外。 　　继元旦三天假期日均认购量140套之后，南京楼市连日来保持了高亢势头。来自南京网上房地产的统计数据显示，自1月4日以来，每天的商品房认购量加上成交量分别为554套（1月4日）、535套（1月5日）、347套（1月6日）、391套（1月7日）、440套（1月8日）。江北和江宁板块依旧担当“领跑者”，而江北低总价的房源。 　　据了解，大华·锦绣华城借势家乐福超市进驻，推出一批均价仅3600元/平米的小户型。江宁楼盘合家春天推出的4600元/平米的特惠房源，同样收效良好。城中新盘锦盈大厦则宣布自元旦起将湖景房源和城市景观房源分别上调2%和1%，涨价的消息也在一定程度上达到了促销的效果。业内分析认为，近期楼市销量看涨，其主要原因除了开发商的促销拉动，还有地方楼市新政的推出。 　　张丽君认为，南京楼市近来虽有回暖之势，但总体尚属“平静”。 　　虚高？ 　　上半年楼市前景难乐观 　　一不愿具名的观察人士向记者表示，“这种年底冲量的好势头不会持续太久，春天来的时候楼市可能又要重回冬天。” 　　根据南京市统计局公布的数据，去年1-10月，南京市房地产累计投资总额达436.33亿元，同比增长14.6%，其中住宅开发累计354.47亿元，比去年同期增长33.2%。然而，在房地产开发依然保持较为稳定增长势头的同时，商品房销售出现大幅度萎缩。数据显示，2008年1-10月全市累计销售商品房487.56万平米，与去年同期相比下降43%，其中住宅销售460.44万平米，降幅为42.9%；销售金额累计为261.94亿元，其中住宅仅为48.72亿元。 　　张丽君由此认为，大量的存量房留给市民较大的可选余地，开发商的销售压力可想而知。同样不看好上半年楼市的还有省社科院研究员徐惠蓉，在她看来，社会的投资需求急剧萎缩，改善性需求和刚性需求的消费人群观望心态加重，而根本原因则是房价仍然让普通老百姓望尘莫及，全球金融危机的影响也不是那么容易抛开的。 　　“新政发挥效应有一个滞后期，市场信心也需要时间来恢复。”徐惠蓉研究员如是认为。