商办调控僵局：成交冰冻 开发商的迷茫与等待

“除了观望，也没有更好的办法。”对于商办调控困局，多家房企这样回复21世纪经济报道记者。

今年以来，自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势，如今已覆盖至全部一线城市。

在此环境下，这些地方的商办物业市场瞬间冻结。同策咨询数据显示，从存量来看，目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积（截至5月17日已批预售许可证并且未售的面积），去化速度相比去年全年月度均值已大幅降低。北京亦如此。中原地产统计显示，“3·26”限购新政以来，市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数据合计仅2014套，环比调控前两个月的9905套，跌幅达80%，而且剔除其中的写字楼、商业，实际商办类签约接近于0。

商办物业的出路成为业界关注的重点。对此，21世纪经济报道记者采访了诸多房企。得到的普遍回应是，目前尚未找到合适解决办法。

陷入僵局

一线城市对商办类物业的调控和整顿令此类市场几乎陷入僵局。

5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

酝酿近5个月的上海“类住宅”整改细则终于落地。同策咨询研究部总监张宏伟感慨称，“类住宅”的话题势必还会成为近期上海市场的热点。原因在于政策从严执行后，大部分项目销售停滞，上海现有60-70个类住宅活跃项目的开发商非常迷茫。

同策咨询研究部数据显示，因政策管控严格，“类住宅”市场从年初至5月17日网签备案每个月仅有2万-3万平方米，为2015年3月以来网签值的较低阶段。

中原地产研究中心统计显示：北京“3·26”商住调控后近2个月内，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交跌幅99.9%，接近0成交。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，商住项目的存在有其合理性，当传统开发商依然依赖现金流并且商业销售也越来越难之时，转向类住宅（或称商住房）就变成不得已的选项。同时因为类住宅用地属于商业产权，年限较短、售价较低，在住宅供不应求、房价高企的城市，类住宅成为年轻人居住的重要替代产品，并且往往出现在地铁站点等交通便利区域。而目前的严查其实是因为住宅供求失衡导致需求转向商住，政府为了控制城市人口规模、同时控制炒房和房企商改住而采取的措施。

欧阳捷认为，在控制人口规模的城市，依然会长期限制商住购房，也会控制商改住。不符合商业或办公规划的产品，包括突破层高、配套厨卫居住功能、不满足消防要求等，都不会放松管制。未来一二线城市真正用于公寓建设的项目会越来越少，因为商业和办公用地不能建公寓，开发商又舍不得用纯住宅用地建公寓，三四线城市即使商业或办公用地可以建公寓也卖不掉。

短期难解套？

对此破局成为业界关注的焦点。

北京市一家房企高管向21世纪经济报道记者坦承，目前看各家都没有找到合适的解决办法。“对于好位置的商办类物业，开发商可以当做写字楼销售。但对于远郊区的商办类物业，去化难度非常大，且这类物业自持难度也非常大。由于租金跟不上，地价都收不回来。”

欧阳捷表示，长期来看，公寓还是居住市场的一个组成部分，当然也应该是可以投资的。在热点城市，符合规划要求并满足居住条件的项目仍有需求，能够销售的项目，开发商当然优选销售。

欧阳捷认为，要求自持的商住公寓，目前来看只有两条路可走。一是长租，开发商自己或委托运营。公寓运营的关键首先是客户定位与产品定位，一旦客户定位不准，而产品已经建成，租客客源不足之时，渠道推广成本会侵蚀运营成本。其次是运营管理，好的运营才能口碑相传，但其精细化需要投入成本、平衡收支，对于自营则要付出学习成本。二是资产证券化，不过依然首先要有运营利润才能实现。证券化只是为开发商套现继续开发提供现金流，同时资本运作创造了一个市场机会。但运营效益决定了证券化的市场机会，在房租收益偏低的一二线城市，证券化不会带来更多机会；三四线城市的公寓更是难有证券化的可能。

中原地产首席分析师张大伟也表示，“现在处于调控加码周期内，我了解的到目前还没有一个企业有办法应对政策，所以商办土地市场已经明显降温。存量的商住目前体量依然很大。目前针对已经网签的部分政策已经清晰可以保留居住功能；但对于未网签部分现在还没有明确政策，所以各家企业针对这部分如何消化还没有办法，只能等待政策继续细化。而从运营角度看，商办的调控方向是恢复商办本来定义，所以商住公寓肯定不是主要选项，未来企业手中运营的商住类物业被监管的可能性很大。”

亚豪机构市场总监郭毅也对商办类物业“解套”存疑。“从政府调控政策看，商办类物业并不允许居住用途。因此，企业只能还原其原本土地规划时的要求，通过自持经营来获取租金和资产升值收益。但从市场情况看，到目前为止，房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是，促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。”

郭毅认为，从现实市场情况看，资产证券化通常针对成熟运营资产基于租金收益，给投资者稳定回报。房企在资金运转上，需要用资产证券化套现，从而实现规模化扩张。但对于土地层面，很难用资产证券化解套。此外由于国内相关政策并未出台，运营条件还不成熟。

“短期内还看不到商用办公解套的方式。”这几乎是业内共识。