权威数据:59%房企销售利润率在20%以下
2008-09-24 10:28:49
来源:
焦点BLOG
作者:宋延庆
今年的中秋夜北京的天气是阴沉的。但中秋过后,有关房价走势却已经明朗,房价下行已成为共识。在存活激增和资金周转率越来越低的压力下,一线地产商纷纷降价保量,相信也是“共识”后的自救。
现在,无论是开发商,还是媒体、消费者,大家都将关注点转向同一个问题:房价到底下跌能多少。
在博文《暖冬也是冬天》中,我曾经提到,房价可能下跌30%,因为30%几乎是房地产企业的利润平衡点。这个30%,我指的是一线城市,而且是今后两年的累计下跌量。我预计,今年一线城市的房价将下跌15%-20%,明年将下跌5%-10%。如果再低,房产商就等于割肉了,而且银行也不会接受(银行的存量房贷中80%以上是七成按揭)。届时,银行即使没有接到“窗口意见”,银行也会变通“限贷令”。(银行也是企业,只不过银行的产品是钱,房产商的产品是房子)。至于二、三线城市,我预计累计下跌量将在10%-20%。因为四线城市的房地产市场化程度较低,竞争还不充分,预计房价不会下降。
之所以做出以上判断,是基于多年在房地产一线工作研究和咨询的一些成果。我们兰德公司的数据库里,有全国70个城市的市场监测资料,有200多家知名房地产企业的经营数据,而且每年都更新几次。特别是我们今年在做《央企房地产业务发展研究》课题过程中,又获取了大量核心而且基本真实的数据。另外,因为我们是做房地产企业管理咨询的,几乎都等得到客户完整、真实的经营数据,而且是每年几十家。因此,对下面的数据我基本能够保证其真确性。
(一)销售利润率超过30%的企业仅占16%
下面是我们对房地产企业00研究的情况(其他数据不再罗列,请谅解)。数据显示,59%的房地产企业销售利润率在20%以下,超过30%的企业仅占16%。
-100%以下:1%
-100%-0:6%
0-10%:31%
10%-20%:28%
20%-30%:13%
30%50%:7%
50%100%:4%
100%以上:5%
(二)全行业销售(营业)利润率的平均值是15.0%
1、2007年房地产“全行业”销售(营业)利润率如下:
优秀值24.1%
良好值19.4%
平均值15.0%
较低值10.2%
较差值0.8%
其中“大型企业”:
优秀值23.7%
良好值18.9%
平均值14.3%
较低值7.1%
较差值-1.3%
2、2007年房地产“全行业”净资产收益率指标如下:
优秀值12.4%
良好值9.2%
平均值6.6%
较低值-0.3%
较差值-4.1%
(数据有房地产企业盈利能力、资产质量状况、债务风险状况、经营资产状况、其他共5类27项指标。如“盈利能力”就包括净资产收益率、总资产报酬率、销售(营业)利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率、资本收益率等6项指标。)
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