投资者开发商均“崩溃” 楼市四起“泡沫论”

　　自2008年以来，深圳楼市一度沉醉于“量价齐跌”的低迷状态，日成交量一直徘徊在100套左右，也有二三十套。可是，昨日深圳楼市成交量再度陷于迷局。 　　崩溃论前兆——昨日成交“5套房” 　　8月21日，深圳楼市成交量延续昨日【47套】的低点，创下了历史性新低，单日成交只有5套，成交面积400平方米，均价8030元，全市仅福田、龙岗两地有成交，福田成交一套36平方米公寓，成交均价为7142元，龙岗成交4套，均价为8118元。而二手住宅交易仅仅只有42套，成交面积为5119.91平方米。 　　由此，难免对于今后的楼市心存恐慌和怀疑：难道真正意义上的楼市崩溃期到来？ 　　根据房地产行业的结构性调整、土地市场的战略性调整、银行政策的调控, 或许广泛意义的“断供潮”将集体蔓延，甚至导致去年疯狂卖地的开发商大量破产等异常现象陆续浮出水面。 　　那么，“崩溃”即将成为楼市的下一个焦点词汇。你看投资者即将崩溃了，开发商也即将崩溃了，恐怕整个房地产行业也将要崩溃了。 　　投资者崩溃——“断供潮”集体问世 　　农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，但愿农民不要先被冻坏了。同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道，但愿置业者不要先死了。 　　目前，深圳“首例”断供案已开庭审理，暂无定论。可以断言，这不是断供的终点，而是一个有楼市特色现象的开始。曾是房价涨幅的深圳今年来一直“领跌”全国，随着房价不断走低，一些高位入市的购房者所购物业已大幅缩水，有的损失甚至超过了首付，沦为地地道道的负资产，应对危机，深圳一些业主选择了主动“断供”。 　　从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。截止至8月22日，深圳楼市价格还在下探过程中，何时见底谁能分晓？笔者认为深圳房价下跌及楼市缩水，将导致“断供潮一触即发”。 　　然而一旦出现买房人大面积断供现象，就不再是金融风险，而是已演变成金融危机。无论是买房人断供还是开发商不偿还贷款都将增加银行风险，但是从目前的现状来看，开发商资金链断裂变成普遍现象的可能性要大于买房人断供，开发商资金链紧张程度对银行的直接威胁高于买房人。 　　开发商崩溃——资金短缺“破产潮” 　　08年以来，资金一直成为房企最揪心的痛。在货币从紧政策下，开发商从银行贷款的难度非常大，一些规模相对较小的银行已经无钱可贷，举个例子说，以前是10笔贷款可以批8笔，现在是10笔贷款中能通过审批的也就是1到2笔。资金链的短缺，直击房地产的心脏，而这种状态持续的结果只有一个，房地产行业中的部分企业已行走在悬崖边缘，如履薄冰，随时有可能一触即发，濒临破产边缘。资金链一旦崩溃，那开发商崩溃也就毫无疑问了。 　　自2007年下半年以来，一场由开发商自导自演的降价促销潮席卷全国，而更多的买房人却成这场降价风潮的看客。如果这种观望情绪长时间持续下去，开发商将无法通过销售回款，加上银行贷款、资本市场融资渠道的不畅，早已绷紧的资金链随时都有断裂的可能。如果此类情况不得到改观，全国各地将出现无数个“顺驰”，自身难保的房地产商们是否还能出现多个“路劲”接手“顺驰”，目前还是未知数。 　　如今辐射到以深圳为首的珠三角的房地产企业里，不乏在05、06、07年赚了大满贯，肥的流油的企业，如星河地产(深圳的星河地产由于在星河董事长黄楚龙先生老谋深算，以及知名地产职业经理人郭兆斌先生的深谋远虑没有继续拿地。相对而言，暂时处于高枕无忧的状态。)。毕竟持有现金者这是少数。同时亦有大部分房地产企业立即连本带利转化为土地储备，这些发展商曾一度成为“地王”的代名词。然而就是这些“地王”发展商在今年惨淡的楼市中无法将资金迅速回收，造成自身资金链崩溃，面临破产边缘。