重返6年后：内地开发商囊入香港95.9%土地招标

近年来，内地开发商在香港土地市场越发活跃。

统计资料显示，自2015年以来，香港地政总署共推出46幅住宅地皮，其中16幅均由内地地产商收入囊中。大部分内地地产商于20世纪末楼市泡沫破灭后退出香港住宅土地市场，直至2011年逐渐重返。

“今年情况更加明显，今年迄今为止推出的六幅住宅地皮，其中五幅由内地开发商中标。以可建楼面面积计算，内地开发商投得的土地面积占比高达95.9%，可见他们来港投地已成气候，他们对香港楼市充满信心。”中原测量师行董事总经理黎坚辉在8月16日的记者会表示。

相比香港本土老牌开发商，内地发展商主要聚焦香港特区政府的土地招标。“十多年前，有内地发展商咨询如何将农地转换用途，但这个过程十分复杂，涉及重新规划、地权问题等。其后，他们也曾有意参与旧楼收购的重建项目，但这类项目通常耗时较长，需要达到80%-90%的收购比例才能进行强拍。相比之下，政府招标的土地业权清晰，而且一般的发展规模也较大，因此受到内地发展商的追捧。”黎坚辉坦言。

“香港房地产市场高度透明，比较少政府干预，很多内地开发商将香港市场视为海外发展的踏脚石，因此近年来在香港土地市场十分活跃。”高力国际高级分析师邓仲楠向21世纪经济报道记者表示。他并透露，目前香港住宅开发的利润率大约为30%，远远高出内地市场约10%的利润水平。

内地地产商主导港府土地招标

随着众多的内地开发商涌入香港市场“跑马圈地”，香港本土老牌发展商在土地市场的垄断地位正不断面临挑战。

“近数十年来，由于内地经济的飞速发展孕育了一批建设能力、运用资金以及管理效率均可以与香港本地大型发展商媲美的地产发展商，今年有些内地龙头发展商的楼盘销售金额有望达到数千亿元人民币，而相比之下，香港龙头开发商每年的销售收入仍徘徊在数百亿港元。”中原集团主席施永青8月16日接受媒体访问时坦言。

在施永青看来，以实力计，内地发展商已远远超过香港本地发展商，而且前者更愿意冒险借钱，及利润要求较低，变相运用资金的能力相对更强，“香港大型发展商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等，事实上各个发展商的成本差距不大，因此内地开发商宁愿放弃一部分利润，可以在购地价格方面更进取。”

“内地发展商目前已主导香港政府的土地竞投，上半年超过八成的土地由内地发展商购入，银行收紧对发展商的贷款，对内地及本地大型发展商未必有大影响，最受压的是本地中小型地产商。本地发展商在上半年加快农地转换用途，上半年转换的土地可以提供约6000个住宅单位。“星展唯高达香港房地产业分析师研究部董事丘卓文说道。

对于香港发展商应对内地同行投地的策略，丘卓文认为，部分地产商将会考虑增加商业项目的比重，而且商业物业大多是长期持有，更适合他们的发展方向，比如新世界发展，亦有发展商开拓非地产业务，如李嘉诚旗下的长实地产。

然而，施永青指出，由于房地产市场整体而言是一个地区市场，“香港本土龙头开发商已经在香港大部分核心区域掌控大量的存量地产，而且他们持有大量的农地储备，因此未来仍将占据重要的地位。”

未来12个月楼价或微跌5%

“今年楼市仍将维持上升市的趋势，全年的升幅大约在12%-15%，但进入第三季度楼市可能有所放缓，但到第四季度将重拾升势。”施永青表示。

不过，丘卓文认为，香港住宅市场基本因素恶化，“住宅供款负担比重升至57%-59％，家庭每年中位数收入对楼价比例升至1 16，相当于每个家庭要将16年的收入用作支付楼价，两项指标均超过10年来的高位。”

丘卓文续称，由于缺乏经济危机等因素的冲击，楼价大幅调整的机会微乎其微，目前住宅租金仍然上升，物业租赁收益率依然超过3%，综合前述恶化因素，估计楼价在未来12个月的跌幅在5%左右。

“虽然香港楼价高企，我们相信单凭加息不会令市场逆转，市场上仍积压有大量住屋需求未能得到满足。香港住宅成交量自2010年下半年开始未能追上结婚及本地出生人数，目前比率为0.5，较历史平均比率低45%。在目前的形势下，我们预期楼价未来30个月上升15％。”仲量联行研究部副董事车永筠向21世纪经济报道记者表示。