如广州富力地产（土地储备：3300万平方米，在建面积约400万平方米，负债率：140%）、万科地产（土地储备：2163万平方米，单深圳项目就有6个，负债率37.1%）、地产（土地储备：1200万平方米）、雅居乐地产（土地储备：2843万平米，负债率：60.3%）等。 　　在土地资源日益紧缺的背景下，土地储备日益成为房地产企业尤其是上市地产公司竞争的决胜筹码。如金地集团（于2007年3月30日,公司以4.02亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A817-0127土地项目，该地块总占地面积为22407.37平米。同日，公司以4.59亿元通过投标方式获得深圳市宝安区龙华A818-0206土地项目，该地块总占地面积为30697.50平米。8月29日，金地集团通过挂牌方式以15.4亿元的价格获得杭州市杭政储出【2007】41号地块，该地块占地面积133450平方米。9月11日通过挂牌方式以15.9亿元的价格获得广州市番禺区中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区地块4-2地块。该地块占地面积243989平方米。9月28日金地宣布，通过股权受让方式以2.04亿元的价格获取东莞市塘厦镇塘坑水库商住用地项目公司51%股权，取得该地块的开发经营主导权和51%的项目收益权。）、天健地产（编号为B105-100宗地，该地块位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处，土地用途为居住用地，土地面积5000平方米，总建筑面积≤16000平方米（其中，商业1000平方米，公寓11560平方米，派出所3000平方米，交警中队300平方米，社区文化室100平方米，居委会40平方米），容积率≤3.2%，覆盖率≤35%，绿地率≥35%，土地使用年期70年。总价1.66亿元，按建筑面积16000平方米，楼面地价为1.0375万元/平方米；如果按可售面积10826平方米，则楼面地价高达1.533万元/平方米）、鸿嵘源地产（2007年9月11日，珠三角新地王诞生。鸿荣源以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块，楼面地价高达7935元/平方米。）等等。在房地产市场低迷、地价缩水、地产未来收益存在不确定性时，笼罩在房企整体上市上方的阴霾已经逐渐弥漫开来。 　　根据本人的分析与观察可以判断，去年排在前十名的开发企业，将至少有两家面临崩溃边缘，而去年排名前五十强的开发商，将至少有五家以上面临破产窘境。如今，有多少开发企业，就有多少加垂死挣扎又可怜的开发商！ 　　地产业崩溃——楼市四起“泡沫论” 　　房地产业和房地产商最怕的是资金链条出现危机，但是这种状况却出现在了08年，并且是在房地产最火爆之后马上来了个大逆转，那些“地王”开发商还来不及细数赚取了多少之时，已经开始卷入资金链漩涡中无法自拔，最终也只能是在生与死之间徘徊。 　　那么，如此不规范的地产行业还能走多远？对于行业会如何，大家一直在猜测。“拐点”，“剧变”都曾是风靡一时的地产现象。在观望之风日益增强严重下，楼盘项目销售量日渐下滑。而昨天，日成交量5套已经将房地产行业推到了另一个土崩瓦解的层次上。这正昭示着：楼市已走近崩溃边缘。楼市之所以有以前的疯狂状态，正是因为楼市中泡沫过多，而当楼市中的泡沫在被挤压的过程中，日渐惨淡的楼市离崩溃还有几步呢？ 　　地产界教训——树欲静而“风不止” 　　2005年房价回落过程中曾经出现购房者退房的现象，而去年土地市场疯狂时期产生的天价土地如今也面临被退地的命运。由于房地产形势逆转，去年疯狂时期产生的高价地王如今变成了烫手山芋。 　　也许，以上所谓的预言即将演变成事实。如果楼市还将持续这样的惨淡现状，关于楼市的明天？看来，新一轮楼市暴风雨即将到来。